Les 5 risques d’un investissement en SCPI

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L’article « Les 5 risques d’un investissement en SCPI » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Stéphane van Huffel - Vu 17083 fois

Comment choisir les bonnes SCPI ? [VIDEO]
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[Vidéo] Tous nos conseils pour bien choisir vos SCPI

Les SCPI, Sociétés Civiles de Placement Immobilier, sont depuis 4 ans l’un des placements les plus privilégiés par les épargnants. Les investisseurs y voient de plus en plus un excellent palliatif au fonds euro des assurance-vie tant en matière de rendement que de risque réel. En ce début d’année, nombreuses sont les publications dans la presse sur les performances et les avantages de cette classe d’actifs. Pour autant, il est nécessaire de bien comprendre le fonctionnement de cette classe d’actifs et en priorité de connaître les principaux risques inhérent aux SCPI afin d’éviter de faire des erreurs.

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1. Les secteurs d’activité

Le premier élément selon nous à surveiller est la stratégie d’investissement de la SCPI que vous pourriez sélectionner.

Il faut éviter les SCPI fiscales et en particulier les SCPI PINEL qui offrent certes un avantage fiscal conséquent (18% de réduction d’impôt) mais qui comportent un risque lourd dans leur structure même d’investissement. En effet, il s’agit d’investissements immobiliers dans des collectifs à but locatif uniquement dans de nombreux cas. Le mécanisme vous permet de défiscaliser dès l’année d’acquisition des parts cependant l’actif immobilier sera constitué dans les 24 mois qui vont suivre. Il n’y aura donc aucun revenu de versé pendant cette période. Cela peut avoir deux conséquences :

  • d’abord de vous mettre dans une situation financière délicate si vous avez opté pour un prêt bancaire puisque vous ne pourrez compter que sur les loyers pour équilibrer la mensualité d’emprunt.
  • Ensuite, vous devrez par engagement ajouter ces 24 mois aux 9 années imposées de mise en location au sein du dispositif PINEL.

Vous prenez alors le risque de vous trouver bloqué un trop grand nombre d’années (il faut même envisager 2 années supplémentaires pour déboucler les opérations immobilières) pour un rendement locatif minimisé (inférieur à 3%) et un risque de non valorisation de la part à terme au moment de la sortie (en effet, les biens sont souvent vendus en gros donc sans prise de valeur même après 14 ans).

Pour autant, il ne faut pas se précipiter sur n’importe quelle SCPI de rendement. Celles-ci investissent et gèrent des biens professionnels comme des bureaux, des entrepôts, des commerces ou des centres commerciaux. L’important est de bien étudier la politique d’investissement et la diversification d’une SCPI ciblée. Il existe un risque de mauvais calibrage dans le temps qui peut coûter cher à la SCPI et à sa trésorerie. Il faut donc privilégier des opérateurs connus et reconnus, et choisir dans leurs portefeuilles des SCPI dynamiques qui offrent une diversification d’actifs immobilier intelligente, une sélection de locataires solides et une gestion transparente de la trésorerie.

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2. La liquidité

L’un des risques récurrents en matière d’investissement en parts de SCPI est la mauvaise compréhension de la notion de liquidité de cette classe d’actifs.

En effet, lorsque vous achetez des parts de SCPI vous payez un prix de souscription comportant un ensemble de frais fixes, non négociables et oscillant entre 8 et 10%. Cela veut dire caricaturalement que si vous revendiez vos parts le lendemain de votre acquisition, vous perdriez entre 8 et 10%. L’investissement SCPI demande donc d’avoir du temps pour rentabiliser ces frais ce qui peut limiter la liquidité de ce support.

Beaucoup d’investisseurs sont inquiets et se limitent dans leur choix SCPI à cause de cette idée. Mais si vous prenez quelques minutes, vous pouvez définir un réel échéancier vous permettant de connaître parfaitement votre engagement en terme de durée.

Imaginons très schématiquement une part à 100 € avec 10% de frais. La valeur en cas de retrait sera donc dès le lendemain de l’acquisition de 90€. Le rendement proposé de 5% va en revanche s’appliquer sur le prix de souscription soit 5€. Et la part pourrait se revaloriser de 1% chaque année soit 1€. Vos 10 € de frais seront donc couverts en moins de deux ans hors fiscalité ce qui est très proches d’un contrat d’assurance-vie bancaire (frais moyen 2014 de 3% et rendement fonds euro moyen de 2.75%). C’est au-delà de cette période que le rendement plein des SCPI devient réellement attractif face à des supports offrant le même degré de sécurité.

Le risque de liquidité n’a donc rien à voir avec les frais supportés à la souscription puisque ceux-ci ne sont prélevés qu’à la sortie et que le rendement proposé est optimal.

En revanche, il faut bien choisir la structure capitalistique de votre SCPI. Il existe deux catégories de SCPI :

  • La SCPI à capital fixe : le capital est limité à un montant maximum et donc à un nombre d’associés maximum. Pour entrer et sortir de la SCPI, il faut donc qu’il y ait une opération de grés à grés dans les deux cas entre un vendeur de parts et un acheteur de parts. Le prix est donc fixé à chaque transaction d’un commun accord.
  • La SCPI à capital variable : le capital est donc évolutif dans le temps et des parts s’échangent constamment entre entrants et sortants. Le prix est donc fixé par la SCPI selon des critères objectifs et vérifiables.

Le risque de liquidité réside donc dans votre capacité à trouver un acheteur si besoin et à ne pas subir une pression sur les prix. Vendre vite est souvent synonyme de vendre mal. Il faut donc privilégier les SCPI à capital variable qui permettent de profiter d’un marché d’échange plus actif.

Globalement, retenez qu’un investissement en parts de SCPI doit s’envisager dans le temps. En moyenne, les frais sont couverts par la revalorisation du prix de parts au bout de 8 ans qui est le point de maturation d’un tel investissement.

Vous pouvez également choisir d’investir au travers d’un contrat d’assurance-vie, les parts de SCPI étant alors considérées et gérées comme des unités de compte classiques. La liquidité est alors totale puisqu’assurée par l’opérateur du contrat (assureur, banque etc.).

3. La fiscalité

Plus qu’un risque, il existe un piège en matière d’investissement SCPI dans lequel tombe souvent les investisseurs : la fiscalité.

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De nombreux épargnants ne calculent pas ou mal l’impact fiscal de ce support. Attirés par le bon ratio rendement/risque ils investissent comptant une partie de leur épargne, en visant un rendement de 5% (moyenne 2015).

Mais ils oublient ou occultent le fait que les revenus des parts de SCPI acquises en direct entrent dans la catégorie des revenus fonciers (à 99%) et qu’ils sont donc fiscalisés comme tels. Ils sont donc soumis à votre tranche d’imposition sur le revenu mais également aux prélèvements sociaux (15,5% actuellement).

Cela peut donc avoir un réel impact négatif sur le rendement net de votre investissement. Imaginons un client ayant une tranche de 30%, son rendement de 5% (moyenne 2015) sera donc amputé de 45,5% (30+15,5) soit un rendement net de 2,75%. Cela change la donne.

Il faut donc réfléchir à votre objectif réel en matière d’investissement et à ce pourquoi vous avez privilégié cette classe d’actif. S'il s’agit d’un besoin de revenus complémentaires immédiats, vous devrez donc comparer le rendement net avec d’autre supports en adéquation avec votre fiscalité. S'il s’agit de valoriser un capital ou de préparer des revenus complémentaires à terme (ce qui est majoritairement le cas) vous devez alors privilégier l’acquisition de parts de SCPI avec un levier de prêt bancaire ou en démembrement.

  • Le prêt bancaire vous permettra d’acquérir plus de parts (avec apport pourquoi pas) tout en déduisant les intérêts d’emprunt des loyers perçus. Vous vous rendrez propriétaire d’un patrimoine plus important en subissant moins de fiscalité et vous permettant d’avoir mécaniquement plus de revenus à terme.
  • Le démembrement vous permettra en acquérant la nue-propriété des parts de profiter d’un prix d’acquisition réduit du fait que vous cédez l’usufruit (les loyers) à un tiers. Pour le même capital vous pourrez ainsi acquérir plus de parts, sans subir aucune fiscalité puisque n’ayant aucun revenu. Y compris sur l’ISF. A terme, l’usufruit est automatiquement réintégré et vous pouvez bénéficier alors de revenus complémentaires.

4. Le risque locatif

Au-delà du mécanisme d’investissement, il existe bien entendu un important risque locatif lorsque vous choisissez d’investir dans de l’immobilier y compris professionnel.

Le choix du locataire, sa capacité à payer son loyer, l’usure qu’il fait subir au bien immobilier sont autant de risques que vous pouvez avoir à supporter. Et même si la SCPI de rendement permet de professionnaliser et de mutualiser le fait locatif, il ne faut pas fermer les yeux sur l’existence de ce risque.

En effet, il faut surveiller comme vu précédemment la stratégie de sélection de l’actif immobilier en s’assurant de sa diversification. Cela permet de s’assurer qu’il y aura donc un grand nombre de locataires, que ceux-ci sont issus de secteurs d’activité diverses, qu’ils ont des tailles variables et qu’ils proposent des services différents. Le taux de remplissage de votre SCPI sera donc protégé et en cas de contraction d’une activité ou d’une autre que votre trésorerie ne subissent de plein fouet des baisses de rendement.

Ce taux de remplissage est l’un des éléments clés à étudier avant d’investir. Il calcule le nombre de locations en cours par rapport au nombre total de locaux à louer. Il doit raisonnablement se situer entre 85 et 100%. Et ne vous contentez pas simplement d’un chiffre. Renseignez-vous sur le pourquoi de vacances locative et surtout sur les conditions globales des baux. En effet, même si le taux de remplissage paraît bon, parfois certains baux contiennent des offres commerciales très attractives pour les locataires (1 ou 2 ans de loyers réduits voire offerts) ce qui à terme peut mettre à mal la trésorerie de la SCPI.

Exemple : si votre SCPI contient des bureaux parisiens, des locaux commerciaux à la Défense, des murs de supermarchés de centre-villes, des murs de clinique ou de crèche et des entrepôts de logistique aux frontières cela vous permet schématiquement de vous assurer de l’adaptabilité de votre investissement. Si en plus elle peut offrir une administration dans son portefeuille de locataires…

5. La trésorerie

Le dernier risque potentiel, et pas le moindre puisqu’il concerne le gros des accidents en matière de SCPI, est la gestion de la trésorerie de la SCPI.

C’est un point complexe de ce type d’actifs puisque peu d’investisseurs, pourtant actionnaires, se rendent aux assemblées générales et mettent réellement leur nez dans la gestion quotidienne de la SCPI. C’est ainsi que plusieurs petites SCPI, majoritairement à capitaux fixes, se sont retrouvées contraintes de diviser par deux le rendement locatif voire même de stopper tout versement pendant un temps. Certaines ont même été absorbées car au bord de la liquidation.

Comment cela peut-il arriver ? C’est très simple. Une SCPI a besoin de rendement locatif pour générer de la trésorerie. Cette trésorerie lui permet de gérer son patrimoine, de payer ses salariés, d’assurer la gestion administrative de l’actif. Puis, c’est le but, de verser un excédent aux actionnaires (le rendement du produit). Elle doit aussi assurer une « cagnotte » lui permettant de provisionner l’entretien et la réhabilitation des biens immobiliers détenus. Cela est schématique puisque la gestion est en réalité plus complexe mais cela vous permet de vous familiariser avec les mécanismes de base. Imaginons une baisse des loyers perçus à cause de départs cumulés de locataires par exemple. Il manque donc 20% de la trésorerie cette année là. Une fois les charges administratives et salariales versées (elles ne peuvent pas baisser puisque l’actif immobilier lui est toujours là), il devient difficile d’assurer le rendement moyen habituel aux investisseurs associés et la part de la « cagnotte ». Il peut y avoir plusieurs scénarii selon la situation :

  • Pas d’abondement à la cagnotte cette année-là. Le risque que la somme manque se fera sentir à terme et mettra en danger l’actif même de la SCPI.
  • Un rendement réduit de 20% pour les associés avec le risque d’une sortie massive de capitaux qui entrainera la chute de la valeur de la part et le retrait partiel d’une partie de la trésorerie appartenant à ces mêmes associés.
  • Un abondement partiellement honoré et un rendement versé aux associés réduit de 10% par exemple pour limiter les conséquences de la baisse locative. La SCPI va forcément arrêter d’intéresser de nouveaux investisseurs, ce qui va alerter également les associés avec là aussi le risque de retrait à court terme.
  • Le pire scénario : les gérants de la SCPI choisissent de piocher dans la « cagnotte » pour maintenir un rendement qu’ils ne peuvent plus assurer structurellement en se disant qu’ils rattraperont plus tard. C’est le début de la spirale infernale

Le risque de trésorerie est donc réel mais statistiquement il n’est pas plus important que pour un autre actif financier, y compris les fonds euro qui, s’ils sont garantis contractuellement, reposent pour autant sur des mécaniques très proches.

Il faut donc là encore choisir l’opérateur de la SCPI selon son savoir-faire, sa solidité financière et son expérience. Il faut ensuite sélectionner des SCPI offrant un maximum de transparence et se méfier de celles trop récentes qui promettent des rendements élevés non justifiés. Choisissez toujours de multiplier les SCPI lors de votre investissement pour diversifier là encore le risque sur plusieurs supports. N’hésitez pas à vous faire conseiller pour avoir une allocation raisonnée et équilibrée comme vous le feriez en matière d’investissements financiers.

Conclusion

Le risque en matière d’investissement en parts de SCPI existe comme pour toute classe d’actifs. Mais qui dit risque ne veut pas dire accident à partir du moment où vous prenez le temps de bien comprendre ou de bien vous faire expliquer ce que vous faites.

La SCPI reste un véhicule d’investissement simple reposant sur un actif tangible et palpable, l’immobilier. Le défaut est plus que rare et les accidents locatifs importants se comptent sur les doigts d’une main en 50 ans d’existence. Une grosse crise immobilière seule peut mettre en difficulté votre épargne, d’où notre conseil de diversifier vos avoirs et de ne pas tout concentrer sur ce support que nous conseillons fortement.

La SCPI, en particulier la SCPI de rendement reste un actif offrant un ratio rendement/risque très appréciable, une gestion minimale et des possibilités d’adaptabilité non négligeables.

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À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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