Rappel : ce qu’il faut savoir sur les SCPI

Une SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier, est une société de placements collectifs dont l'objet et l'activité sont l'acquisition, la gestion et la valorisation d'un patrimoine immobilier. En achetant des parts de SCPI, vous en devenez actionnaire au travers de la détention d'une partie du capital et serez donc rémunéré par la distribution de dividendes, sous la forme de coupons trimestriels. Ces revenus seront principalement fiscalisés dans la catégorie des revenus fonciers et seront soumis aux prélèvements sociaux.

Il existe deux catégories de SCPI : les SCPI à capital fixe dont les parts sont émises au moment de la création de la SCPI et s'échangent ensuite de gré à gré dans le temps et les SCPI à capital variable dont il est possible d'acheter et de vendre des parts à tout moment. Il est souvent préférable de privilégier les SCPI à capital variable pour leur liquidité plus importante, leurs parts se revendant plus rapidement.

Notre méthode de sélection et de classement

Ce classement Netinvestissement des meilleures SCPI 2019 se base sur l’analyse détaillée et exhaustive de l’ensemble des grands acteurs de la gestion de SCPI du marché par nos équipes. Mais nous prenons également en considération nos convictions sectorielles et géographiques.

Pour ce classement, nous privilégions uniquement les SCPI de rendement (le classement ne tient donc pas compte des SCPI fiscales de type SCPI de Normandie par exemple) d’une part et les SCPI à capital variable d’autre part notamment pour des questions de liquidité.

Les SCPI retenues ont toute un point commun, celui d'être gérées par des maisons reconnues pour leur haut degré d’expertise métier et leur savoir-faire depuis de nombreuses années. Nous avons donc volontairement fait le choix d’écarter les petites sociétés de gestion.

Critères de sélection pour ce classement 2019.

Nous avons fait le choix de baser ce classement sur 4 principaux critères :

La composition de l'actif
Le gestionnaire et la politique de gestion
Le rendement interne sur 5 ans, le rendement 2018 et les perspectives à venir
La stratégie d’acquisition et l’évolution de la stratégie en fonction de l’évolution des opportunités de marche

Enfin, vous retrouverez dans ce classement des SCPI de rendement de type SCPI de bureaux, SCPI de commerces, investies sur le sol français et/ou en Europe et en Allemagne notamment.

Découvrez notre infographie

1. PF Grand Paris

Cette SCPI était rentrée dans le classement l’année dernière pour la première fois (normal, année de son lancement) à la neuvième place. Longtemps restée en « jachère » la SCPI qui était alors une très ancienne SCPI à capital fixe est passée courant 2018 en capital variable, a changé de nom pour s’appeler PF Grand Paris et ainsi clairement indiqué son positionnement : investir dans les bureaux et les immeubles tertiaires de la couronne du projet pharaonique du Grand Paris.

Ce projet du Grand Paris qui consiste à construire des milliers de nouveaux mètres carrés de bureaux, de commerces et d’habitation, le tout épousant les dernières normes environnementales et de maîtrise de l’énergie, nous semble particulièrement judicieux et reflète selon nous une capacité à prendre les bons virages, ceux de la révolution que le secteur de l’immobilier tertiaire connait actuellement.

La PF Grand Paris a plus de 50 ans d’existence ce qui en fait la plus ancienne SCPI du marché. Son taux d’occupation qui était un peu en deçà de la moyenne l’année dernière a fortement augmenté (comme nous l’avions prédit et écrit l’année dernière) et est passé à +90%. Quant au rendement il offre lui aussi un réel potentiel de revalorisation à court terme.

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2. Foncia Cap’ Hebergimmo

Avec un taux d’occupation de 100% et un rendement qui frôle les 5% nets de frais, cette SCPI représente un réel intérêt, d’où sa place dans le classement 2019.

C’est une SCPI investie dans le secteur de l’hôtellerie et positionnée pour près de 50% en Ile de France et pour 13% à l’étranger. Le reste étant en province.

Son principal intérêt, outre ses chiffres flatteurs, repose sur l’expertise connue et reconnue de son gestionnaire : Foncia, acteur leader de la gestion immobilière en France et sur son choix de positionnement sectoriel pour le coup décorrélé de l’immobilier tertiaire de bureaux classique sur lequel la plupart des SCPI sont positionnées.

Avec des baux commerciaux longs signés avec ses locataires, sa stabilité est assurée et ses loyers devraient logiquement augmenter dans les prochaines années, notamment en cas d’inflation.

Nous l’avions déjà recommandé l’année dernière en l’intégrant au classement 2018. Depuis elle a continué de grossir, son taux d’occupation n’a pas changé mais son prix de part a augmenté d’un peu moins de 2%.

Nous pensons que la SCPI Foncia Cap’ Hebergimmo a encore un potentiel de revalorisation du prix de sa part et de ses loyers à moyen terme.

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3. Cristal rente

Une nouvelle entrante dans le classement cette année et directement à la 3ème place.

La SCPI Cristal Rente a une spécificité sur ses frais qui devraient vous intéresser. Depuis le 1er aout les frais sont désormais fixes à 10% et Intergestion en a profité pour mettre en place la décimalisation des parts. Ce qui peut désormais permettre à l’épargnant d’investir de manière progressive et pour un montant réduit.

Dernière nouveauté, Intergestion est attaché à la technologie et vous permets de procéder à l’investissement digital par le biais de la signature électronique !

Mais ce n’est pas tout et ce n’est pas pour cette raison que Cristal Rente est dans le classement 2019 des meilleures SCPI.

Nous pensons que le double positionnement géographique et sectoriel de Cristal Rente est dans les bonnes tendances actuelles du secteur : une répartition géographique européenne, pour profiter en plein des opportunités de marché chez nos voisins européens d’une part et une politique d’investissement à vocation commerciale qui répond à la demande des consommateurs, sur des grandes marques très populaires :

4. Pierval Santé

Avec un taux de distribution net en 2018 de 5.05% et un taux d’occupation supérieur à 98% Pierval Santé est une SCPI « prime » et « pure ». Qu’est-ce que cela signifie ?

Prime : signifie qu’elle est très bien gérée et fait partie des meilleures SCPI en termes de rendement

Pure : Pierval Santé n’investit que dans le secteur médical et de la santé ; marché porteur et profond.

Sa capitalisation à janvier 2019 frôle le demi-milliard d’euros.

5. Primovie

Dois-je encore présenter Primovie ? SCPI unique en son genre puisqu’investie sur le secteur de la santé et de la petite enfance ; une ouverture récente sur l’Europe et l’Allemagne notamment, des collectes records et des chiffres au-dessus de la moyenne.

Il est donc normal de retrouver encore cette année Primovie dans le classement des meilleures SCPI du marché.

En 2018, la SCPI Primovie a atteint plus de 2 milliards d’euros de capitalisation et compte plus de 17.000 associés ce qui en fait l’une des plus importante SCPI du marché en capitalisation.

Son taux d’occupation est de 98% ce qui, là encore, prouve la qualité de son parc, de ses locataires et de la gestion interne.

6. Buroboutic

Buroboutic est le meilleur compromis pour un premier investissement en SCPI. Elle est multi sectorielles et multi zones géographiques ce qui en fait une SCPI positionnée sur une multitude de secteurs et de zone, la rendant ainsi très diversifiée en son sein.

Buroboutic a plus de 30 ans et est le fruit du regroupement de 4 SCPI d’immobilier d’entreprise. A fin 2018, sa capitalisation était supérieure à 400 millions d’euros. En d’autres termes, Buroboutic est une SCPI diversifiée, très ancienne, donc solide, ayant su passer de nombreux cycles.

7. Epargne Pierre

Toujours présente dans le classement des 10 meilleures SCPI de rendement en 2019, la SCPI Epargne Pierre garde un réel intérêt notamment évidemment pour son rendement, le meilleur de sa catégorie qui fleurte avec les 6% nets. Son taux d’occupation est lui aussi excellent à 98% quant à sa capitalisation, elle a fortement augmenté au cours des deux dernières années pour atteindre 420.000.000 € fin 2018. Nous avions prévu ce succès l’année dernière dans le classement 2018

Gardez en tête que pour autant, la stratégie initiale du gérant de la société est de privilégier une approche très fine et premium du marché en ne sélectionnant que des immeubles ou biens immobiliers de tout premier rang sur le segment bureaux et commerces qui compose la majeure partie du portefeuille actuellement.

Il est regrettable en revanche que cette SCPI n’ait pour le moment du moins, pas encore fait le choix d’élargir son champ d’action au-delà des frontières françaises.

8. Novapierre Allemagne

Ce n’est pas tant pour son nom qui explicitement nous indique que cette SCPI est investie en… Allemagne que pour son intérêt principal : sa fiscalité optimisée. Bien évidemment cela a du sens de diversifier ses investissements SCPI et notamment de se positionner sur le marché allemand, encore en retard par rapport à la maturité du marché français, mais c’est surtout parce que, grâce à l’accord européen entre les pays, il n’y a pas de double imposition sur les revenus fonciers.

Ainsi, les revenus générés en Allemagne sont soumis au taux fiscal allemand de… 18% ! Seulement oui ! Et cela change significativement le rendement net d’impôts pour vous. Voilà notamment pourquoi NovaPierre Allemagne est dans le classement.

9. LFP Europimmo

Avec un taux d’occupation de 95% fin 2018 et un rendement net de frais servi en 2018 de 4.18%, la SCPI a, comme sa cousine Novapierre, la particularité d’être également investie en Allemagne, mais également dans d’autres pays d’Europe du Nord, lui permettant ainsi notamment d’élargir son champ de possibilités et donc de mieux diluer son risque tout en allant profiter des opportunités de marché sur ces différents pays.

Créée en 2014, Europimmo a déjà réussi à collecter près d’un demi-milliard d’euros ce qui lui permet d’afficher une capitalisation en début 2019 de 511.552.000 €.

10. LF Opportunité Immo

Si j’ai choisi de laisser LF Opportunité Immo dans le classement 2019, c’est que je trouve leur positionnement et leur stratégie de marché habile et maline. Le gérant a en effet choisi d’orienter ses acquisitions sur le marché des PME en Province : deux leviers potentiels pour aller chercher de la croissance et du rendement.

Forcément, de par son positionnement, sa taille de capitalisation est plus petite que les autres mais son rendement se classe au-dessus de la moyenne du marché : 4.65% nets en 2018.

Bonus : avez-vous pensé à la SCPI dans l’assurance-vie ?

Si les SCPI détenues en direct permettent de percevoir des revenus complémentaires réguliers (versés trimestriellement), sachez qu’il est possible de détenir et de loger des SCPI au sein même d’un contrat d’assurance-vie.

Alors tous les contrats ne proposent pas forcément de SCPI, mais les bons contrats d’assurance-vie, non restreints uniquement par des fonds ou produits maison vous proposeront maintenant cette option.

Quel intérêt ? Investir au sein de son contrat sur un actif tangible (l’immobilier), bénéficier de la liquidité garantie par l’assureur, viser 3% nets de frais de gestion en rendement (soit près de 3 fois plus qu’un fonds euro classique). Attention toutefois, le capital n’est pas garanti par la compagnie lorsqu’il est investi dans des SCPI.

À savoir :

Il existe très peu de contrats d’assurance-vie qui vous permettront d’investir jusqu’à 100% en SCPI de rendement. Si tel était votre volonté, je vous invite à vous rapprocher de nos chefs de projet patrimonial spécialisés qui vous aideront à choisir le contrat adéquat.

Pour en revenir au sujet, toutes les SCPI ne sont pas logeables dans les assurances-vie. En effet c’est la compagnie d’assurance qui, comme je l’ai indiqué juste au-dessus, vous assure votre liquidité sur ce type de véhicule. Selon sa taille et sa stratégie de développement elle est donc susceptible ou non d’accepter de référencer telle ou telle SCPI dans sa liste d’unités de compte disponibles dans ses contrats.

Le conseil Netinvestissement

Si vous souhaitez détenir des SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie, nous vous conseillons vivement d’opter pour des SCP ou des SCI de SCPI et surtout pas des SCPI en direct. Pourquoi ? parce que si vous détenez des SCPI directement au sein de votre contrat, vous ne percevrez que 97,5% des loyers et non pas 100% comme c’est le cas en SCP ou SCI de SCPI.

De plus, dans certains cas (demandez nous conseil pour cela) en choisissant bien son support, vous n’aurez même pas de frais à supporter alors que vous devriez les supporter si vous optiez pour des SCPI en direct dans l’assurance-vie.

Conclusion

Comme je l’ai indiqué en introduction de ce guide, soyez vigilant(e) à ne pas vous laisser séduire ou attirer par le seul rendement. Une bonne SCPI, comme pour tout bon produit d’investissement d’ailleurs en général, repose sur une quantité de critères à analyser et à comparer et pas seulement sur le rendement versé sur l’année passée.

Chez netinvestissement, nous faisons ce travail d’audit, d’analyse et de comparaison pour vous, afin de vous apporter le conseil le plus juste et le plus pertinent possible. N’hésitez pas à faire appel à nos chefs de projet patrimonial, ils sont à votre disposition pour vous accompagner.

Les 10 meilleures SCPI en 2019