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Investissement en LMNP : les 5 choses à savoir pour 2023

En résumé ...
Vous êtes intéressé par la LMNP ? Découvrez toutes les informations à connaitre absolument avant d'investir en 2023 : la fiscalité, les changements sociétaux liés aux résidences de services, la rentabilité, le second marché, les conditions de financement...

L’article « Investissement en LMNP : les 5 choses à savoir pour 2023 » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Si vous cherchez le moyen le plus serein et le moins fiscalisé pour investir dans l’immobilier alors vous êtes au bon endroit.

Nous allons voir ensemble les 5 choses importantes à connaitre pour bien investir dans un LMNP, la location meublée non professionnelle en 2023.

Chez netinvestissement, nous connaissons parfaitement les différents avantages et inconvénients de l’investissement immobilier en général. Mais heureusement, il existe des statuts spécifiques, bien plus avantageux que l’immobilier classique et pas toujours connus du grand public. C’est donc ce que nous allons voir ensemble tout au long de ce guide !

Pas d’impôts sur les loyers, pas de contraintes de gestion, un locataire unique sélectionné et validé en amont par nos experts et un produit immobilier qui répond à une demande de marché profonde et chronique ? Découvrez la location meublée dans les résidences gérées et les 5 choses à savoir pour 2023.

Si vous désirez plus d’informations sur la LMNP, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

1. Fin du dispositif Censi Bouvard en 2023

C’est l’actualité « chaude » que nous surveillions toutes et tous pour vous. Après avoir été prolongé d’une année en 2021 pour 2022, le dispositif Censi Bouvard s’éteint finalement en 2023.

Mais pas de panique, il est toujours possible d’investir dans l’immobilier locatif meublé sous le régime du BIC (et/ou micro BIC au choix) et de profiter à ce titre des nombreux avantages, notamment liés à l’amortissement du bien.

Car si cette réduction d’impôt existe, il faut savoir pourquoi. En l’occurrence, elle permet de soutenir la construction de logements pour nos étudiants et nos personnes âgées. Nous le verrons par la suite, c’est un véritable enjeu sociétal face auquel nous sommes confrontés pour loger ces catégories de personnes.

En quoi consistait le dispositif fiscal Censi Bouvard ?

Nous n’allons pas nous éterniser sur ce dispositif puisqu’il n’est pas reconduit pour 2023, mais le Censi Bouvard octroyait à l’investisseur particulier (vous) une réduction d’impôts étalée sur 9 ans et calculée sur le montant investi dans une résidence de services (type EHPAD ou résidence étudiante par exemple).

Chez netinvestissement toutefois, nous n’avions jamais été de très « grands fans » de ce dispositif car s’il permettait en effet de bénéficier d’une petite réduction d’impôts, en contre partie vous ne pouviez plus bénéficier de la mécanique de l’amortissement comptable du bien que nous avons toujours considéré comme plus efficace pour vous.

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Les 5 choses à savoir sur le LMNP en 2023

Les 5 choses à savoir sur le LMNP pour 2023 | Netinvestissement Net Academy | Suivez le cursus : LMNP

2. Les conditions de financement en 2023

Un investissement immobilier dans une résidence de services en meublé se finance « presque » de la même façon que pour n’importe quel bien immobilier classique.

Les banques prêteuses demandent à présent systématiquement un petit apport (comme pour n’importe quel acquisition immobilière classique), mais ce qui va changer c’est que dans le cadre d’un financement de bien immobilier meublé, vous allez en fait faire deux prêts : un prêt pour le hors taxe d’une part et un autre prêt pour la TVA. Généralement il s’agira d’un prêt « relais » que vous pourrez donc rembourser six mois après la livraison, lorsque vous aurez récupéré la TVA. Attention donc à bien construire votre dossier de financement en conséquence. Pas d’inquiétude, nos chefs de projet spécialisés en immobilier ont l’habitude. Bien évidemment, vous auriez tort de vous priver d’un financement.

Certes les taux sont un peu plus élevés qu’ils ne l’étaient encore récemment mais après tout, le différentiel reste « relatif » dans la mesure ou la totalité des intérêts d’emprunt seront déductibles des loyers que vous percevrez. En d’autres termes, certes vous aurez un peu plus d’intérêts à payer qu’auparavant, mais ça sera autant d’impôts en moins à payer sur les loyers. Vous prendrez toutefois soin, auparavant de veiller à ce que votre projet rentre bien dans le cadre du plafond de votre endettement plafonné à 35% de vos revenus annuels donc.

Là encore, pas d’inquiétude, nos chefs de projets sont là pour vous aider.

Ensuite, veillez à bien établir votre stratégie de financement. Très simplement : plus la durée est longue, moins les mensualités sont importantes. Ceci est amplifié par le phénomène de pincement de taux.

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3. Une fiscalité avantageuse en 2023

En 2023, encore et toujours LE point fort de ce statut : l’amortissement réputé différé (ARD) qui vous permet d’éviter l’impôt sur le revenu… et les prélèvements sociaux ! Il s’applique sur l’immobilier mais également sur le mobilier qui équipe votre bien immobilier (chambre ou appartement).

En quoi cela consiste ? Il s’agit d’une écriture comptable. C’est une pratique très répandue pour les entreprises mais dont vous allez, vous aussi en tant que particulier, pouvoir bénéficier.

Votre statut de LMNP vous procure des revenus au régime BIC et sont donc considérés comme une activité spécifique. En ce sens, le bien que vous achetez est une dépense comptable. Du coup, vous pouvez l’amortir pendant 30 ans en piochant de sa valeur pour annihiler toute fiscalité. Attention : en aucun cas, votre bien perd de sa valeur ! Il existe toujours, n’a pas changer d’endroit et se revendra au prix du marché sans prise en compte de l’amortissement réalisé.

À NOTER : nous avons l’habitude de vous faire accompagner par un comptable référent afin d’éviter de commettre des erreurs dans la déclaration de cet amortissement.

Un exemple pour vous aider à matérialiser le fonctionnement.

Prenons monsieur et madame MICHOU qui investissent dans un appartement en résidence étudiante pour 100 000€. Sur 30 ans (durée maximum de l’amortissement immobilier), cela représente un amortissement annuel de 3333€. Ils font un crédit pour investir et lors de la première année, les intérêts et l’assurance représentent 1000€. Les loyers annuels sont de 4 000€ (4% de rendement). Que se passe t’il la première année ?

Le couple déclare 4 000€ de loyer. Ils enlèvent en premier lieu les frais d’emprunt de 1000€. Il reste donc 3000€ de loyer imposable. Ensuite, on applique les 3 333€ d’ARD.

Il en résulte une opération négative de 333€. Tout d’abord, il n’y aura pas de fiscalité sur les loyers car ils sont réduits à 0. Ensuite, votre reliquat de 333e peut être utilisé durant les dix prochaines années au titre de la « reportabilité » de ce déficit.

Finalement, c’est surtout le caractère stable, transparent et pérenne qui doit vous faire envisager le statut LMNP (à ne pas confondre avec le statut LMP). Vous pouvez en effet bénéficier de loyers non fiscalisés jusqu’à 30 ans (entre 15 et 20 ans à minima). Le statut LMNP renforce cette sérénité car il existe depuis 1949. Et la règle comptable de l’ARD peut difficilement être remise en cause.

RAPPEL :

La mécanique de l’ARD, l’amortissement réputé différé ne peut pas se cumuler avec le dispositif Censi Bouvard ! Ce choix doit se faire au moment de l’achat. Si vous optez pour la réduction d’impôt, vous ne pourrez pas pratiquer l’amortissement : que ce soit pendant la durée de la réduction comme après !

4. La loi de l’offre et de la demande

C’est le nerf de la guerre, et pas que dans l’immobilier locatif !

Lorsque vous voulez vous assurer du bien fondé de votre investissement, il vous faut réunir les indicateurs attestant de la tension locative du marché.

La location saisonnière ou à la nuitée

Très secouée pendant les différents confinements, cette solution reste soumise à des aléas qu’il vous faut appréhender avant de vous lancer pour être sûr de pouvoir les gérer :

  • Airbnb & vacances locatives : la fin de l’eldorado est sonnée ! Accentuée par le manque de touristes internationaux et francophones, il est difficile d’avoir une vision à long terme voire moyen terme. La pandémie a été mondiale et les touristes ne sont pas revenus comme avant. De plus, le développement du télétravail a réduit la mobilité des cadres et des français en général. Et malheureusement, comment peut-on savoir comment tout cela évoluera dans les mois ou années ?
  • Gestion locative : c’est un travail à plein temps : arrivées, sorties, entretien, etc… à ceci se rajoute la contrainte d’hygiène relative au COVID. Dès lors, énormément de propriétaires ont vendu ou vendent leurs biens en Airbnb dans les grandes agglomérations françaises. Ils ne souhaitent plus être pris au dépourvu et soumis à des changements de réglementation rapides et fréquents.

Les résidences de services : LA SOLUTION

Sur un plan général, nous retenons chez netinvestissement plus particulièrement les résidences étudiantes et personnes âgées dépendantes. Dans ces deux cas, le crash test de 2020/2021 a été bien digéré.

C’est normal, chiffres à l’appui pour les étudiants :

  • 2.7 millions d’étudiants en France
  • 375 000 logements dédiés (CROUS, résidences services), soit 12% du besoin
  • 250 000 logements manquants

Pour les personnes âgées dépendantes, l’enjeu sociétal est tout aussi fort et pour plusieurs raisons : la construction d’un nouvel établissement nécessite un agrément de l’Autorité Régionale de la Santé (ARS).

Ensuite, la demande de logements est toujours plus forte due à des critères démographiques issus de notre fameux babyboom ainsi que de l’allongement de la durée de vie.

Selon l’INSEE, 5 000 lits sont construits chaque année en France… alors que les besoins sont de l’ordre de 10 000 ! La DREES (service des statistiques du ministère des Solidarités et de la Santé) estime que ce retard ne pourra jamais être comblé…

Clairement, si vous souhaitez investir dans l’immobilier sans contrainte, sans aléas ni soucis de gestion et avec un objectif de rendement de l’ordre de 4% nets de frais, de charges ET d’IMPOTS !! (oui, oui, vous avez bien entendu) alors le LMNP est fait pour vous.

5. Le second marché

L’engouement pour le LMNP et les nombreux avantages qu’il offre se constate depuis plus de dix ans. Il en résulte une forte tension sur le marché dit de « l’occasion ». Il s’agit des biens à la revente et non de biens neufs. Comme ces produits sont souvent des actifs de « garde », les lots à la vente sont peu nombreux et constituent un véritable marché de niche. Il y a en effet un bien LMNP mis en vente au second marché pour 4 acheteurs à l’instant T.

De l’autre côté, les acheteurs sont intéressés par des résidences avec un historique effectif. Cela veut dire que nous connaissons le taux de remplissage, le montant des loyers perçus et leur revalorisation, la gestion et la solvabilité de l’exploitant (bailleur), etc… Depuis 2010, nous accompagnons des milliers de netinvestisseurs dans la mise en place de leurs investissements en LMNP et savons, de fait, leur faire faire les bons choix, et surtout leur faire éviter les pièges.

Pour vous, c’est plus de sécurité dans votre choix. C’est aussi une mise en place de votre complément de revenus non fiscalisé rapide. En effet, une fois l’acte authentique signé chez le notaire, vous percevrez les loyers.

En raison de cette tension sur le second marché (beaucoup plus de demande que d’offre), les délais sont particulièrement courts. Il faut moins d’un mois en général pour trouver un acquéreur (délais entre la mise en vente et la signature du compromis) et avec les importants retards de mise en chantier de nouveaux projets ces deux dernières années en raison notamment des confinements et de la hausse du cout des matières premières, l’écart ne s’est jamais autant accentué.

À SAVOIR :

Certaines sociétés se sont spécialisées dans la vente de biens en résidence services. Elles accompagnent vendeurs et acheteurs en sécurisant la transaction. Elles analysent les baux commerciaux, valide les gestionnaires et traitent l’administratif.

Cela reste un marché atypique avec ses codes et principes et il est important d’être épaulé en ce sens.

Netinvestissement, acteur leader du secteur travaille évidemment avec ces sociétés afin de vous apporter le meilleur choix pour défendre vos intérêts.

Conclusion

De quoi a-t-on surtout besoin en 2023 ? De stabilité et de visibilité.

Plus que jamais en effet, les Françaises et les Français désireux de se constituer un patrimoine cherchent des solutions et des actifs stables, pérennes, sereins et peu volatils.

Depuis plus de 50 ans, le statut de loueur meublé connait un franc succès grâce à ses nombreux avantages et est toujours autant plébiscité auprès des Français. L’immobilier reste tangible et vous permet d’utiliser le levier du crédit afin d’optimiser le rendement de votre investissement locatif.

En 2023, ne passez pas à côté d’un investissement en LMNP. C’est une solution fondatrice et/ou complémentaire à toute constitution patrimoniale. Restez tout de même particulièrement vigilants sur le type de résidence de services que vous choisirez. Nous vous déconseillons les résidences de tourisme ainsi que les résidences senior non médicalisées qui souffrent d’un manque de profondeur de marché et de longueur de cycle économique. Privilégiez plutôt les résidences étudiantes ou les établissements pour personnes âgées dépendantes qui répondent à des besoins démographiques et de sociétés avérés. Ces choix d’ailleurs vous donneront les meilleures garanties d’un investissement serein.

Attention tout de même au choix du gestionnaire. Il s’agit de la pierre angulaire de votre investissement. En effet, il s’agit après tout de votre « payeur » pour les trente prochaines années, alors mieux vaut vous assurer de sa solidité et de son sérieux.

Chez netinvestissement, nous n’avons pas de « produit maison » ni de « programme maison ». Cette indépendance est la clef d’un conseil et d’une sélection objective. C’est d’ailleurs l’une des très nombreuses raisons de notre succès depuis plus de dix ans. Nos avis clients en témoignent.

En 2023, pour vous constituer un patrimoine immobilier serein ou pour vous générer des revenus complémentaires sans aléas, optez pour le LMNP, avec netinvestissement évidemment 😉

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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine | 1873 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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"Informations très claires. Navigation aisée."

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Le 2022-06-10 17:35:59 par Janine B.
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