Les 10 meilleures SCPI en 2014

1. Rappel

Une SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier, est une société de placements collectifs dont l'objet et l'activité sont l'acquisition, la gestion et la valorisation d'un patrimoine immobilier. En achetant des parts de SCPI, vous en devenez actionnaire au travers de la détention d'une partie du capital et serez donc rémunéré par la distribution de dividendes, sous la forme de coupons trimestriels. Ces revenus seront principalement fiscalisés dans la catégorie des revenus fonciers et seront soumis aux prélèvements sociaux.

Il existe deux catégories de SCPI : les SCPI à capital fixe dont les parts sont émises au moment de la création de la SCPI et s'échangent ensuite de grès à grès dans le temps et les SCPI à capital variable dont il est possible d'acheter et de vendre des parts à tout moment. Il est souvent préférable de privilégier les SCPI à capital variable pour leur liquidité plus importante, leurs parts se revendant plus rapidement.

En prenant la décision d'investir en parts de SCPI vous avez trois possibilités :

• acheter des parts de SCPI de rendement : ces SCPI sont majoritaires sur le marché des SCPI (90 %) et concernent principalement l'investissement dans l'immobilier professionnel ( bureaux, commerces, entrepôts, centres commerciaux etc.). Elles profitent des rendements locatifs élevés du secteur et sont donc les plus rentables: de 5 % à 6 % en moyenne.
• acheter des parts de SCPI fiscales : ces SCPI fiscales sont par essence même investies dans l'immobilier d'habitations afin d'être éligibles aux différents dispositifs défiscalisants (Malraux, Duflot ou Déficit foncier etc.). Elles offrent donc des possibilités pour réduire vos impôts et votre facture fiscale globale (y compris prélèvements sociaux).
• acheter des parts de SCPI de capitalisation : également appelées « SCPI de plus-value », ces SCPI sont principalement investies dans des biens présentant un fort potentiel de valorisation sur le long terme. A la différence des deux autres types de SCPI, elles ne permettent pas de toucher des revenus, mais un gain à la revente des parts.

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Qu'est-ce qu’une SCPI de rendement ? Risques, frais…

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2. Notre méthode de sélection et de classement

Notre classement 2014 est composé bien entendu des SCPI que nous mettons en avant sur netinvestissement.fr et que nos équipes de conseillers en investissement financiers (CIF) proposent chaque jour à nos clients internautes.

Il est donc basé sur nos profondes convictions d'investissement et n'est pas simplement un énième dénombrement des qualités/défauts de ses actifs.

Notre analyse repose sur les fondamentaux de l'investissement en parts de SCPI et répond à des réflexes d'investissement dont vous devez faire preuve.

Tout d'abord, nous privilégions à 100% les SCPI de rendement. Aucune SCPI fiscale n'a été retenue cette année encore. En effet, si l'avantage fiscal est attractif, l'obligation de détention de ce type de parts reste pour nous un frein important que leur rentabilité trop faible sur le long terme ne couvre pas.

Les SCPI retenues ont toute un point commun, celui d'être gérées par des maisons reconnues pour leur professionnalisme et leur savoir-faire sur ce secteur dans le temps.

Elles offrent toutes les minimums requis en matière de transparence sur leur mode de fonctionnement, leur frais, leurs acquisitions/cessions ou leurs distributions de dividendes.

Pour sélectionner au mieux notre palmarès 2014, nous avons défini 4 critères de notation :

• La composition de l'actif
• Le gestionnaire et la politique de gestions
• Le rendement interne sur 5 ans, le rendement 2013 et les perspectives à venir
• La liquidité

3. La liste des 10 meilleures SCPI en 2014

1. EPARGNE FONCIERE

Ouverte à nouveau à la commercialisation depuis le 28 janvier 2013, Epargne Foncière, SCPI à capital variable, reste une valeur sure de « fonds de portefeuille ». Sa capitalisation dépasse le symbolique milliard d’euros, investis principalement dans des actifs de bonne qualité dans le secteur recherché des commerces en grande majorité situés en région parisienne. Gérée par la 1ère société de gestion de SCPI de France, son rendement 2013 a été de 5,32 % comme annoncé.

2. FONCIA PIERRE RENDEMENT

Cette SCPI à capital fixe, regroupement de plusieurs SCPI au sein du groupe FONCIA depuis 2003 poursuite son développement en privilégiant les murs de boutiques parisiennes ou situées dans les grandes métropoles de province. Avec un rendement 2013 de 5,29 %, elle se positionne parmi les meilleures du marché, avec un couple risque/rendement très attractif et prometteur dans le temps en terme de valorisation. Sa structure à capital fixe réduit sa volatilité mais également sa liquidité.

3. PRIMOVIE

La stratégie de développement de cette SCPI distribuée par le groupe Primonial AM se veut flexible et diversifiée, en adéquation avec les besoins démographiques du moment. Le concept est d’investir dans des actifs tertiaires qui répondent aux attentes des populations les plus exposées socialement. On retrouvera donc des investissements dans le secteur de la santé (laboratoires, hôpitaux, EHPAD), l’éducation (établissements scolaires) ou l’accueil des jeunes enfants. Créée en 2012, elle a offert un rendement de 5,10 % en 2013 avec de belles perspectives à long terme. Sa souscription est ouverte puisqu’il s’agit d’une SCPI à capital variable. Le bémol : pas éligible à l’assurance-vie à ce jour.

4. PFO2

Première SCPI « verte » du marché, PFO2 reste dans notre classement en bonne place car résolument tournée vers l’avenir. Spécialisée dans l’immobilier d’entreprise, les entrepôts voire les logements étudiants à vocation de valorisation environnementale, elle répond fortement aux attentes des professionnels locataires. Elle a offert 5,27 % de rendement avec un objectif annoncé de 6 % à moins de deux ans.

5. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE

SCPI à capital variable, crée en 2000, Rivoli Avenir Patrimoine est constituée principalement d’immobilier d’entreprise et de bureaux situés dans les quartiers d’affaires parisiens. Malgré un rendement inférieur à 5 % (4,80 en 2013), ses actifs valorisés lui permettent d’offrir une évolution régulière de son dividende grâce à une politique très prudente de gestion de ses réserves de distribution. Eligible à l’assurance-vie, elle se retrouve dans l’offre de nombreux contrats et doit être privilégiée sur le long terme.

6. PRIMOPIERRE

Créée en 2008, cette SCPI à capital variable est constituée de biens immobiliers d’entreprise récents et diversifiés, sélectionnés avec des locataires en place lors de l’acquisition dont la qualité a fait partie des critères de choix avant achat. Elle est en mesure de vous apporter des rendements importants : 5.30 % en 2013 comme en 2012.

7. CORUM CONVICTIONS

Cette SCPI à capital variable très récente, puisque créée en février 2012 offre l’un des meilleurs rendements du marché (6,30 % en 2013). Son objectif affiché est de surperformer le marché en choisissant d’orienter son développement selon les opportunités sur tous les secteurs (entreprises, bureaux, entrepôts ou commerce) mais également avec un rayonnement géographique pouvant s’étendre sur toute la zone euro. Non éligible à l’assurance-vie, elle reste une excellente SCPI pour booster votre portefeuille mais doit être investie avec précaution.

8. LFP OPPORTUNITE IMMO

Dans la même veine que Corum Convictions, cette SCPI à capital variable très récente (juillet 2012) a offert l’un des meilleurs rendements en 2013 (6 %). Créée par le groupe LA FRANCAISE AM, leader national, elle bénéficie du savoir-faire des professionnels de ce groupe reconnu, ce qui permet, malgré sa jeune constitution, la mise en œuvre d’une stratégie d’investissement innovante et raisonnée quasi exclusivement pour répondre aux besoins des PME/ETI. L’objectif est de privilégier des locataires solides, au sein de pôles économiques porteurs à activité dense. A retenir également dans des proportions raisonnables.

9. NOVAPIERRE ALLEMAGNE

Cette nouvelle SCPI du groupe PAREF (créée en novembre 2013) est la petite dernière de la famille SCPI de rendement. Son objectif est d’investir dans des actifs immobiliers situés en Allemagne (voire autres Etats zone euro selon opportunités) afin de se constituer un patrimoine composé de murs de magasins et de commerce. La souscription est ouverte et le capital variable. Ouverte à la commercialisation depuis février 2014, son prix de part est de 250€. Sa stratégie outre-Rhin peut s’avérer non seulement rassurante mais également prometteuse en terme de valorisation.

10. EFIMMO

Créée en octobre 1987, cette SCPI à capital variable est une valeur sure du marché, souvent reconnue et classée dans les meilleures de sa catégorie. Avec un rendement distribué en 2013 de 5,37 %, elle reste une très bonne opportunité d’investissement, tant en direct qu’au travers d’un contrat d’assurance-vie. Restructurée depuis 2000 par le groupe SOFIDY, elle est constituée désormais de biens de qualité, occupés par des locataires sérieux. Le grand travail d’assainissement depuis plus de dix ans a donné de beaux résultats et permet d’espérer encore, en souscrivant aujourd’hui, de belles perspectives de valorisation.

Conclusion

Notre sélection 2014 est composée avant tout de SCPI ayant fait leur preuves et ayant offert déjà de beaux rendements ces dernières années. Mais nous avons mis l'accent également sur leurs perspectives à venir et sur leur capacité à trouver toujours plus de leviers d'optimisation sur un marché concurrentiel en mutation. D'où l'entrée de plusieurs SCPI récentes qui sans avoir le " pédigrée " de leurs aînées nous semble très prometteuses. Mais il est important de rester vigilant tout de même et de ne pas concentrer tous ses œufs dans le même panier. Comme pour tout actif financier, vous devez penser dispersion et diversification en évitant au maximum de concentrer l'ensemble de votre épargne sur les SCPI et encore moins sur une SCPI.