Les 10 meilleures SCPI en 2017

Rappel : ce qu’il faut savoir sur les SCPI

Une SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier, est une société de placements collectifs dont l'objet et l'activité sont l'acquisition, la gestion et la valorisation d'un patrimoine immobilier. En achetant des parts de SCPI, vous en devenez actionnaire au travers de la détention d'une partie du capital et serez donc rémunéré par la distribution de dividendes, sous la forme de coupons trimestriels. Ces revenus seront principalement fiscalisés dans la catégorie des revenus fonciers et seront soumis aux prélèvements sociaux.

Il existe deux catégories de SCPI : les SCPI à capital fixe dont les parts sont émises au moment de la création de la SCPI et s'échangent ensuite de grès à grès dans le temps et les SCPI à capital variable dont il est possible d'acheter et de vendre des parts à tout moment. Il est souvent préférable de privilégier les SCPI à capital variable pour leur liquidité plus importante, leurs parts se revendant plus rapidement.

En prenant la décision d'investir en parts de SCPI vous avez deux possibilités :

• Acheter des parts de SCPI de rendement : ces SCPI sont majoritaires sur le marché des SCPI (90 %) et concernent principalement l'investissement dans l'immobilier professionnel (bureaux, commerces, entrepôts, centres commerciaux, etc.). Elles profitent des rendements locatifs élevés du secteur et sont donc les plus rentables : de l’ordre de 4,5% à 5 % en moyenne.
• Acheter des parts de SCPI fiscales : ces SCPI fiscales sont par essence même investies dans l'immobilier d'habitation afin d'être éligibles aux différents dispositifs défiscalisants (Malraux, Pinel, Déficit foncier, etc.). Elles offrent donc des possibilités pour réduire vos impôts et votre facture fiscale globale (y compris les prélèvements sociaux).

Maintenant que cela est clair, entrons dans le vif du sujet…

Notre méthode de sélection et de classement

Le classement Netinvestissement des meilleures SCPI 2017 repose sur l’analyse détaillée et exhaustive que nos équipes mènent tout au long de l’année de l’ensemble des SCPI du marché, mais également de nos convictions sectorielles et géographiques.

Avec des années de collecte records (2015 et 2016) qu’ont connu les SCPI (près de 5 milliards d’euros en 2016), nous sommes donc plus que jamais attentifs à la stratégie opérée par les acteurs du marché sur le secteur de l’immobilier institutionnel.

En 2017, c’est donc davantage sur des secteurs « différenciant » ou à dominante notamment européenne que nous avons décidé de porter notre attention.

Tout d'abord, nous privilégions à 100% les SCPI de rendement. Une fois de plus donc pour ce classement 2017 des meilleures SCPI, aucune SCPI fiscale n'a été retenue.

Les SCPI retenues ont toute un point commun, celui d'être gérées par des maisons reconnues pour leur haut degré d’expertise métier et leur savoir-faire depuis de nombreuses années. Nous avons donc volontairement fait le choix d’écarter les petites sociétés de gestion.

Pour définir au mieux notre classement 2017, nous avons choisi de retenir 4 principaux critères :

• La composition de l'actif
• Le gestionnaire et la politique de gestion
• Le rendement interne sur 5 ans, le rendement 2013 et les perspectives à venir
• La stratégie d’acquisition

Découvrez maintenant notre TOP 10 des meilleures SCPI de rendement du marché.

1. KEYS RENDEMENT

Autant le dire tout de suite, Keys Rendement n’est pas une SCPI de rendement au sens règlementaire et statutaire. Ce produit est en effet un produit financier dont la composition d’actifs est exclusivement composée d’immobilier. Il s’apparente donc en de nombreux points à de la SCPI de rendement.

Mais si j’ai fait le choix non seulement de l’intégrer au classement mais en plus de la mettre en choix N°1 c’est parce que ce produit a un double avantage significatif : 0 frais d’entrée (contrairement aux SCPI) et un objectif de rendement de 6,25% nets / an ce qui en fait, sur le segment des supports de type immobilier, le meilleur de sa catégorie.

ATTENTION : ce produit n’est toutefois accessible qu’à partir de 100 000 € minimum contrairement aux SCPI qui elles sont accessibles à partir de quelques centaines d’euro seulement.

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Qu'est-ce qu’une SCPI de rendement ? Risques, frais…

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2. PRIMOVIE

Présente depuis plusieurs années déjà dans notre palmarès des meilleures SCPI du marché, Primovie a une fois encore su montrer son intérêt sur un marché fortement collecteur, comme je l’ai indiqué en préambule de ce classement.

Son rendement de 5% nets, bien que tout à fait cohérent par rapport au reste du marché, n’est certes peut-être pas le plus performant, mais Primovie a la particularité de se positionner sur un double marché très profond et encore peu compétitif : la santé (cliniques, EHPAD, etc) et l’éducation (crèches notamment).

Ce qui en fait une SCPI avec certainement la plus grande profondeur de marché. En effet certains baux commerciaux de crèches sont par exemple signés pour une durée de 15 ans fermes. De quoi assurer la meilleure visibilité aux investisseurs.

A SAVOIR : Primovie pourrait bien annoncer une bonne nouvelle courant 2017…

3. BUROBOUTIC

Jusque-là inexistante dans notre classement et même de nos recommandations, Buroboutic rentre cette année à la troisième place du podium.

Pour quelle raison ne faisait-elle pas partie du classement ? Jusque-là, Burboutic était une SCPI à capital fixe, donc fort peu liquide. Or, la liquidité faisant partie de nos critères importants de sélection, nous ne pouvions donc pas nous y intéresser.

Il se trouve que l’Assemblée générale de la SCPI menée fin décembre a (enfin) décidé de la passer en capital variable à compter de 2017. C’est pour cette première raison que nous avons décidé de nous y intéresser et de l’intégrer au classement.

Pourquoi à la 3ème place ? Parce que Buroboutic est une SCPI véritablement diversifiée. Son positionnement est à la fois éclaté sur les secteurs du bureau, des entrepôts et des murs de commerce d’une part mais elle a également fait le choix de se positionner à 54% en Province et à 47% à Paris et en Ile de France.

Cette SCPI offre donc un excellent compromis à celui ou celle qui souhaiterait se lancer sur ce marché avec une SCPI bien diversifiée et généraliste.

4. PIERVAL SANTE

La SCPI Pierval Santé est le « pendant » de Primovie si ce n’est qu’elle est dite « pure », c’est-à-dire uniquement positionnée sur le secteur de la santé. Son marché est donc très profond.

Elle a un excellent taux d’occupation (99%) et un rendement tout à fait cohérent : 5,17% en 2015 (nous sommes toujours en attente du rendement 2016 au moment où je rédige ce guide).

Enfin, Pierval Santé a le mérite d’être gérée par le leader français de la gestion d’immobilier institutionnel ce qui lui donne les meilleures garanties en termes de maitrise du marché et de choix stratégique.

5. PRIMOPIERRE

Gérée par l’un des leaders du marché de l’immobilier institutionnel français, Primopierre a dépassé le milliard d’euros de capitalisation et fait partie des SCPI de fonds de portefeuille à détenir si vous voulez disposer de plusieurs SCPI.

C’est une SCPI de bureaux de référence, très bien gérée. En 2015, elle a servi un peu plus de 5% nets de rendement et affiche malgré sa taille un taux d’occupation honorable de 91,7%.

6. EUROPIMMO

Europimmo est une SCPI relativement jeune puisque lancée en 2015. Mais si nous avons décidé de l’intégrer dans le classement à la 6ème place, c’est tout d’abord pour son positionnement stratégique à la fois géographique puisque principalement investie en Allemagne et en Europe d’une part et d’autre part car elle vise de l’immobilier 3.0 c’est-à-dire tournée vers le business du e-commerce et des startups, donc sur l’immobilier de « demain ».

De plus, de par son positionnement allemand notamment, elle joue sur l’optimisation fiscale des revenus générés en Allemagne. Les loyers supportent la fiscalité allemande (moins lourde forcément) et ne sont pas cumulés à la fiscalité française.

7. PFO2

Devenue une véritable « star » du marché des SCPI, PFO2 fait aujourd’hui partie des SCPI à détenir dans son portefeuille pour tout investisseur désireux d’investir dans un immobilier récent, répondant aux dernières normes de construction et environnementales.

PFO2 a connu des années de collecte fastes et continue de croître honorablement. Avec plus d’un milliard d’euros de capitalisation et un rendement net servi en 2015 de 5,01%, PFO2 est une SCPI de référence.

8. CRISTAL RENTE

Assez proche de ses cousines Pierval Santé et Primovie, Cristal Rente se positionne sur le secteur des résidences de services (EHPAD, étudiants, tourisme) et arrive à offrir des rendements situés sur le haut du panier du secteur : 5,27% en 2015.

Cristal Rente a en plus une particularité non négligeable : les frais sont dégressifs (frais d’entrée et frais de gestion) en fonction du montant investi. Plus vous investissez, moins vous payez. Intéressant ! Cette SCPI peut être intéressante à intégrer dans une allocation d’actifs SCPI diversifiée.

9. NOVAPIERRE ALLEMAGNE

Cette SCPI 100% allemande s’inscrit totalement dans l’air du temps. Son objectif est d’investir dans des actifs immobiliers situés en Allemagne (voire d’autres états en zone euro selon les opportunités) afin de se constituer un patrimoine composé de murs de magasins et de commerce.

Son principal point fort est donc son positionnement géographique. Son rendement, tout comme Europimmo, tient compte de la fiscalité allemande sur les loyers perçus outre-Rhin et permet donc d’optimiser le rendement net d’impôts.

10. IMMORENTE

Avec plus de 2.5 milliards d’euros de capitalisation, Immorente est la plus grosse capitalisation du marché. Outre ses 25 ans d’existence, Immorente est gérée par une société de référence, experte sur son secteur : les murs de commerces.

Si internet avait largement bouleversé ce secteur, le marché « local » a évidemment su s’adapter, se réinventer, et faire évoluer le parc pour le rendre non seulement attractif, mais surtout à forte valeur ajoutée. Aujourd’hui Immorente gère un parc de plus d’un million de mètres carrés en France et a versé 4,90% de rendement en 2015.

Conclusion

Pour cette année 2017, le classement accueille donc deux belles nouveautés et voit son curseur géographique et sectoriel évoluer au gré des pratiques et attentes des consommateurs. Cela dit, les SCPI restent un actif immobilier diversifié intelligent à détenir dans son portefeuille et le millésime 2017 devrait certainement être une fois encore un succès.