LMNP : tout comprendre pour bien investir en 2024
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Qu’est-ce que le statut LMNP ?
La location meublée non professionnelle consiste à mettre en location un bien immobilier qui respecte un certain nombre de critères, dont notamment une liste de meubles et / ou de services fournis, en plus de la simple mise à disposition du bien en question.
A partir du moment où ces critères sont respectés, le propriétaire du bien mis en location peut bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse... et dans certains cas, bénéficier de revenus nets d’impôts !
Le statut de la location meublée non professionnelle permet de générer des revenus réguliers tirés de location d’un bien immobilier. Sous condition du respect de certains critères, la fiscalité de ces loyers peut-être plus avantageuse qu’une location nue par exemple.
Le LMNP s’adresse donc plutôt à des personnes qui cherchent à générer des revenus réguliers sans passer par la case impôts. Du moins, sans laisser une part trop importante du rendement dans les caisses de Bercy.
Vous partez à la retraite et souhaitez agrémenter vos revenus ? Vous débutez dans la vie active et cherchez à vous constituer un patrimoine immobilier sans être impacté par une fiscalité grimpante ? Vous êtes dans le cœur de cible du LMNP !
En 2024, encore et toujours, LE point fort de ce statut est... l’Amortissement Réputé Différé (ARD) grâce auquel vous optimisez l’impôt sur le revenu... et les prélèvements sociaux ! L’ARD s’applique sur l’immobilier, mais également sur le mobilier qui équipe votre bien (chambre ou appartement).
En quoi cela consiste ? Il s’agit d’une écriture comptable. C’est une pratique très répandue pour les entreprises, et dont vous pouvez aussi bénéficier en tant que particulier.
Votre statut LMNP vous procure des revenus au régime BIC. De fait, ils sont considérés comme une activité spécifique. En ce sens, le bien que vous achetez est une dépense comptable. Vous pouvez ainsi l’amortir pendant 30 ans, en piochant de sa valeur pour annihiler toute fiscalité. Attention : en aucun cas, votre bien ne perd de sa valeur ! Il existe toujours, n’a pas changer d’endroit et se revend au prix du marché, sans prise en compte de l’amortissement réalisé.
À NOTER : afin d’éviter toute erreur dans la déclaration de cet amortissement, nous avons l’habitude de vous faire accompagner par un comptable référent.
Découvrez dans notre guide dédié, les avantages du statut LMNP.
Pourquoi investir en LMNP en 2024 ? La réponse à cette question peut se décliner en une bonne dizaine de points différents. En voici trois qui, selon nous, restent les plus importants à avoir en tête lorsque l’on se lance dans un tel projet.
- En tête de liste, mettons en avant le fait que l’investissement en LMNP vous permet d’entrer dans le monde merveilleux de la location immobilière. Au passage, si vous investissez dans une résidence de services, vous échappez aux contraintes du placement grâce à la gestion déléguée. Vous êtes alors propriétaire, percevez les loyers, mais n’avez pas à gérer les tracas du quotidien.
- Second point qui fait que le LMNP est une classe d’actif très intéressante à considérer : la fiscalité. Ce statut applique l’une des impositions les plus douces de France. Si vous optez pour le régime fiscal du BIC au réel, alors votre bien immobilier génère des revenus tout en vous faisant bénéficier d’une fiscalité plus qu’avantageuse.
- Troisième point, et presque le plus important : vous investissez dans la pierre, placement préféré des Français depuis plus de cinquante ans. L’investissement immobilier se valorise dans le temps, permet de répondre à des besoins sociétaux importants et fait également en sorte de maintenir en bon état le patrimoine français.
Le LMNP en détail
Fonctionnement, avantages, conseils ...
Un investissement immobilier dans une résidence de services en meublé se finance « presque » de la même façon que n’importe quel bien immobilier classique.
Les banques prêteuses demandent à présent systématiquement un petit apport (comme pour n’importe quelle acquisition immobilière classique).
En 2024, un changement s’opère également côté crédit. Dans le cadre d’un financement de bien immobilier meublé, vous faites désormais deux emprunts : un pour le hors taxe d’une part, et un autre pour la TVA.
Généralement, il s’agit d’un prêt « relais » que vous pouvez rembourser six mois après la livraison, lorsque vous avez récupéré la TVA. Attention donc à construire votre dossier de financement en conséquence.
En cela, pas d’inquiétude ! Nos chefs de projet spécialisés en immobilier ont l’habitude.
Certes, les taux ont grimpé par rapport à l’époque pré-COVID. Cela dit, le différentiel reste « relatif », dans la mesure ou la totalité des intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers que vous percevez. En d’autres termes, vous payez plus d’intérêts qu’auparavant, mais c’est autant d’impôts en moins à verser sur les loyers. Veillez toutefois à ce que votre projet rentre dans le cadre du plafond de votre endettement, plafonné à 35% de vos revenus annuels.
Là encore, pas de panique : nos chefs de projets sont là pour vous aider.
Ensuite, établissez avec soin votre stratégie de financement. Très simplement, plus la durée est longue, moins les mensualités sont importantes. Ceci est amplifié par le phénomène de pincement de taux.
Découvrez dans notre guide dédié, les conditions d'éligibilité au statut LMNP.
Dans la mesure où ils respectent les conditions d’éligibilité, tous les biens sont éligibles au statut LMNP. Ce sont surtout les conditions du marché locatif considéré qu’il vous faut regarder de près. En effet, personne ne veut louer un bien meublé n’importe où et pour n’importe qui.
En toute logique, il doit y avoir une demande.
En ce sens, le marché des résidences de services répond à un besoin sociétal fort. Il en existe cinq familles :
- Les résidences étudiantes
- Les résidences seniors
- Les EHPAD
- Les résidences d’affaires
- Les résidences tourisme
Ces résidences ont leurs spécificités, mais elles regroupent toutes les avantages du statut LMNP, quelles qu’elles soient.
Dans un investissement LMNP, certains investisseurs se posent la question d’investir en location saisonnière ou en résidences de services.
Les résidences de services rassemblent les résidences seniors, étudiantes, de tourisme ou encore les résidences d’affaires. Certains de ces secteurs s’avèrent plus porteurs que d’autre, c’est pourquoi il est primordial de se renseigner avant d’investir. Les EHPAD et résidences étudiantes représentent aujourd’hui les secteurs à privilégier. En effet, étant sur des marchés tendus (manques de lits médicalisés, forte demande d’hébergement étudiant), ces secteurs ont le potentiel d’offrir des rendements attractifs et une certaine sécurité.
La location saisonnière, aussi appelée « location de bien meublé de tourisme », comporte un hébergement individuel qui, une fois mis en location, doit inclure de multiples équipements (meubles, literie etc) et respecter plusieurs conditions :
- Le client peut jouir du bien immobilier sans la présence du propriétaire,
- Le locataire réside dans le logement en tant que résidence secondaire,
- La durée de séjour est « courte » (jours, semaines, mois).
S’ajoutent à cela certaines règles relatives au contrat de location ou l’assurance du bien. Vous pouvez vous renseigner à ce sujet auprès de nos conseillers en gestion de patrimoine.
Lorsque vous mettez un bien en location meublée, les revenus que vous en tirez restent soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ils sont à déclarer en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Si le rendement annuel de la location est inférieur à 23000 € ou au montant total des autres revenus du foyer fiscal (autres BIC, salaires…), vous êtes alors considéré comme Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).
Vous pouvez dès lors choisir entre deux régime fiscaux différents : le régime micro-BIC et le régime réel.
Le régime micro-BIC
Le micro-BIC s’applique de facto si vos revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 €. Ce régime fiscal permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes annuelles. Ces revenus annuels sont alors diminués de moitié, avant d’être ajoutés à l’assiette fiscal.
Le régime réel
Le régime réel s’active dès que les revenus locatifs dépassent 77 700 €, ou qu’un propriétaire déclarant moins de 77 700 € souhaite en bénéficier.
Ce régime permet de déduire des revenus locatifs les charges inhérentes à l’exploitation du bien. Si ces charges dépassent le montant des loyers perçus, elles sont alors déductibles des revenus salariaux, dans la limite de 10 700 € par an. S’il reste un excédent de déficit foncier, celui-ci peut être reporté sur les 10 années suivantes.
Là aussi, la LMNP ne fait pas le distinguo entre l’ancienneté et la nouveauté du bien acquis. Que l’actif soit neuf ou ancien, vous pouvez donc appliquer le statut.
De même, voici vos possibilités concernant la déclaration fiscale :
- LMNP en micro-BIC : neuf et ancien
- Régime réel avec amortissement : neuf et ancien
Nos 4 conseils pour investir en LMNP en 2024
1-Investissez dans un secteur porteur
Quel que soit votre projet locatif, soyez pragmatique et pensez long terme.
En termes de secteur, nous sommes convaincus par ceux encadrés démographiquement, tels que les étudiants et les personnes âgées. Nous sommes là dans des enjeux sociétaux qui nous persuadent de la tension locative sur le long terme.
En tant que propriétaire, c’est pour vous un gage de sécurité, de stabilité et de pérennité !
2-Choisissez avec soin le gestionnaire
Sélectionnez avec attention votre gestionnaire. C’est votre locataire unique, celui qui vous verse vos loyers... Soyez particulièrement attentif à son expérience, sa surface financière et son expertise.
Privilégiez avant tout sa solvabilité, son sérieux et son savoir-faire, gages de la pérennité de votre investissement.
3-Validez et vérifiez le bail commercial
Le bail commercial est le contrat qui lie l’exploitant aux propriétaires. Il définit :
- la durée de location,
- les conditions de sorties,
- les loyers perçus et leur revalorisation,
- la répartition des charges
- etc...
Etudiez attentivement ce bail avant d'investir. Nous ne saurions trop vous recommander que de vous lancer accompagné(e) dans ce genre d’investissement. Nos équipes dédiées sont là pour vous aider.
4-Privilégiez plutôt les résidences EHPAD et étudiantes
Les EPHAD répondent à un manque croissant de logements dédiés aux aînés ayant besoin d’un suivi et d’un accompagnement médicalisé. Comme son acronyme l’indique, ce type d’actif concerne des gens non autonomes.
En 2020, la DREES estime que, pour soutenir l’accueil des personnes âgées en France, il faut construire plus de 100 000 places en EPHAD d’ici 2030. C’est un rythme de production deux fois plus intensif que ce que nous créons actuellement !
Concernant les résidences étudiantes, le constat s’avère tout aussi alarmant. La France ne compte que 380 000 places en résidences privées pour 2,7 millions d’étudiants... Si vous avez des enfants en âge de faire des études universitaires, alors vous avez certainement vécu le calvaire de lui trouver un logement.
Quelles sont les étapes pour investir en LMNP ?
1-La compréhension du régime LMNP
Avant de se lancer, il est primordial de comprendre les objectifs d’un tel investissement immobilier. En saisir tous les avantages et inconvénients aide à s’assurer qu’il s’agit bien d’un investissement des plus adaptés à votre situation.
2-Définition de critères clés
Définir des critères de décision - comme la localisation, le prix du bien, son rendement et son potentiel de valorisation dans le temps - est capital pour votre investissement. Cela vous permet de cerner le bien le plus rentable quant à votre profil, et d’éviter les pièges des beaux parleurs.
3-Neuf ou ancien ?
Le régime LMNP ne fait pas de distinction particulière entre un actif neuf ou ancien. Il en revient finalement à vos préférences. A noter que, selon la situation géographique du bien, le neuf ou l’ancien ont chacun leurs avantages et leurs inconvénients. Il est donc intéressant d’analyser un peu au cas par cas chaque bâtiment avant de se lancer.
4-En directe ou via un exploitant ?
Il est possible de réaliser son investissement en LMNP de différentes manières.
Première option : acheter vous-même le bien non meublé. Charge à vous par la suite de l’orner à votre goût et de gérer sa mise en location.
Deuxième option : faire appel à une agence locative qui prend en charge les contraintes de gestion, comme trouver les locataires et réceptionner les loyers par exemple. Déléguer la gestion de votre bien vous permet de réaliser un gain de temps conséquent.
A vous de choisir le mode de gestion qui vous convient le mieux !
5-Quid de la fiscalité ?
Dans le cadre d’un investissement immobilier en LMNP, vous bénéficiez de plusieurs avantages fiscaux. Il est intéressant de bien les avoir en tête avant d’investir. Vous pourrez ainsi sélectionner le régime fiscal le plus appropriée à votre profil.
Qui peut investir en LMNP ?
Toute personne physique ou morale, imposable ou non, souhaitant investir dans l'immobilier peut investir en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Les recettes locatives annuelles ne devront pas excéder 23000€.
Quels sont les inconvénients du LMNP ?
Le statut LMNP peut comporter des inconvénients tels que la gestion locative qui demande du temps et des connaissances, des risques locatifs (vacance locative, impayés), des contraintes réglementaires (normes, fiscalité), et des fluctuations du marché immobilier pouvant affecter la rentabilité.
Est-ce rentable d'investir en LMNP ?
La rentabilité d'un investissement en LMNP dépend de plusieurs facteurs : l'emplacement du bien, la gestion locative, le régime fiscal choisi, et les charges liées à la propriété. En général, ce type d'investissement peut être rentable, surtout avec une bonne sélection de bien et une gestion optimisée.
Quel est l'avenir des LMNP ?
L'avenir des LMNP semble prometteur, surtout dans des secteurs en demande tels que les résidences étudiantes, mes résidences senior et médicalisées. Toutefois, il est soumis aux évolutions législatives et aux tendances du marché immobilier, nécessitant une veille constante.
À savoir / Risques
L’immobilier est un investissement conséquent qui doit être adapté à votre situation patrimoniale ainsi qu’à vos objectifs.
Les critères fiscaux ne doivent pas être les seuls à être pris en compte dans le cadre d’un investissement immobilier locatif et il convient d’intégrer dans votre décision la dimension patrimoniale.
Le traitement fiscal dépend de la situation de chaque investisseur et est susceptible d’évoluer.
Dans le cadre d’un investissement en immobilier impliquant un dispositif fiscal, le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
Il existe plusieurs risques liés à l’investissement en immobilier notamment le risque de perte en capital, le risque de vacance locative, le risque d’impayés.
Capital et rendement non garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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