SCPI : les 5 erreurs à ne pas faire pour votre investissement

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L’article « SCPI : les 5 erreurs à ne pas faire pour votre investissement » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Guilhem Garcia - Vu 1565 fois

Comment choisir les bonnes SCPI ? [VIDEO]
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Avec une collecte record de 4 milliards sur l’année 2015, les SCPI rencontrent encore un succès important en ce début d’année. Mais même si le principe d’investissement dans les SCPI est à première vue d’une grande simplicité, il faut rester vigilant et ne pas faire d’erreurs dans le choix du partenaire avec qui vous allez investir. Au travers de ce guide, nous allons vous illustrer les cinq principales erreurs que nous avons pu observer sur le marché de la SCPI. Vous pourrez également retrouver notre sélection des meilleurs SCPI pour l’année 2016 dans le guide suivant : Les 10 meilleures SCPI en 2016.

Investir dans des SCPI à Capital FIXE

Investir dans des SCPI à Capital FIXE

Mise en avant par certains réseaux commerciaux, nous vous déconseillons vivement d’investir dans des SCPI à capital fixe. En effet dans les années 90, la crise immobilière a amené une chute des prix de l’immobilier, entraînant dans son sillage une baisse de la valorisation des actifs composants les SCPI. Les investisseurs positionnés sur ces supports ont dès lors souhaité vendre leurs parts de SCPI. Mais dans le cadre des SCPI à capital fixe, le marché secondaire se fait de grès à grès. Ils devaient donc trouver un acheteur qui accepte de payer le prix demandé. Mais en période de baisse des prix, les acheteurs se sont retirés du marché, empêchant ainsi la revente.

L’AMF ayant durci la réglementation sur ce type de solutions, cette situation n’est plus reproductible aujourd’hui. En effet, la grande majorité des SCPI sont à capital variable. Cette différence permet aux gestionnaires lors de la vente des parts de les intégrer dans le capital global de la SCPI pour créer de nouvelles parts. Ainsi, les délais de revente et surtout la récupération des fonds par l’investisseur sont beaucoup plus rapides. Il faut compter aujourd’hui un délai de un à deux mois pour récupérer les fonds, ce qui est relativement court pour un support immobilier.

Investir dans des SCPI PINEL

Un des points importants quand vous investissez dans une SCPI, est la composition du patrimoine immobilier de cette entité. Dans le cas d’une SCPI PINEL le risque va être double. En effet, les biens qui composent ces SCPI sont très souvent situés dans des grands ensembles immobiliers. Une fois la période de revente atteinte, soit après la durée de la défiscalisation choisie soit entre 6 et 12 ans, le gestionnaire va liquider le patrimoine. Hors, à la vue des ensembles sur lesquels sont investis les SCPI, les moins values risquent d’être au rendez-vous. Le deuxième point sensible est le risque locatif auquel sont exposées ces SCPI. A l’opposé des SCPI composées de murs commerciaux avec des locataires de premières qualités, les particuliers portent un risque d’impayé bien plus important.

Investir dans une SCPI avec une période de carence importante

Lors de la souscription de vos parts de SCPI, une période de carence est très souvent imposée par le gestionnaire de la SCPI. Ce délai peut varier d’une SCPI à une autre. Il faut l’observer de près et surtout connaître les raisons de cette période de carence qui peuvent par exemple être allongée de 3 à 6 mois. Un des dangers de l’allongement de cette période de carence est le manque de liquidité de la SCPI. En effet, une SCPI qui serait en manque de liquidité, pourrait se retrouver confrontée à de grandes difficultés en termes de trésorerie si un de ses locataires partait ou ne payait plus le loyer.

Ce manque de liquidité peut également être mis en avant par le report à nouveau de la SCPI que nous étudierons ultérieurement. Une autre raison de l’allongement de cette période de carence peut également être un trop fort succès de cette dernière. Cette situation peut amener le gestionnaire à rallonger la période de carence, le temps que les fonds soient investis. Dans ce cas là, il n’y pas de risque particulier. Par contre, la rentabilité de l’année en cours peut être amenée à diminuer le temps que le gestionnaire absorbe ses fonds.

Investir dans des SCPI avec un report à nouveau faible

Investir dans des SCPI avec un report à nouveau faible

Le report à nouveau est une sorte de « trésor de guerre » pour une SCPI. Il s’agit des réserves financières dont dispose la SCPI. Il a pour but de combler les éventuels impayés ou les départs d’un locataire. Il n’y a pas un montant précis que doit détenir la SCPI, mais un minimum de 10% est essentiel pour la pérennité de votre investissement. Vous pourrez trouver ces informations dans les rapports trimestriels fournis par les différents gestionnaires. Ces fonds varient chaque année à la hausse ou à la baisse. Il faut les observer pour éventuellement changer de support dans le cas où la situation deviendrait critique.

Investir dans le cadre d’une SCPI qui a un taux d’occupation inférieur à 80%

Le rendement des SCPI est construit sur les loyers que versent les différents locataires au gestionnaire. Plus le taux d’occupation des bâtiments est élevé, plus le montant des loyers encaissés est important. Nous pouvons définir comme seuil critique le taux de 80%. En effet, si le gestionnaire reste sur une longue période en dessous de ce seuil, sa situation financière pourrait devenir critique et entraîner une forte chute de la rentabilité de sa SCPI. Une gestion pointue des occupants et surtout une anticipation des départs est essentielle. Pour éviter ces désagréments beaucoup de gestionnaires multiplient les locataires pour éviter que le départ de l’un d’entre eux ait une trop grande répercution sur le taux d’occupation. Mais également, la taille du parc immobilier en gestion aura une grande influence. Plus le parc sera grand, plus les départs des locataires seront facilement absorbés.

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Comment choisir les bonnes SCPI ?

Conclusion

Nous avons pu voir au travers de ce guide, que l’investissement en SCPI n’est pas aussi simple qu’il n’y parait. Elles restent un investissement sûr si vous faites le bon choix. Il faut garder à l’esprit que le rendement de votre SCPI n’est pas le seul critère à prendre en compte. En effet l’expérience du gestionnaire, la qualité du parc géré et des locataires sont autant de critères qui peuvent garantir un bon investissement. N’hésitez à vous rapprocher de votre gestionnaire en patrimoine qui vous fera profiter de son expertise et de son savoir sur ce type de placement.

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À propos de l'auteur

Guilhem Garcia , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Après l’obtention d’un Master en gestion de patrimoine, Guilhem débute sa carrière au sein d’une grande banque régionale. Après 10 ans de carrière dans différents groupes bancaires, où il a occupé des postes de conseiller clientèle professionnel à gestionnaire en patrimoine, il décide d’ouvrir son cabinet spécialisé en prévoyance et patrimoine auprès d’un des grands assureurs de la place. Son désir d’indépendance et d’évolution professionnelle, le pousse naturellement à rejoindre début 2014 le groupe WAST AND VAN en tant que consultant en gestion de patrimoine sénior.

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