Les tops et les flops 2018

La loi Pinel : la capitalisation de son imposition

Après une magnifique année 2017, les ventes effectuées dans le cadre du dispositif Pinel ont connu un ralentissement au début de l’année 2018. Cette baisse s’explique par la croyance véhiculée par bon nombre de média que les contribuables français ne payeraient pas d’impôts en 2018. Mais depuis que nous sommes passés par l’étape des déclarations fiscales, les chiffres des réservations sont repartis à la hausse. Et nul doute que cette année 2018 sera une année record en termes de ventes de biens immobiliers neufs.

Pour rappel, le dispositif fiscal Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 21% du montant de l’investissement. Ainsi, en investissant dans un bien neuf ou réhabilité dans le cadre de la loi Pinel, que vous vous engagez à mettre en location sur des durées allant de 6 à 12 ans, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôts allant jusqu’à 6 000€ par an et par opération.

L’un des autres avantages de ce dispositif est le fait que grâce aux différentes durées de détention, les reventes de biens sont étalées dans le temps ce qui permet de maintenir les prix de vente. Mais il faut toujours garder en tête que l’achat dans le cadre de tout dispositif fiscal reste un achat immobilier dont le critère principal à prendre en compte est l’emplacement du bien. Pour réussir votre investissement, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un conseiller Netinvestissement. Il saura vous orienter vers la solution qui vous convient et qui est adaptée à vos projets.

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Qu'est-ce que le dispositif Pinel ?

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Les OPCVM : les marchés financiers accessibles

Nous le précisons souvent chez Netinvestissement mais aujourd’hui, il est possible d’investir sur les marchés financiers sans pour autant être exposé au risque comme en se positionnant sur une action ou une obligation en direct. Pour cela, vous pouvez utiliser les OPCVM. Les Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières permettent, au sein d’un contrat d’assurance vie ou d’un PEA, de profiter de la performance des marchés financiers sans avoir besoin d’être devant son écran d’ordinateur 24 heures sur 24.

En effet, les OPCVM sont composés de plusieurs supports financiers qui permettent aussi bien d’être sur les marchés actions, obligations ou immobiliers. Il existe un grand nombre d’OPCVM, mais toutes ne se valent pas. Pour vous aider à faire votre choix, rapprochez-vous d’un conseiller spécialisé Netinvestissement qui saura construire une allocation adaptée à votre profil investisseur et au ratio risques - performances que vous souhaitez obtenir.

Il faut en effet ne pas confondre diversification et dispersion quand vous investissez dans le cadre des OPCVM. Ainsi une allocation avec 100 fonds ne sera peut-être pas aussi diversifiée qu’une allocation avec 10 fonds. La composition de ces supports permet d’amortir les variations des marchés financiers et de minimiser les risques de ces derniers.

Les Fonds Professionnels Specialisés : l’accès aux solutions réservées aux institutionnels

Ils rencontrent depuis quelques années un grand succès, mis en avant par le haut niveau de collecte. Des supports comme Keys Sélection sont un très bel outil de diversification. Ils permettent par exemple d’investir sur des supports immobiliers. Ils ont la particularité d’obtenir des rendements plus élevés que les SCPI et surtout d’être soumis au PFU. Cette dernière particularité permet aux contribuables qui sont fortement imposés de profiter d’une fiscalité plus avantageuse. Ils sont cependant réservés aux investisseurs qui ont un minimum de 100 000€ à investir.

Les SCPI : l’immobilier sans gestion

Après une année record en 2017, les SCPI vont connaître un franc succès cette année encore. Bon nombre d’investisseurs sont attirés par cette solution de placement qui grâce à ses rendements et sa facilité d’utilisation permet d’investir sur le marché immobilier professionnel avec une sécurité importante. En effet, quand vous investissez dans le cadre d’une SCPI, vous devenez propriétaire d’une partie d’un parc immobilier administré par un gestionnaire. À la vue de la taille du parc immobilier, le risque locatif est fortement réduit.

Les SCPI permettent également d’investir des montants à la carte et s’adaptent ainsi au budget de chacun. Et enfin, elles vous permettent de conserver une certaine flexibilité de vos fonds. Ainsi, si vous souhaitez récupérer une partie de votre capital, vous pouvez vendre une partie des parts que vous détenez. Il faut cependant noter qu’il est impératif d’investir dans des SPCI à capital variable pour garder cette disponibilité.

Mais le choix d’une allocation en SCPI ne doit pas se faire au hasard. Un conseiller spécialisé peut vous accompagner dans la construction de cette allocation qui s’appuiera sur trois strates d’investissement :

• Un socle sécuritaire : avec une SCPI patrimoniale dont le patrimoine est de grande qualité et dont la capitalisation est importante.
• Un socle thématique : avec une SCPI dans le domaine de la santé ou de l’écologie en diversification du portefeuille.
• Un socle dynamique : avec une SCPI souvent jeune qui a une stratégie d’investissement qui lui permet d’obtenir un rendement élevé.

Le LMNP : l’immobilier sans contraintes

Avec des prélèvements sociaux encore en hausse, le LMNP était l’un des gagnants de l’année 2017. Il sera également parmi les investissements les plus recherchés en 2018. Il y a plusieurs raisons à ce succès.

L’un des premiers avantages est l’absence totale de gestion sur ce type de bien. Grâce au bail commercial, votre locataire est le gestionnaire de la résidence ce qui diminue énormément le risque locatif qui repose essentiellement sur ce gestionnaire. Le point central de ce type d’investissement est donc la qualité de l’exploitant locataire. C’est sur lui que tout repose, il est le garant de la qualité de votre investissement.

D’autres parts, plusieurs marchés existent sur ce secteur : les résidences de loisirs, les résidences d’affaires, les résidences étudiantes et les résidences médicalisées. Nous vous conseillons d’être principalement centré sur les résidences étudiantes et médicalisées. En effet, elles proposent une grande profondeur de marché qui garantit une pérennité importante à votre investissement.

L’autre grand avantage de ce type d’investissement est la fiscalité applicable aux revenus dégagés. En effet, grâce à l’amortissement comptable du bien, vous bénéficiez de revenus complémentaires nets de fiscalité pendant des durées de 20 à 30 ans.

Les Flops

Le PERP : la solution retraite avant tout

À la suite de la mise en place du prélèvement à la source, l’administration fiscale a enlevé une partie de l’intérêt du PERP pour cette année 2018 et uniquement pour cette année. En effet, l’un des avantages du PERP était de pouvoir déduire de son revenu imposable le montant des cotisations que vous versez dans la limite de 8 fois le plafond annuel de la sécurité sociale (PASS). Mais avec le passage au prélèvement à la source, cet avantage a été annulé pour l’année 2018.

Malgré ça, le PERP reste encore aujourd’hui le seul support grand public spécifiquement dédié à la retraite. Et à la vue de l’état des caisses de retraite des régimes obligatoires, il est nécessaire aujourd’hui de mettre en place une solution pour compléter ses revenus, comme le PERP. Il ne faut cependant pas choisir n’importe quel PERP sur le marché. Un conseiller spécialisé en retraite chez Netinvestissement peut également vous accompagner dans le choix du bon contrat et surtout de la bonne allocation financière.

Le déficit foncier : flop pour les uns, top pour les autres

Là aussi, il pourrait s’agir de l’un des grands perdants de la mise en place du prélèvement à la source. En effet, pour cette année 2018, le traitement des déficits fonciers va être plus complexe que les années précédentes. Ainsi le législateur a annoncé que les contribuables pourront déduire 100% du montant des travaux en 2018 et 50% de ce même montant en 2019. Mais selon les montants de revenus et surtout des travaux, il y a aura un effet de levier qui pourra venir contrebalancer cette perte d’efficacité.

Il va y a voir trois cas de figures :

Vous percevez 20 000€ de loyers et effectuez 30 700€ de travaux en 2018

Ces travaux vont venir annuler les 20 000€ de loyer et créer un déficit de 10 700€ qui viendra en déduction des autres revenus imposable. Mais étant donné que les revenus de l’année 2018 ne seront pas taxés, l’avantage fiscal sera nul. Il n’y a que pour les personnes dont le revenu imposable sera composé de revenus exceptionnels qui pourront obtenir un avantage fiscal en déduisant ce déficit des revenus exceptionnels.

Vous percevez 20 000€ de loyers et effectuez pour 180 000€ de travaux en 2018

Le propriétaire va ainsi créer un déficit foncier reportable sur les 10 années suivantes de : 20 000-180 000 = 160 000€ pour 2018. Il utilisera 10 700€ de déficit en 2018 et conservera 149 300€ à reporter sur les 10 années suivantes.

En 2019, il déduira 90 000€ (50% des travaux de 2018) et annulera ses revenus fonciers ce qui diminuera son revenu imposable dans la limite de 10 700€ ( 20 000-90 000-10 700 = 59 300). Il aura alors : 149 300 + 59 300 (déficit reportable 2019 = 208 600€ de déficit reportable sur les années suivantes.

Vous percevez 20 000€ de revenus fonciers en 2019 et vous réalisez 180 000€ de travaux en 2019

Vous déduirez la moitié des travaux soit 90 000€. Vous aurez ainsi : 20 000-90 000 = 70 000€ de déficit dont 10 700 seront consommés sur 2019. Il vous restera donc : 70 000-10 700 = 69 300€ reportables sur les 3 prochaines années.

Vous aurez donc noté que si les propriétaires faisant de petits travaux perdent leur intérêt sur cette année 2018, pour les grosses opérations de déficit foncier, l’année 2018 sera exceptionnelle en termes d’efficacité.

Les fonds euro assurance-vie : la chute continue

Nous le disons depuis maintenant plusieurs années, les fonds Euro bancaires classiques sont aujourd’hui en baisse totale de rémunération. Ils proposent aujourd’hui un rendement compris entre 1,1 et 1,6%, qui va encore continuer à diminuer au fil du temps. Ce qui en fait aujourd’hui un support, certes à capital garanti, mais qui n’apporte pas une grande performance.

Pour contrebalancer ce phénomène, certains assureurs ont su proposer de nouveaux fonds Euro innovants qui permettent d’obtenir une rémunération bien plus élevée. Il y a deux grandes catégories de fonds Euro nouvelle génération, les fonds Euro basés sur de l’immobilier et les fonds Euro basés sur les marchés financiers. Ils gardent la caractéristique principale des fonds Euro, qui est la garantie de votre capital, mais avec des rendements pouvant dépasser les 4% par an pour les meilleurs d’entre eux.

Les livrets bancaires : la disponibilité a un prix

Il est aujourd’hui admis que les livrets bancaires comme le Livret A, le Livret de Développement Durable ou les livrets Bleu ne rapportent plus rien. Ils ne vous permettent même pas de couvrir la hausse due à l’inflation.

Il faut bien garder à l’esprit que ce type de support ne sont là que pour rémunérer de manière très faible votre épargne de précaution disponible à la seconde en cas de coup dur. Il faut donc bien calibrer le montant que vous souhaitez conserver sur ces supports et alimenter d’autres solutions d’épargne comme l’assurance-vie ou le Crowdfunding immobilier par exemple.

Il faut en effet savoir que le Livret A, qui a fêté son 200^ème anniversaire au mois de mai, n’a été rentable que durant 57 ans.

Les PEL : pour faire plaisir à son banquier

Il s’agit du produit préféré des banquiers ainsi que de beaucoup d’investisseurs français aujourd’hui. Mais on peut se demander pourquoi. Autant le PEL avait un intérêt financier grâce à son taux de rendement, qui à l’époque pouvait présenter un intérêt, autant aujourd’hui il a perdu de sa superbe. En effet, les anciens PEL qui bénéficiaient de rendements élevés sont maintenant imposables sur le revenu s’ils ont plus de douze ans. Mais également pour les PEL ouverts ces dernières années, le rendement n’est plus à un niveau satisfaisant.

D’autres part, il ne faut pas oublier que l’utilité première est de permettre au titulaire d’un PEL d’obtenir un prêt à taux avantageux. Or aujourd’hui, personne n’utilise ses droits à crédit épargne logement. Les taux obtenus étant tellement élevés qu’aucune banque ne réalise ce type de prêt. Cette situation amène la Banque de France à poser la question de l’utilité de garder un tel placement.

Conclusion

Nous avons pu voir au travers de ce guide que certaines opportunités pour les uns, peuvent avoir des désagréments pour d’autres. Il est important aujourd’hui de choisir les bonnes solutions et surtout que celles-ci soient adaptées à votre situation tout en répondant à vos objectifs.

Encore une fois, nous ne pouvons que vous conseiller de vous rapprocher d’un chef de projet patrimonial Netinvestissement qui saura vous accompagner dans la création et la gestion de votre patrimoine tout au long de votre vie.