Comment bien investir en loi Denormandie ?

C’est en décembre 2019 que Julien Denormandie, Ministre de la ville et du logement, a annoncé un nouveau dispositif de mesures fiscales. Il s’agit en réalité de la reprise du dispositif Pinel ancien déjà en cours, avec quelques modifications. En effet, la loi Denormandie a pour vocation affichée d’encourager les travaux de rénovation (notamment en terme de performance énergétique des bâtiments) dans plusieurs centres villes, dans les logements vacants et en mauvais état. Arrivant à point nommé après le drame des effondrements d’immeubles dans le centre-ville de Marseille en novembre dernier, la loi Denormandie a été votée dans le cadre d’un amendement de la loi des finances 2019.

La difficulté aujourd’hui pour les investisseurs est de savoir comment bien investir avec la nouvelle loi Denormandie afin de bénéficier de tous ses avantages, sans mauvaises surprises. Ce guide vous permet de voir plus clair dans le nouveau paysage mis en place par ce dispositif.

Présentation de la loi Pinel/Denormandie

La loi Denormandie est entrée en vigueur en janvier 2019 et concerne les logements locatifs anciens achetés par les investisseurs entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021. Elle vient en complément de la loi Pinel ancien. Il s’agit d’une loi cadre qui est donc pérenne et dont les avantages ne pourront être remis en question rétroactivement.

Quelle(s) sont donc les différence(s) entre ces deux dispositifs, Pinel ancien et Denormandie, à priori similaires dans l’idée ? Lors d’un entretien avec la presse, Julien Denormandie a clairement annoncé sa volonté de rendre le nouveau dispositif plus lisible et plus attrayant.

En effet, si le Pinel « classique », c’est-à-dire concernant les logements neufs, a connu un fort engouement de la part des investisseurs, le volet concernant l’ancien n’a eu qu’un impact jugé très limité. Le Ministre de la ville et du logement donne pour cause de cet « échec » le trop grand nombre de contraintes afférentes au Pinel ancien. Avec ce nouveau dispositif, le Ministre cherche donc à inciter rapidement les investisseurs à s’intéresser de nouveau aux centres villes et à leur réhabilitation.

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Les critères d’éligibilité au dispositif Denormandie

Malgré la volonté du gouvernement de simplifier la mise en place d’investissements en loi Denormandie, il est évident qu’il existe tout de même certaines conditions à respecter. Dans un premier temps ce dispositif fiscal concerne les logements anciens acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021. L’acheteur peut, au choix, réaliser son opération auprès d’un promoteur ou en direct. Nous verrons plus loin les impacts de chaque choix.

222 villes signataires de la convention "coeur de villes"

Par ailleurs, les biens doivent se situer dans l’un des centres villes déterminés par le gouvernement. A ce jour, une liste de 222 villes signataires de la convention « cœur de villes » est éligible à ce dispositif. A ces premières communes s’ajouteront toutes celles qui auront signé des conventions d’Opération de Revitalisation du Territoire (ORT). Nous sommes donc ici loin du système de zonage, parfois perçu comme restrictif, qui avait été adopté pour les précédents dispositifs fiscaux tel que le Pinel.

Une obligation de rénovation

La seconde condition importante de ce dispositif est l’obligation de de mener une action de rénovation en cœur de ville et/ou d’améliorer le bien avant sa mise en location.

Si aujourd’hui il n’y a pas d’obligation d’améliorations thermiques ou énergétiques correspondant aux normes habituellement demandées, telle que la norme RT 2012 et les autres normes BBC (Bâtiment Basse Consommation) comme cela a pu être le cas sur les précédent dispositifs, le Ministre de la ville et du logement a toutefois précisé que le gouvernement serait vigilant sur le type de travaux effectués.

En synthèse les travaux doivent répondre à un réel besoin de remise en état du logement. La liste précise des travaux éligibles sera publiée par décret ultérieurement.

Toujours sur le volet des travaux, ceux-ci doivent représenter un minimum de 25% du coût total de l’opération.Par exemple, pour un bien réhabilité d’une valeur globale de 100 000€, le montant total doit se composer de 75 000€ de foncier avant travaux et de 25 000€ de travaux.

Location non meublée et résidence principale du locataire pour 6 ans minimum

Comme pour la loi Pinel, en dehors du bien en lui-même, l’investisseur doit également respecter certaines conditions quant à la location. Le bien doit être loué non meublé et doit être la résidence principale du locataire. Par ailleurs le locataire est soumis à certains plafonds de ressources. Il existe aussi des plafonds de loyer à ne pas dépasser.

Les durées de locations sont identiques au Pinel également : afin de bénéficier de l’avantage fiscal, le propriétaire doit louer son bien pour un minimum de 6 ans, cette durée pouvant aller jusqu’à 9 ans, voire 12 ans.

A chacune de ces durées correspond un avantage fiscal : la loi Denormandie donne le droit à une réduction d’impôt de 2% du montant de l’investissement par an sur 6 ou 9 ans. Au-delà de la 9e année la réduction d’impôt est de 1% par an supplémentaire jusqu’à 12 ans.

En résumé, l’investisseur bénéficie d’une réduction de 12% minimum et jusqu’à 21% maximum de son investissement. A noter que la durée de location n’a pas à être définie dès l’origine du projet, mais peut évoluer à l’échéance de la 6e année. Le montant de l’investissement pris en compte dans le calcul de la réduction d’impôt ne pourra pas dépasser 300 000€, travaux inclus.

Le respect des conditions énumérées ci-dessus permet de s’assurer que l’on est éligible à la réduction d’impôt, cela étant dit cela n’assure pas un bon investissement. Il existe plusieurs écueils qu’un investisseur doit savoir éviter et pour cela, le projet d’investissement doit être réfléchi dans ses moindres détails.

Un projet bien réfléchi est un premier pas vers un bon investissement

Un rappel avant de poursuivre, pour bien investir, et que ce soit en loi Pinel/Denormandie ou sous toute autre forme d’immobilier, la première chose à garder à l’esprit est qu’il s’agit d’un investissement locatif. Le bien doit répondre à deux critères :

• Il doit répondre à un véritable marché
• Il doit également être assez neutre afin de répondre à la demande la plus large possible

Ainsi par exemple, préférer une ville plutôt qu’une autre doit être motivé par des raisons objectives. L’affect ne doit pas entrer en ligne de compte.

Opérateur spécialisé VS  investissement en direct

Bien investir en loi Denormandie c’est aussi arbitrer entre l’investissement via un opérateur spécialisé ou l’investissement en direct. En effet, l’investisseur peut faire appel à un professionnel qui aura déjà sélectionné des biens immobiliers et qui aura également pris en charge la partie travaux, s’assurant que le bien corresponde aux conditions de la loi Denormandie. L’investisseur se voit donc proposer différents programmes immobiliers, chacun ayant ses spécificités.

Pour un investisseur qui choisirait d’effectuer le projet sans un promoteur, le travail est plus compliqué :

• Il faut trouver le bien
• S’assurer qu’il est éligible au dispositif
• Déterminer les travaux à effectuer (et s’assurer qu’ils entreront dans la liste prévue par le gouvernement)
• Réaliser les travaux ou les faire réaliser
• Construire la demande de prêt
• Arbitrer entre gérer le bien soi-même ou le confier à un gestionnaire.

Pour celui qui n’est pas un professionnel de l’immobilier, le risque de faire un mauvais investissement augmente drastiquement.

Chez Netinvestissement, nous mettons en place des plans d’action et conseillons donc de passer par un professionnel de l’immobilier. La question est de savoir lequel ? Effectivement, il existe un nombre effarant de promoteurs et une offre encore plus pléthorique de projets et de programmes. Comment se retrouver dans cette jungle immobilière et à qui faire confiance ?

Il faut savoir tout d’abord que tous les opérateurs n’offrent pas les mêmes garanties et n’ont pas la même expérience sur le type d’investissement que vous prévoyez de faire. Le premier réflexe est de comparer les professionnels retenus.

Faites un tour d’horizon afin de vérifier la notoriété de ceux que vous avez sélectionnés :

• Tous respectent-ils les normes en vigueur sur la profession ?
• Comment prévoient-ils leurs programmes ?
• Y a-t-il une mixité des logements dans chaque programme ?
• On pense ici à la règle des trois tiers : un tiers en logements d’investissement, un tiers en résidences principales et un dernier tiers en logements sociaux.

Avec Netinvestissement, vous êtes assurés que chaque promoteur a été soigneusement sélectionné, sur des critères objectifs de solidité et de garantie.

Le montage du financement

Le deuxième sujet d’importance qui peut souvent mettre en danger une opération de défiscalisation est le montage du financement. Ici encore, il s’agit de s’entourer des bons interlocuteurs qui sauront vous guider dans les décisions à prendre. Rien de plus frustrant que de voir son gain fiscal rogné par des coûts qui n’avaient pas été prévus, voire même qui auraient pu être évités !

La question à vous poser ici est le degré de confiance que vous accordez à votre banque de réseau habituelle. Maintenant qu’elle vous a proposé un nouveau téléphone mobile et une assurance auto, saura-t-elle également monter une offre de prêt qui répondra à tous vos besoins et qui s’adaptera à votre situation ?

4. Les points de vigilance pour un investissement Denormandie

Notez qu’à ce stade le bien en lui-même n’a pas encore été abordé. Bien investir en loi Denormandie requiert de nombreuses étapes préalables au choix du bien. Une fois ces sujets traités, arrivent les questions pratiques liées à l’immobilier en lui-même.

L'emplacement géographique

Le premier point de vigilance à ce niveau du projet, comme pour quasiment tout investissement immobilier quel qu’il soit, est d’être attentif à l’emplacement géographique du bien. En effet, si le dispositif Denormandie ouvre la possibilité d’investir dans plus de 222 villes en France, certaines d’entre elles ne sont pas un choix judicieux. Il faut être particulièrement regardant sur ces villes sinistrées où le taux de vacance locative atteint des sommets rédhibitoires.

Dans le même esprit, un autre aspect auquel vous devez être attentif est ce qui se cache derrière l’appellation « cœur des villes ». Théoriquement cela sous-entend des logements situés en centre-ville, donc bien placés. Dans les faits les fondamentaux d’un investissement immobilier doivent encore une fois être respectés.

Dynamisme économique

Il est nécessaire de s’assurer que l’offre de biens en location n’est pas supérieure à la demande. Cela évitera de se trouver en pénurie de locataires. Car rappelons-le, sans locataire l’avantage fiscal peut être perdu. Il faut également réfléchir sur un moyen terme : quel est le dynamisme économique de l’endroit choisi ? Quelles évolutions démographiques doit-on prévoir ? Autant de questions qui permettent de déterminer le bien-fondé d’un investissement.

Les travaux

Enfin, les travaux éligibles seront décidés par décret mais seront moins stricts en ce qui concerne les normes BBC. Cependant, il est bon de vous interroger sur l’utilité de faire réaliser des travaux de remise aux normes thermiques et énergétiques. En effet, un bien avec une meilleure performance énergétique sera moins consommateur en énergie et donc sera moins onéreux sur le long terme à la fois pour vous mais aussi pour votre locataire.

Or un locataire peut être particulièrement regardant sur ce critère car cela représente un poste de dépense non négligeable dans son budget. Ici encore le but est de mettre toute les chances de votre côté pour faire en sorte que votre bien se loue rapidement et facilement.

Pour aller plus loin dans vos recherches sur l'investissement immobilier, découvrez les 5 risques à connaître avant d'investir en SCPI.

Bien investir en loi Denormandie requiert d’avoir un projet bien mûrit, surtout si vous souhaitez vous lancer seul. Parce que vous n’est pas un professionnel, il est très facile de perdre le fil et de vous retrouver noyé dans les subtilités.

A moins d’accepter de consacrer énormément de temps à ce projet, mieux vaut donc vous rapprocher d’un professionnel. Chez Netinvestissement nous traitons les sujets afférents à l’immobilier d’investissement depuis plus de 15 ans. Nous savons donc choisir les bons partenaires et sélectionner les programmes d’investissement qui s’adapteront parfaitement à vos besoins et à votre situation personnelle. Savoir s’entourer et se faire accompagner est la première étape d’un bon investissement.