Réaliser un investissement locatif, c'est maintenant !

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L’article « Réaliser un investissement locatif, c'est maintenant ! » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Karl Toussaint du Wast - le 16/04/2013

Il est clair que le prix moyen du m² a bien augmenté par rapport à une dizaine d’année. Hormis l’année 2008 qui fut une année où les prix de l’immobilier dans l’ensemble se sont tassés, on peut dire que cette hausse est principalement due à une offre inférieure à la demande.


Si nous faisons la distinction entre les prix de l’immobilier neuf et les prix de l’immobilier ancien, ceux du neuf ont progressé encore un peu plus vite que ceux de l’ancien, simplement à cause d’un manque très important de logements neufs, creusant un déficit qui se cumule d’année en année, et en dépit des efforts des différents gouvernements qui ont mis successivement des dispositifs d’incitations fiscales ayant pour sous-jacents l’immobilier.


Mais voilà, « Sérieux budgétaire oblige », crise de la dette souveraine, annonces répétées concernant les niches fiscales durant les campagnes électorales, les français ont fini par être attentistes, ce qui a provoqué un véritable coup de frein dans le démarrage des chantiers pour construire des logements neufs (-18,3% entre février 2012 et février 2013), mais surtout plus de 30 000 personnes dans le secteur du bâtiment ont perdu leur emploi.


Cette situation a également poussé les français à moins consommer, et à davantage mettre de l’argent de côté pour faire face à l’incertitude, ce qui n’arrange pas l’économie en général.

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Pour quelles raisons faut-il investir maintenant ?

Premièrement, pour relancer l’économie, la Banque Centrale Européenne a baissé son taux directeur (historiquement bas soit 0,75%), permettant de ce fait aux banques commerciales de prêter de l’argent pas cher aux clients finaux.


Pour l’immobilier, nous avons pu constater des taux de 2,5% pour une période de 15 ans, en moyenne 3% pour 20 ans (alors que sur ces 5 dernières années, pour une durée de 20 ans, les taux étaient en général supérieurs à 4,3%). Nous le savons, des taux bon marché encouragent la consommation.

Deuxièmement, depuis la mi-mars 2013, du fait que la demande a diminué, le délai de revente a augmenté, là où il fallait moins d’un mois pour vendre, il faut maintenant en moyenne 3 mois. La conséquence se voit donc sur les prix, car depuis quelques semaines il y a un reflux général des prix au m², selon le Crédit Foncier une baisse allant jusqu’à 5% est tout à fait possible dans les secteurs où la demande reste supérieure à l’offre (secteur centre-ville, cœur de ville, communes résidentielles limitrophes, etc.) et elle peut aller jusqu’à – 10% pour le reste.


Cependant, inutile de compter sur une baisse significative pour le neuf, dans la mesure où la demande est structurellement supérieure à l’offre, les prix peuvent se tasser mais difficilement baisser. (Il y a toujours eu depuis plus de 10 ans un besoin supérieur au nombre de logements neufs livrés).


Donc la question que tout le monde se pose est : « EST-CE LE BON MOMENT D’INVESTIR DANS L’IMMOBILIER LOCATIF ? » Voici en synthèse les 3 bonnes raisons :

  • Oui car les taux d’intérêts sont historiquement très bas
  • Oui car le prix au m² tasse et baisse dans la majorité de cas
  • Oui c’est le moment d’investir car les taux bas poussent à augmenter la demande, donc les prix vont remonter et continuer à grimper dans beaucoup de secteurs, cette situation ne durera donc pas

Les Banques jouent-elles le jeu ? Financent-elles facilement ?

Bien qu’ils existent de bonnes opportunités d’investissements locatifs, sans les banques, le soutient du secteur du bâtiment restera vain, car si les investisseurs ne peuvent pas acheter « cash », jusqu’à preuve du contraire, ils font généralement appel aux financements bancaires.


Nous nous rappelons qu’à la fin 2008 et au premier trimestre 2009, le Président de la République de l’époque Nicolas Sarkozy avait convoqué plusieurs fois les directions générales des principales banques françaises (l’Etat étant venu au secours de certaines banques françaises), la première fois pour les sauver et la seconde fois pour leur demander pourquoi elles ne finançaient toujours pas l’économie.

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Avril 2013, nous ne sommes plus dans la même configuration : avant les banques passaient tout au crible, apport personnel, taux d'endettement, situation professionnelle, évaluation de la typologie « consumériste » ou « épargnant ».


Les conditions d’octroi de crédit se sont donc assouplies.


Le message est clair, les banques cherchent surtout à séduire les primo-accédants, mais aussi la tranche des 30-35 ans, dont leurs évolutions de revenus sont en devenir, car ne l’oublions pas, elles cherchent aussi à leur faire souscrire différents produits.

Conclusion

Investir dans l’immobilier locatif ? Oui, mais pas n’importe où et pas à n’importe quel prix et si possible avec des avantages fiscaux. Il suffit de bien chercher. En fonction de votre fiscalité et de vos impératifs, regardez du côté de la loi Duflot, Loi Censi-Bouvard, LMNP, en Loi Malraux. Faites les choses dans l’ordre, rapprochez-vous de professionnels indépendants, demandez une étude personnalisée pour savoir quelles dispositifs fiscaux liés à l’immobilier vous sont les plus adaptés, et c’est après qu’il faut rechercher les biens immobiliers locatifs.

À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr. Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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