Les 10 meilleures SCPI en 2012

1. Caractéristiques et avantages des SCPI

Les SCPI permettent d’investir dans ce que l’on appelle la « pierre papier ». Vous achetez des parts de sociétés civiles investies en immobilier et vous êtes rémunéré par la distribution des revenus locatifs sous forme de coupons trimestriels.

Acquérir des parts dans des SCPI permet à tout épargnant d’accéder à l’investissement immobilier avec une mise de départ très faible tout en bénéficiant de rendements intéressants. En effet, et contrairement à l’immobilier « classique » il est possible d’accéder aux SCPI à partir de quelques milliers d’euros seulement.

Il existe deux catégories de SCPI : à capital fixe (dans ce cas, seules les parts émises au moment de la création de la SCPI sont accessibles) ou à capital variable (il est possible d’acheter et de vendre à tout moment).

Toutefois, et compte tenu des frais d’entrée au moment de l’acquisition (comme pour un bien immobilier classique) il est vivement conseillé de garder ses parts de SCPI au moins 8 ans.

Investir dans l’immobilier par le biais des SCPI, c’est aussi la possibilité d’accéder à un portefeuille d’actifs immobilier diversifié qui permet notamment de mutualiser les risques : plusieurs immeubles, plusieurs locataires, et plusieurs emplacements géographiques assurent une meilleure sécurité au placement.

De plus, le fait que ce portefeuille soit confié à une société de gestion vous dispense de la gestion locative puisque c’est ce dernier qui collecte les capitaux, achète les biens et les gère en trouvant des locataires et distribuant les revenus aux associés dont vous faites partie. Les loyers qui vous sont versés le sont totalement nets (nets de tous frais).

Avant d’investir dans des SCPI, il faut savoir que l’on en distingue 3 types :

• SCPI de rendement : les plus répandues et par définition les plus rentables (5 à 6%). Elles investissent surtout dans l’immobilier d’entreprise et sont majoritaires sur le marché des SCPI (90%). C’est pourquoi c’est de ce type de SCPI dont nous vous parlerons en particulier.
• SCPI fiscales : généralement investies dans l’immobilier d’habitation, elles permettent de profiter des avantages fiscaux des dispositifs de défiscalisation ( Scellier, Malraux ou déficit foncier).
• SCPI de capitalisation (appelées aussi SCPI de plus-value) : marginales dans l’offre de SCPI, elles privilégient les biens à fort potentiel de valorisation à long terme. Pas de revenus pour ces SCPI mais un gain à la revente des parts.

A ce jour, les SCPI connaissent un succès croissant notamment grâce à leurs rendements supérieurs à la plupart des placements financiers offrant le même niveau de sécurité et également du fait du support en lui-même : l’immobilier professionnel connu pour sa solidité et la pérennité de sa rentabilité dans le temps.

Ainsi, elles se sont développées et sont aujourd’hui plus de 200 à gérer différents parcs immobiliers. Reste donc à faire le bon choix car toutes ne se valent évidemment pas. Ce placement financier requiert donc de votre part une attention particulière sur certains critères qui permettent de juger de la qualité des SCPI.

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Qu'est-ce qu’une SCPI de rendement ? Risques, frais…

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2. Points de vigilances et critères de qualité

Tout placement financier comporte des risques particuliers. Il est important de les connaître pour choisir les SCPI qui permettront de s’en prémunir au mieux et de réaliser le placement le plus opportun en matière de rapport risque/rendement.

Les quatre critères déterminants pour bien choisir sa SCPI :

• 1) La composition de l’actif : il s’agit des ingrédients de la SCPI. De quoi est-elle composée ? La rentabilité d’une SCPI ne suffit en effet pas pour la sélectionner. La composition de l’actif de la SCPI est en effet fondamental : quel type d’immobilier, sa répartition géographique et sectorielle, son ancienneté… sont autant d’élément à prendre en ligne de compte.

Pour bien investir en SCPI, sélectionnez celles ayant des biens :

• diversifiés (SCPI de rendement dites « classiques diversifiées ») ou une classe d’actifs de qualité (centrés sur les « murs de commerces ») ;
• bien situés et répartis géographiquement (dans plusieurs grandes villes, au centre-ville, zones desservies, grands axes, etc.) ;
• au taux d’occupation important (plus de 90%) ;
• aux baux de longues durées (une SCPI qui a beaucoup de baux qui viennent à échéance prochainement peut être confrontée à des risques locatifs : renégociation des loyers ou départ des locataires).

Sachez que les SCPI de rendement qui investissent dans l’immobilier professionnel offrent une meilleure rentabilité (5% net environ) que dans l’immobilier résidentiel (3% net environ).

De plus, choisissez de préférence celles qui respectent les normes environnementales de construction car les SCPI au parc immobilier non renouvelé risquent de devoir faire face à des frais de travaux importants pour se mettre à ces normes.

• 2) Le gestionnaire : Qui sera le pilote de votre SCPI ? quel est son degré d’expertise ? sa connaissance du marché et des spécificités des SCPI ? contrairement aux idées reçues, ce ne sont pas les banques qui sont les mieux placées pour gérer les SCPI, au contraire. Il est important de choisir en priorité des opérateurs spécialisés, habitués à gérer un parc immobilier de ce type et ayant déjà prouvé la qualité de leur expertise dans le temps.

Portez aussi une attention particulière à la structure comptable afin que le gestionnaire possède un niveau suffisant de provisions en cas d’imprévus et de baisses ponctuelles des revenus. Cette réserve de fonds propres permet de maintenir le rendement.

Enfin, n’oubliez pas de prendre en considération les frais de souscription et de gestion fixés par le gestionnaire. Les frais de souscription sont à payer lors du versement et ceux de gestion sont régulièrement prélevés par la SCPI. Cette caractéristique est surtout importante pour vous. Elle vous permet d’optimiser la performance de votre investissement.

• 3) Le rendement : même s’il ne doit pas être le seul, le rendement est évidemment un critère déterminant. Commencez à étudier les SCPI qui offrent au moins 5% de rentabilité. Mais regardez surtout la régularité des performances dans le temps. Le rendement locatif lissé sur les 5 dernières années est un bon critère pour juger de cette régularité.
• 4) La liquidité : privilégiez surtout des SCPI à capital variable qui vous offriront davantage de liquidité qu’une SCPI à capital fixe.

3. Classement des 10 meilleures SCPI en 2012

Nous vous proposons un classement des 10 meilleures SCPI de rendement en fonction des caractéristiques que nous avons évoquées précédemment :

1. IMMORENTE

Leader du secteur, cette SCPI obtient de bons résultats sur l’ensemble des critères évoqués. Immorente existe depuis plus de 20 ans et a fait ses preuves en matière de rendements. Son report à nouveau est un gage de sécurité et son taux d’occupation (près de 95%) fait partie des meilleurs dans le secteur de la location de murs de commerce.

2. PFO 2

Première SCPI à vocation environnementale, cette SCPI est vouée à un bel avenir. Elle offre un excellent rapport locatif et s’est déjà constituée un report à nouveau important. En 2010, son taux d’occupation était même de 100% !

3. MULTIMMIOBLIER 2

Cette SCPI est un leader du marché dont l’ancienneté rassure les investisseurs. Elle est 3ème dans le classement car elle a su rebondir après un récent problème de locataire. Malgré cet accident de parcours, la SCPI a tout de même pu assurer un bon rendement (5,3%) et les locaux en question on été reloué. Le rapport locatif est donc voué à reprendre de plus belle.

4. IMMOFONDS 4

Immo Fonds 4 possède des SCPI de bureaux à Paris et en région parisienne. Ce parti-pris géographique en fait une SCPI plutôt sûre puisque la région parisienne reste peu touchée par les problèmes de manque de locataires. Elle est donc une SCPI sûre au rendement stable et intéressant.

5. FICOMA

Ficoma est connue pour être une SCPI qui investit dans les murs de boutiques et bureaux. Son rendement est raisonnable et sa solvabilité financière rassurante (report à nouveau important).

6. EFIMMO

Grâce à son ancienneté, Efimmo se place plutôt bien dans le classement. Elle connaît une stabilité, une diversité et un sérieux dans la gestion de son parc immobilier qui lui permettent d’offrir des rendements forts attractifs.

7. SELECTINVEST 1

Sélectinvest 1 possède un parc immobilier conséquent, diversifié et répandu sur tout le territoire. Ainsi, elle permet de mutualiser les risques tout en offrant un rendement convenable. De plus, sa capitalisation, proche de 1,5 milliard d’euros, en fait la 1ère du marché des SCPI.

8. EDISSIMMO

Cette SCPI existe depuis 1986, elle fait donc partie des plus anciennes et grâce à plus d’un milliard d’euros, elle assure la garantie d’un risque mutualisé. Edissimo offre d’ailleurs un rendement conséquent en 2011 (5,58%) mais son taux d’occupation est moins important que celui de ses concurrents (quoi que quand même aux alentours de 90%).

9. PRIMOPIERRE

Créée en 2008, cette récente SCPI mérite sa place dans les 10 meilleures SCPI. Cette SCPI fait uniquement des acquisitions de biens immobiliers d’entreprise récents et diversifiés avec des locataires déjà présents et sélectionnés. La diversité, la qualité et même les rendements déjà importants (5,46%) de cette SCPI en font un placement d’avenir.

10. PIERRE PLUS

Avec un taux d’occupation important dû à son choix porté vers des commerces ayant des emplacements premium, Pierre Plus vient se classer à la 10ème position de ce classement. Elle offre une sécurité locative intéressante.

Voici le tableau des 10 meilleures SCPI sélectionnées, classées ici en fonction de leurs rendements en 2011 :

Conclusion

Faire le choix des SCPI est un investissement à moyen voir long terme. Il vous permet principalement de diversifier votre patrimoine et d’investir dans la pierre sans les contraintes de gestion du bien. Et puis, nous l’avons vu, les SCPI sont surtout des produits immobiliers connus pour leurs rendements attractifs. Au même titre que les SCPI, les OPCI (Organismes de placement collectif immobilier) se développent mais l’offre reste encore concentrée. Ceci dit c’est bien la preuve que la pierre papier a de beaux jours devant elle. A vous de faire le choix des meilleurs gestionnaires pour profiter des meilleurs rendements en réduisant au maximum le risque du placement financier. Un mot d’ordre : comparer les SCPI de rendement.