Comment bénéficier de la loi Pinel ?

1. Quels sont les avantages de la loi Pinel ?

Le premier avantage, bien évidement : la défiscalisation !

L’investissement locatif en loi Pinel vous fait bénéficier d’une réduction d’impôts fonction de la durée d’engagement choisie : pour 6 années de location, le taux de la réduction d’impôt depuis le 1er janvier 2023 est de 10,5%, pour 9 ans elle est de 15% et de 17,5% pour 12 ans.

L’achat de logements avec le dispositif Pinel permet également de contracter un prêt avec peu d’apport personnel car les avantages fiscaux sont intégrés dans le calcul du « reste à vivre ». La réduction d’impôt et les loyers financent par conséquent une grande partie du financement du bien.

En investissant dans un bien éligible à la loi Pinel, vous vous constituez un patrimoine immobilier que vous pourrez conserver ensuite pour y vivre, pour le louer ou le revendre au terme de la durée d’engagement minimale de 6 ans.

C’est également un des outils privilégiés de la préparation de la retraite, vous permettant de capitaliser en optimisant le montant de votre impôt pendant votre phase d’activités et de bénéficier, au jour de votre départ à la retraite, d’un capital vous générant un complément de revenus régulier.

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2. Qui peut bénéficier de la loi Pinel ?

Vous pouvez réaliser cet investissement en nom propre ou au travers d’une Société Civile type SCI, à condition que cette dernière soit fiscalement transparente (c’est-à-dire soumise au régime d’imposition des particuliers et non des sociétés).

L’investissement en loi Pinel s’adresse à tous les contribuables dont l’impôt sur le revenu excède 2 500 euros par an.

3. Quels investissements locatifs sont éligibles à la loi Pinel ?

Pour bénéficier de la loi Pinel il faut répondre à certaines conditions.

La limite est de deux investissements Pinel par an, dans la limite d’un double plafond fiscal :

• Le premier en rapport avec le prix au m2 du bien acquis qui ne doit pas excéder 5 500 euros

• Le second en lien avec le montant total de l’acquisition qui ne peut dépasser 300 000€ pour le calcul de la réduction d’impôt

À noter que les plafonds de loyer dépendent des zones géographiques et les plafonds de ressources du locataire sont actualisés annuellement.

4. Quelles sont les zones éligibles à la loi Pinel ?

Sur le principe, et afin de pouvoir bénéficier de la réduction d’impôts Pinel, vous devez respecter un certain nombre de critères liés au logement en lui-même, au locataire mais également à l’emplacement.

Le bénéfice de la loi Pinel s’applique en effet sur les zones dites tendues, comprenez donc les villes pour lesquelles l’offre de logements est inférieure à la demande.

La France est découpée en 5 zones géographiques, permettant de déterminer les villes éligibles à la réduction d’impôts ou non, de la zone A bis la plus tendue à la zone C la plus « détendue ».

5. Le financement d’un bien en loi Pinel

Pour financer votre opération immobilière en loi Pinel vous pouvez avoir recours à :

• Un financement « paiement comptant » afin de percevoir immédiatement dès la livraison de votre bien un complément de revenus régulier, tout en bénéficiant d’un avantage fiscal au travers de la réduction d’impôt perçue annuellement ;

• Mais plus probablement au moyen d’un prêt bancaire ;

C’est en effet la solution la plus courante car la plus optimisée, vous permettant ainsi de bénéficier d’un effet de levier lié au crédit mais également fiscal, par le mécanisme de déduction des intérêts d’emprunt (visant à réduire d’autant la base imposable des revenus fonciers à déclarer).

Dans l’optique de réaliser une pure opération de capitalisation, le recours au financement par emprunt est donc largement préférable. À noter que lors du montage du financement, il peut être vous être demandé de réaliser un apport, pour financer à minima le montant des frais (acquisition / garanties / dossier bancaire).

6. La mise en location d’un logement en loi Pinel

Il est important de rappeler que vous avez 12 mois, à compter de la date de livraison de votre bien immobilier Pinel, pour faire signer un contrat de location à un occupant qui va en faire sa résidence principale.

Cette même tolérance s’applique entre deux locataires, avec un délai de 12 mois de vacances autorisé. Compte tenu du fait que votre logement se situe par définition dans une zone dite tendue, il est toutefois fort peu probable de rencontrer autant de difficultés pour la mise en location de votre logement.

7. L’engagement de location Pinel

Nous l’avons rappelé en préambule, la loi Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts en contrepartie du respect d’un engagement de mise en location de votre logement à une personne qui va y élire sa résidence principale.

Le principal assouplissement de la loi Pinel contrairement à ses prédécesseurs réside dans la possibilité de moduler cette durée d’engagement de location.

8. Quand commence la réduction d’impôt Pinel ?

La réduction d’impôt est effective l’année d’achèvement des travaux (justifiée par la DAT : Déclaration d’Achèvement des Travaux) pour les logements acquis sous le statut de la Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) ou la date de passage chez notaire pour un bien déjà livré.

À noter que, quel que soit le moment de l’année ou l’achèvement intervient, vous bénéficiez pleinement de la réduction d’impôt sur l’année en cours. Il n’y a donc pas de « prorata temporis ». En d’autres termes, que vous soyez livré(e) en février ou en novembre, la réduction d’impôts sera pleine sur l’année entière.

9. Comment déclarer son investissement en loi Pinel ?

Concernant les déclarations à réaliser, il convient de distinguer deux situations :

Première année de déclaration de votre investissement en loi Pinel

L’année suivant la livraison de votre bien immobilier neuf, vous devez déclarer votre investissement en loi Pinel à travers le formulaire 2044 EB. Ce formulaire permet d’indiquer notamment les caractéristiques du logement neuf, son emplacement, ainsi que la durée d’engagement du contrat de location.

Celle-ci peut être de 6 ans, 9 ans, ou encore 12 ans. Pour rappel, un engagement de location donne droit à une réduction d’impôt de la part de l’administration fiscale de 10,5% du prix du logement sur 6 ans, 15% sur 9 ans et 17,5% sur 12 ans.

L’avantage fiscal reste plafonné à 5 500€ par m2 et 300 000€ investis par an. Si vous faites l’acquisition d’un bien à un prix plus élevé, vous ne pourrez pas bénéficier de réduction d’impôt sur les sommes supérieures à ce montant, mais rien ne vous interdit pour autant d’acquérir un bien supérieur à 300.000€.

Les déclarations annexes :

Vous devez, en plus de ce formulaire, fournir une copie du contrat de bail de location de votre bien Pinel ainsi que l’avis d’imposition de l’année N-2 de votre locataire pour que l’administration fiscale s’assure que les revenus du locataire respectent les plafonds imposés par la loi.

Enfin, la dernière étape pour que votre déclaration soit complète est de remplir le formulaire 2044 relatif aux revenus fonciers perçus pour tout investissement locatif en location nue.

Par ailleurs, cette déclaration des revenus fonciers devra être remplie de manière annuelle par le propriétaire. Il faut renseigner sur celle-ci les loyers perçus, auxquels il est possible de déduire toutes les charges liées à l’investissement, tel que les charges de copropriété, les intérêts d’emprunts ou en encore la taxe foncière.

Le bénéfice foncier vient s’ajouter dans la rubrique du revenu annuel global imposable.

Déclarations à réaliser les années suivantes

À compter des années suivantes, les seules déclarations à réaliser sont donc celles liées aux revenus perçus.

Rappelons que, concernant les revenus fonciers, il existe deux grands modes d’imposition :

Le régime micro foncier

C’est le régime d’imposition automatique si vous percevez des revenus locatifs annuels inférieurs à 15 000 euros, et que vous ne détenez pas un bien immobilier locatif (appartement ou maison) soumis à un régime d’imposition particulier.

C’est un régime d’imposition simplifié pour lequel vous devez déclarer le montant brut des revenus fonciers encaissés du 1er janvier au 31 Décembre de l’année en question.

Vous ne devez déduire aucun frais, ni travaux ou charges ; c’est l’administration fiscale qui impacte directement un abattement forfaitaire de 30%.

Autrement dit, vous êtes taxés uniquement sur 70% des revenus réellement perçus.

L’intérêt de rester soumis à ce régime d’imposition dépend donc du montant des charges réellement supporté, qui doit être inférieur à cet abattement forfaitaire de 30%.

Si ce n’est pas le cas, vous avez tout intérêt à opter pour le régime du réel.

Le Régime réel

Nous venons de le voir, si le montant des charges locatives excède 30% de vos recettes, vous avez intérêt à opter pour ce régime d’imposition.

En tout état de cause, si le montant des revenus fonciers perçus dépasse le seuil de 15 000 euros, c’est votre régime d’imposition obligatoire par défaut qui est appliqué (sans possibilité d’opter pour le régime du micro foncier).

Dans le régime réel d’imposition, vous ne bénéficiez pas d’un abattement forfaitaire spécifique. À contrario, les charges locatives et foncières supportées sont déductibles des loyers perçus pour déterminer votre revenu locatif net imposable.

Quelles sont les charges admises en déduction ?

Conclusion

Pour le moment, la loi Pinel est reconduite jusqu’en 2024, avec certains aménagements. Il est donc encore temps d’en profiter !

Outre l’avantage fiscal, cet investissement vous ouvre les portes du levier bancaire et vous permet ainsi de vous constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, celui-ci étant en grande partie financé par les loyers perçus et la réduction d’impôt octroyée.

Vous êtes convaincus de la force du dispositif, reste donc la dernière question à se poser : Où et avec qui investir ?

Nos conseillers Netinvestissement sont à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet, de la phase d’étude à la signature du bien, n’hésitez plus !