banniere article

Investissement en LMNP : les 5 choses à savoir pour 2022

En résumé ...
Vous êtes intéressé par la LMNP ? Découvrez toutes les informations à connaitre absolument avant d'investir en 2022 : la fiscalité, les changements sociétaux liés aux résidences de services, la rentabilité, le second marché, les conditions de financement...

L’article « Investissement en LMNP : les 5 choses à savoir pour 2022 » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

  • Avis de nos lecteurs :
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
  • 8,6/10 pour 13 avis
Ecrit par : Pierre-Laurent Sartres

Conseiller en gestion de patrimoine

12526 vues

par nos lecteurs

5 min

de temps de lecture

Votre simulation

gratuite et personnalisée

Je souhaite recevoir des informations de la part de Netinvestissement sur les moyens d’optimiser mes investissements*

Introduction

Après une année 2020 pleine de tumultes, 2021 s’achève avec une période d’accalmie appréciable. En tout état de cause, le foncier en général s’est très bien comporté et la location meublée en résidence service tout particulièrement. Comme nous vous l’expliquons depuis de nombreuses années dans nos guides et nos vidéos sur YouTube, la résilience de cette catégorie n’est plus à démontrer.

Nos convictions chez Netinvestissement vont dans ce sens. Nos clients investissent sur ce type de projets pour la maitrise des aléas (locatifs, charges, fiscalité, etc..). C’est pour cela que nous privilégions les résidences étudiantes et les EPHAD pour leur profondeur de marché. J’entends par là la sécurité du remplissage des chambres pour sécuriser au maximum vos loyers. Le crash test de 2021 dû à la pandémie en est un parfait exemple. Les résidences étudiantes ont très bien résisté dans leur ensemble et les EPHAD sont encore et toujours en tension. Ce n’est pas le même constat dans le tourisme et le business bien sûr. Voilà pourquoi nous sommes peu enclins à ces deux dernières familles. Cap sur l’étudiant et l’EHPAD !

Si vous désirez plus d’informations sur la LMNP, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

Pour finir le constat, la location meublée saisonnière a été mise à mal. Beaucoup de propriétaire ont fait le choix de passer à la location annuelle voire de vendre leur bien. Nous n’arrêterons pas de vous le dire : sous couvert d’un rendement supérieur, vous vous exposez à des surprises qui sont le plus souvent désagréables !

Alors en 2022, quels sont les indicateurs forts de ce marché pour l’année à venir ? quelles sont les actualités ?

Allons-y, partageons ensemble les tendances et informations fraiches concernant l’investissement en LMNP en 2022 !

1. Le dispositif Censi Bouvard

C’est l’actualité brulante de ces derniers jours. Le projet de loi de finance 2022 contient un amendement relatif à ce mécanisme. Les députés ont voté pour sa prolongation jusqu’au 31/12/2022. C’est une très bonne nouvelle car il devait s’éteindre fin 2021 et les acteurs immobiliers étaient dans l’attente de cette décision.

Attention, même si c’est en bonne voie, il faut tout de même attendre le passage du texte en séance publique puis l’approbation du Sénat. Malgré tout, cela serait surprenant que cet amendement ne passe pas.

Car si cette réduction d’impôt existe, il faut savoir pourquoi. En l’occurrence, elle permet de soutenir la construction de logements pour nos étudiants et nos personnes âgées. Nous le verrons par la suite, c’est un véritable enjeu sociétal face auquel nous sommes confrontés pour loger ces catégories de personnes.

En quoi consiste cette réduction ?

Dans le cadre d’un achat en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) dans une résidence étudiante ou EPHAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes), vous aurez un coup de pouce fiscal non négligeable. Il s’agit de profiter de 11% du prix d’achat hors taxe du bien en réduction d’impôt. Ce pourcentage est étalé sur 9 ans ce qui revient à un gain fiscal de 1.22% par an. En contrepartie de cet avantage, vous devrez conserver le bien pendant 9 ans.

Précision sur le hors taxe :

Cette spécificité commune aux résidences services vous permet d’acheter votre bien sans TVA ainsi que tous les meubles ! Pour un logement neuf, c’est 20% qui vous récupèrerez sous 6 mois après votre passage notaire. Certains promoteurs vont plus loin en pratiquant le portage de TVA. En clair, cela veut dire que c’est lui qui avance la taxe et pas vous.

netinvestissement vous recommande :

Les 5 choses à savoir sur le LMNP en 2022

Les 5 choses à savoir sur le LMNP en 2022 | Netinvestissement Net Academy | Suivez le cursus : LMNP

Découvrez l'univers : LMNP

Tout savoir sur le LMNP

2. Les conditions de financement

Au risque de se répéter : l’argent n’a jamais été aussi peu cher !

Cela fait déjà quelques années que nous le constatons, et je suis sûr que vous également ! La surprise se situe plutôt sur la durée de cette période.

Mais pourquoi les banques prêtent elles à des taux aussi bas ?

Tout simplement car c’est bon pour elles ! Désolé de vous décevoir, ce n’est pas pour nos beaux yeux…

Il faut tout d’abord considérer le rôle de la BCE (Banque Centrale Européenne). C’est elle qui dicte les taux directeurs. Et en ce moment, ils sont négatifs. Ceci dans le but de relancer la consommation. Cela sous-entend qu’une banque a de la marge au niveau du seuil.

D’autre part, le taux de dépôt de la BCE est négatif également pour les banques. Elles préfèrent donc prêter aux particuliers à 1 ou 1.5% plutôt que de placer à un rendement inférieur.

Enfin, c’est un formidable produit d’appel pour les établissements. Le crédit immobilier est une base de négociation pour domicilier les salaires des emprunteurs, assurer leur bien financé, les voitures, le foncier, etc… En bref, faire souscrire un maximum de produits maison.

Bien évidemment, vous auriez tort de vous en priver. Cependant, financer un bien locatif n’est pas la même chose que la résidence principale. Tout d’abord, le taux n’est pas primordial. Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus déclarés (Bénéfices Industriels et Commerciaux) tout comme l’assurance décès invalidité (ADI) d’ailleurs. Cela veut dire que vous récupérez une partie des frais du crédit en économie d’impôt.

Ensuite, veillez à bien établir votre stratégie de durée de financement. Très simplement : plus la durée est longue, moins les mensualités sont importantes. Ceci est amplifié par le phénomène de pincement de taux. Nous l’avons vu, les taux sont bas. Mais essentiellement les taux de plus de vingt ans par rapport à ceux pratiqués sur la même durée il y a dix ans.

Certaines conditions doivent être étudiées plus précisément notamment les Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA). Potentiellement, vous conserverez votre bien moins longtemps que votre résidence principale. Le plus souvent, la revente se fait avant la fin du crédit : d’où le conseil de négocier cet item. Cela représente tout de même 6 mois d’intérêt.

netinvestissement vous recommande :

Jusqu'à 0€

par mois

Investir dans l'immobilier

Générez des revenus complémentaires et préparez votre retraite : c'est le moment d'investir dans l'immobilier !

Découvrez cette offre

3. La fiscalité

Grand artisan du succès de ce statut, l’amortissement réputé différé (ARD) qui vous permet d’éviter l’impôt sur le revenu… et les prélèvements sociaux ! Il s’applique sur l’immobilier mais également sur le mobilier qui équipe votre investissement.

En quoi cela consiste ? Il s’agit d’une écriture comptable. C’est une pratique très répandue pour les entreprises. Votre statut de LMNP vous procure des revenus au régime BIC et sont donc considérés comme une activité professionnelle. En ce sens, le bien que vous achetez est une dépense comptable. Du coup, vous pouvez l’amortir pendant 30 ans en piochant de sa valeur pour annihiler toute fiscalité. Attention : en aucun cas, votre bien perd de sa valeur ! Il existe toujours, n’a pas changer d’endroit et se revendra au prix du marché sans prise en compte de l’amortissement réalisé.

Un exemple pour vous aider à matérialiser le fonctionnement.

Prenons monsieur et madame Flutte qui investissent dans un appartement en résidence étudiante pour 100 000€. Sur 30 ans (durée maximum de l’amortissement immobilier), cela représente un amortissement annuel de 3333€. Ils font un crédit pour investir et lors de la première année, les intérêts et l’assurance représentent 1000€. Les loyers annuels sont de 4 000€ (4% de rendement).

Que se passe t’il la première année ?

Le couple déclare 4 000€ de loyer. Ils enlèvent en premier lieu les frais d’emprunt de 1000€. Il reste donc 3000€ de loyer imposable. Ensuite, on applique les 3 333€ d’ARD.

Il en résulte une opération négative de 333€. Tout d’abord, il n’y aura pas de fiscalité sur les loyers car ils sont réduits à 0. Ensuite, votre reliquat de 333e peut être utilisé durant les dix prochaines années au titre de la reportabilité de ce déficit.

Finalement, c’est surtout le caractère perein qui doit vous faire réfléchir au statut LMNP (à ne pas confondre avec le statut LMP). Vous pouvez bénéficier de loyers non fiscalisés jusqu’à 30 ans (entre 15 et 20 ans à minima). Le statut LMNP renforce cette sérénité car il existe depuis 1949. Et la règle comptable de l’ARD peut extrêmement difficilement être remise en cause. Cela modifierait tout le fonctionnement comptable des entreprises… difficile à imaginer vous en conviendrez !

Petite précision :

Attention, l’ARD ne peut pas se cumuler avec le dispositif Censi Bouvard ! Ce choix doit se faire au moment de l’achat. Si vous optez pour la réduction d’impôt, vous ne pourrez pas pratiquer l’amortissement : que ce soit pendant la durée de la réduction comme après !

4. La loi de l’offre et de la demande

C’est le nerf de la guerre, et pas que dans l’immobilier locatif !

Lorsque vous voulez vous assurer du bien fondé de votre location, il vous faut réunir les indicateurs attestant de la tension locative du marché.

La location saisonnière ou à la nuitée

Très secouée pendant les différents confinements, cette solution reste soumise à des aléas qu’il vous faut appréhender avant de vous lancer pour être sûr de pouvoir les gérer :

  • Vacance locative : accentuée par le manque de touristes internationaux et francophones, il est difficile d’avoir une vision à long terme voire moyen terme. La pandémie est mondiale. Dès lors qu’un continent est touché, l’ensemble de la population concernée peut être interdite de séjour sur notre sol. Et malheureusement, comment peut-on savoir comment tout cela évoluera dans les mois ou années ?
  • Gestion locative : c’est un travail à plein temps : arrivées, sorties, entretien, etc… à ceci se rajoute la contrainte d’hygiène relative au COVID.

Dès lors, énormément de propriétaires ont vendu ou vendent leurs biens dans les grandes agglomérations françaises. Ils ne souhaitent plus être pris au dépourvu et soumis à des changements de réglementation rapides et fréquents.

Les résidences services

Sur un plan général, nous retenons chez Netinvestissement plus particulièrement les résidences étudiantes et personnes âgées dépendantes. Dans ces deux cas, le crash test de 2021 a été bien digéré.

C’est normal, chiffres à l’appui pour les étudiants :

  • 2.7 millions d’étudiants en France
  • 375 000 logements dédiés (CROUS, résidences services), soit 12% du besoin
  • 250 000 logements manquants

Ce n‘est pas la peine d’en rajouter…

Pour les personnes âgées dépendantes, l’enjeu sociétal est tout aussi fort voire plus. Notamment car la construction d’un nouvel établissement nécessite un agrément de l’Autorité Régionale de la Santé (ARS). Ensuite, la demande de logements est toujours plus forte due à des critères démographiques issus de notre fameux babyboom ainsi que de l’allongement de la durée de vie.

Selon l’INSEE, 5 000 lits sont construits chaque année en France… alors que les besoins sont de l’ordre de 10 000 ! La DREES (service des statistiques du ministère des Solidarités et de la Santé) estime que ce retard ne pourra jamais être comblé…

A bon entendeur…

5. Le second marché

Nous constatons un engouement au sujet de ce statut et de ses opportunités. Il en résulte une forte tension sur le marché dit de « l’occasion ». Il s’agit de biens à la revente et non de biens neufs. Comme ces produits sont souvent des actifs de « garde », les lots à la vente sont peu nombreux et constituent un véritable marché de niche.

De l’autre côté, les acheteurs sont intéressés par des résidences avec un track record effectif. Cela veut dire que nous connaissons le taux de remplissage, le montant des loyers perçus et leur revalorisation, la gestion de l’exploitant (bailleur), etc…

Pour vous, c’est plus de sécurité dans votre choix. C’est aussi une mise en place de votre complément de revenus non fiscalisé rapide. En effet, une fois l’acte authentique signé chez le notaire, vous percevrez les loyers.

Pour être complet, le dispositif Censi Bouvard n’est pas éligible pour l’ancien. Cela tombe sous le sens mais comme il est à soutenir la construction de logements neufs, il ne concerne que le neuf.

Et c’est un bon indicateur puissant de la sortie de votre investissement. Investir, c’est anticiper ! Donc il est intéressant de savoir quel est le potentiel de revente de votre investissement LMNP, même si c’est dans plus de dix ans.

Car les délais sont particulièrement courts. Il faut moins d’un mois pour trouver un acquéreur (délais entre la mise en vente et la signature du compromis). Dans quelques années, il serait étonnant que cela change. Je vous rappelle la stabilité du statut LMNP, la profondeur de marché chez nos « petits jeunes » et « petits vieux », ainsi que des prix accessibles sur des localisations recherchées car ce sont des petites surfaces.

Note pour plus tard :

Certaines sociétés se sont spécialisées dans la vente de biens en résidence services. Elles accompagnent vendeurs et acheteurs en sécurisant la transaction. Elles analysent les baux commerciaux, valide les gestionnaires et traitent l’administratif.

Cela reste un marché atypique avec ses codes et principes et il est important d’être épaulé en ce sens.

Conclusion

Encore une fois, les indicateurs sont au vert sur l’investissement en LMNP. La location à la nuitée a pris du plomb dans l’aile dû à la crise sanitaire. Et quand bien même, les perspectives sont et seront contraignantes : gestion de l’hygiène renforcée et couteuse, règles des agglomérations de plus en plus restrictives pour notamment relancer l’industrie hôtelière.

La location en résidence service, elle, résiste excessivement bien pour les étudiants et les personnes âgées. Ce n’est pas une surprise puisque cela fait de nombreuses années que nous vous indiquons la résilience de cette typologie d’actifs. La profondeur de marché liée aux enjeux sociétaux sous-jacent fait la réussite de votre placement immobilier.

En cette année 2022, il y a deux bonnes nouvelles : le contexte de taux bas en prêt immobilier et la reconduction (probable) du dispositif Censi Bouvard. Pour la première, nous ne pouvons pas savoir jusqu’à quand cela va durer. La question qui se pose réside surtout dans le comment les taux remonteront : de façon progressive ou brutale ?

Pour la deuxième, c’est quasiment fait et cela permettra pour chaque investisseur d’opter pour cette réduction d’impôt plutôt que l’ARD : et le choix c’est le confort.

Si vous avez d’autres questions, je vous propose de continuer à lire nos guides ou bien contactez-nous afin d’obtenir des conseils d’expert pour votre investissement immobilier.

Ne ratez rien de nos conseils !

Vous avez aimé ce guide ?
Laissez une note !

8,6/10 pour 13 lecteurs

A propos de l'auteur Pierre-Laurent Sartres, Conseiller en gestion de patrimoine | 32 articles en ligne

Avis des clients de Pierre-Laurent :

  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris

Après l’obtention d’une Licence et d’un diplôme d’Etat, Pierre-Laurent a obtenu l’ensemble des accréditations pour exercer le métier de conseiller en gestion de patrimoine en 2015 : MIOBSP, MIA et CIF. Il intègre alors un réseau national indépendant de conseil en investissement la même année.

D’origine aveyronnaise, Pierre-Laurent a vu dans ce métier une formidable opportunité professionnelle aux vues des enjeux de demain.

Pendant 4 ans, il a fait de la culture financière son cheval de bataille en proposant des conférences, des réunions ou animer des débats à travers son activité de conseil. Souhaitant évoluer dans une structure plus importante il décide de rejoindre netinvestissement mi-2019 fort de sa volonté farouche de proposer une offre produit globale, qualitative et disruptive.

Lire la suite
Dernier commentaire client

"Très satisfait de ma mise en relation avec Mr Sartres. Un conseiller professionnel, à l'écoute et ayant des solutions adaptées à notre profil"

Avis client :
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
Le 2022-06-16 19:12:03 par Benjamin D.
Voir son profil Contactez Pierre-Laurent

Comment ça marche ?
C'est simple comme 1,2,3

1-Vous choisissez

Parmi l'ensemble des placements financiers et immobiliers sur le marché français.

2-Prise de contact

Fixez un rendez-vous gratuit avec un chef de projet patrimonial et recevez une réponse en 24h.

3-Vous souscrivez

Finalisez votre projet facilement en suivant les étapes de souscription.

Ils nous ont fait confiance
Des centaines de netinvestisseurs heureux !

/10

sur 512 avis clients

Adoptez les bons réflexes

Tentatives d'usurpation d'identité, fraudes, escroqueries financières, le monde de la gestion de patrimoine n'est pas épargné.
Au moindre doute sur l'appartenance à notre groupe d'une personne qui vous solliciterait, contactez-nous : contact@netinvestissement.fr

+ -
simulation gratuite Netinvestissement

Votre simulation

gratuite & personnalisée

Je souhaite recevoir des informations de la part de Netinvestissement sur les moyens d’optimiser mes investissements*

Réponse en 24h !