Immobilier neuf vs Immobilier ancien : que faut-il privilégier?

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L’article « Immobilier neuf vs Immobilier ancien : que faut-il privilégier? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Stéphane van Huffel - Vu 2003 fois

Taux d’intérêt historiquement bas, élargissement du prêt à taux zéro, amélioration des conditions d’accès à la propriété, mise en place de dispositifs de défiscalisation plus avantageux; toutes les conditions sont aujourd’hui réunies pour faire de votre investissement un succès garanti.

Malgré un contexte économique plus que favorable à la réalisation d’un investissement immobilier en vue de diversifier votre patrimoine tout en réduisant de manière significative le montant de votre impôt, bon nombre de contribuables hésitent encore à franchir le pas oscillant entre immobilier neuf et immobilier ancien.

Si le marché de l’ancien semble plus avantageux de prime abord en raison de la diversité des biens présents et de leur emplacement, généralement en cœur de ville, l’immobilier neuf présente également des avantages non négligeables.
Démonstration.

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1/ Les frais d’acquisition

Si le prix au mètre carré est généralement moins élevé lorsqu’on décide d’investir dans l’immobilier ancien, un certain nombre de frais sont à prévoir par la suite comme par exemple des frais de notaire plus élevés.

Les frais de notaire vont varier de manière significative que l’on investisse dans l’immobilier ancien ou neuf. Ces derniers avoisinant généralement 2 à 3% du prix d’achat initial lors d’un investissement dans un bien immobilier neuf contre 7 à 8% lors d’un investissement dans un bien immobilier ancien.

En outre, la prestation offerte ne sera pas la même que vous optiez pour le neuf ou l’ancien, plus précisément lorsque vous optez pour un bien immobilier neuf des garanties vous seront assurées par le constructeur, vous protégeant ainsi en cas de dégradations de la structure du bien ou des équipements. Parmi les garanties offertes, les principales sont :

  • La garantie décennale qui vous protége pendant 10 ans contre toutes les dégradations liées à la structure de l’habitation. Ces dernières étant à la charge du constructeur.
  • La garantie biennale qui vous protége, quant à elle pendant deux ans contre toutes les dégradations liées aux équipements.

Lors d’un investissement dans l’ancien, ces dégradations seront généralement à la charge du seul propriétaire.

Note : A la différence de l’ancien, lors d’un investissement dans un bien immobilier neuf sont mis à votre disposition des équipements collectifs en très bon état et vous serez également exonéré de taxe foncière pendant les deux premières années suivant la date de livraison du bien.

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2/ Les travaux

Côté travaux, en optant pour l’ancien il vous sera primordial de prévoir lors de l’acquisition du bien une enveloppe conséquente destinée à financer l’ensemble des travaux à réaliser afin de rendre le bien apte à la location (Mise aux normes, plomberie, électricité, sol, toiture,etc..).

Généralement le budget devant être consacré aux travaux lorsqu’on acquiert un bien ancien représente 20 à 30% du prix d’achat initial. Attention toutefois suivant l’état de vétusté du bien et de son emplacement (notamment s’il est situé à proximité de bâtiments classés où il vous faudra respecter un cahier des charges parfois contraignant), ce budget peut rapidement avoisiner 50% de votre budget initial.

Outre les travaux de rénovation et d’habitation, il vous faudra également consacrer une partie de votre budget à l’aménagement du bien (meuble de cuisine, évier, robinetterie, douche, lavabo, etc..).

A l’inverse lorsque vous optez pour l’immobilier neuf, le bien vous sera livré « prêt à l’emploi » avec des prestations de très haute qualité suivant le promoteur que vous aurez choisi, il vous restera seulement à trouver un locataire.

Note : Il faut également signaler que les frais d’entretien (radiateur, chaudière, etc..) sont généralement plus élevés dans l’ancien que dans le neuf.

Rappelons qu’en matière d’économie d’énergie, lorsque vous investissez dans un bien neuf, ce dernier répondra à l’ensemble des exigences thermiques et énergétiques en vigueur. Aucune mise aux normes ne sera nécessaire, votre bien étant déjà labellisé BBC (Bâtiment Basse Consommation).

Répondant aux normes en vigueur, votre bien sera par conséquent moins « énergivore » qu’un bien immobilier ancien et vos charges courantes seront de facto moins élevées.

3/ L’emplacement

Si le marché de l’ancien séduit par la diversité des biens qu’il propose et leur emplacement généralement en cœur de ville, les biens immobilier ancien mis en vente sont cependant de moins en moins nombreux et très souvent recherchés.

Face à cette rarification, les prix de vente peuvent augmenter de manière considérable et lorsque l’on trouve un bien à un prix abordable en hyper centre-ville de lourds travaux sont généralement à prévoir.

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A l’inverse, en investissant dans le neuf vous bénéficier d’un large choix de biens situés à proximité des centres villes et des transports en commun, pour un prix au mètre carré certes plus élevé mais ici aucun supplément n’est à prévoir. En outre, les biens neufs sont construits pour répondre aux besoins de la population et sont généralement à des emplacements stratégiques qui vous assurent de trouver rapidement des locataires.

4/ La diversité des biens

Si les biens anciens sont généralement plébiscités pour leur caractère unique et leur diversité, l’immobilier neuf a su au fil des années s’adapter aux exigences des particuliers.

Face à une demande grandissante de la part des contribuables qui souhaitent accéder à la propriété, les promoteurs sont de plus en plus nombreux à proposer à côté des traditionnels appartements, des villas avec jardin privatif ou encore des maisons individuelles.

En outre, si certains contribuables sont encore réticents à l’idée d’acheter sur plan, il convient de rappeler que de nombreuses garanties sont offertes aux investisseurs, plus précisément lorsque que vous achetez en VEFA (Vente en état futur d’achèvement), certaines garanties vous sont octroyées comme par exemple la garantie de parfait achèvement qui vous assure que le bien livré correspondra parfaitement au bien acheté.

Il vous est également possible de procéder à des visites d’autres ensembles immobiliers réalisés par le même promoteur et ainsi avoir une vision de l’ensemble une fois fini et vous rassurer sur la qualité des prestations proposées.

Conclusion

Si l’immobilier ancien séduit par son charme et son caractère unique, ce dernier s’avère contre toute attente plus coûteux qu’un investissement dans le neuf. Entre travaux, aménagement, frais de notaire et mise aux normes, la facture s’allonge rapidement malgré un coût d’achat relativement faible. Ainsi, pour les contribuables en quête de diversification patrimoniale n’hésitez pas à privilégier l’immobilier neuf, qui est une solution « clé en main », ce dernier vous permettant de vous créer des compléments de revenus sur le long terme tout en vous dégageant de toutes contraintes.

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À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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