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Tout savoir sur l'investissement Pinel en 2022

L’article « Tout savoir sur l'investissement Pinel en 2022 » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Stevan Briand

Chef de Projet Patrimonial

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Introduction

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation mis en place depuis 2014 et qui a pour objectif de favoriser l’investissement tout en offrant une défiscalisation très avantageuse.

Récemment prolongé, ce dispositif fonctionne sur le principe suivant : il permet à tout investisseur qui souhaite acheter un bien immobilier neuf (dans des bâtiments d’habitation collectifs ou non) de le louer durant un certain nombre d’années et de bénéficier en échange d’une réduction d’impôt conséquente.

En clair, la loi Pinel a été mise en place par le gouvernent avec un double objectif : d’une part, permettre et favoriser le développement et l’achat de bien immobilier neuf qui seront plafonnés sur le loyer et bénéficieront à des locataires qui hériterons de biens avantageux et neuf.

Dans un second temps, il s’agit également d’une loi favorable au gouvernement puisqu’elle s’inscrit dans le PRL (Plan de Relance du Logement), dans le but de promouvoir des zones sous tension immobilière et ainsi multiplier les offres sur le secteur pour diminuer la pression immobilière. Découvrez notre guide Pinel 2022.

Si vous désirez plus d’informations sur le dispositif Pinel, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2022 mais les conditions ont évolué. Les nouveaux avantages, qu’ils soient fiscaux ou encore les conditions d’accès et d’obtention afin de bénéficier de ce programme.

Nous allons donc reprendre les conditions initiales d’accès de programme avant de montrer les changements effectués au sein de ce dernier. Depuis 2015, ce dispositif remplace celui initialement instauré, à savoir la loi Duflot. Cependant, la loi Pinel permet d’aller plus loin dans l’investissement et dans la réduction d’impôt.

1. Les évolutions et avancement de la Loi Pinel

Prolongé jusqu’en 2022, le Pinel offrait initialement 3 propositions afin de louer son bien et ainsi de bénéficier de trois niveaux de réduction.

D’une part les périodes étaient de 6, 9 et 12 ans. Avec le prolongement ces dates n’ont pas été modifiées. Cependant le dispositif a modifié les montants des réductions et il offre désormais les barèmes suivants :

  • 10,5% pour une période d’engagement de 6 ans. Lors de son projet initial, le projet Pinel sur une durée de 6 ans propose une réduction de 12% (soit dans le détail 2% par année écoulée). Cependant cette réduction a été revue à la baisse.
  • 15% pour une période d’engagement fixée à 9 ans. De même que lors du projet initial, la réduction continuait sur le raisonnement présenté ci-dessus. En effet sur la base de 2% par an, le projet offrait donc une réduction de 18% sur 9 ans, contre 15% aujourd’hui qui reste un avantage significatif.
  • Enfin sur l’ensemble du projet, la réduction globale s’élève à 17,5% contre 21%. Lorsque le propriétaire loue son bien sur une période de 12 ans, la loi Pinel proposait le montage suivant : 2% par année sur 9 ans et 1% par année sur les 3 dernières permettant ainsi d’atteindre les 12 ans maximum du projet. Désormais la loi proposera une réduction de 17,5% sur le projet global.

Il est donc primordial de bien comprendre qu’en 2023, l’ensemble ses réductions vont donc diminuer fortement. Il est donc temps d’en profiter avant que les avantages fiscaux ne diminuent fortement.

Durant cette prolongation, le gouvernement ne souhaite pas s’arrêter là et cherche déjà une proposition pour remplacer le dispositif Pinel.

Intitulé dans les projets « super Pinel » ou « Pinel plus », le projet d’acquisition d’un bien sera plus indexé à ses valeurs telles que le respect de la réglementation environnementale 2020 ou encore la qualité d’usage du logement qu’il s’agisse de la performance énergétique, de la taille de la surface ou encore de l’agencement.

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Tout savoir sur le dispositif Pinel

2. Les nouveaux avantages proposés dans la loi

Le Pinel est avant tout un dispositif extrêmement attractif qui permet dans un premier temps de se composer un patrimoine immobilier, dans un second temps de percevoir des revenus locatifs et enfin d’optimiser drastiquement sa fiscalité. Ce mélange d’avantage se maintien jusqu’en 2022 et permet d’obtenir de la stabilité en investissant dans la pierre, secteur préféré des Français.

Alors que la pandémie du Covid continue et que les annonces ne permettent d’entrevoir un marché financier stable, le Pinel, investissement immobilier fait office de belle opportunité pour obtenir un rendement stable et performant. De surcroît, l’immobilier attire plus que jamais les investisseurs ce qui entraîne une hausse générale des prix et ainsi une potentielle plus valide très importante à la sortie.

Après les 12 ans de location (ou moins si vous le souhaitez) vous pouvez louer votre bien en direct, ou encore vendre le bien tout simplement. Une dernière option permet de le conserver comme résidence secondaire. Une période minimum de 6 ans doit cependant être au moins validée avec une location pour conserver l’avantage fiscal.

Comme dans le dispositif initial, l’investissement immobilier en Pinel va engendrer une réduction totale de 63 000€ pour l’achat d’un bien de 300 000€.

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3. Les conditions d’obtention du Pinel

Les conditions qui permettent d’obtenir la réduction du Pinel sont les suivantes :

  • Il doit évidemment s’agir d’un logement neuf, ou considéré comme neuf, ou enfin comme étant en cours de futur achèvement (VEFA). Dans les différents exemples de bien considérés comme étant neuf, on retrouve les biens ayant fait l’objet d’une récente réhabilitation.
  • Le logement qui sera loué doit être loué durant une période annoncée, respecté et nu.
  • Le logement devra être occupé par un locataire au titre de la résidence principale. En effet l’Etat impose dans son dispositif que le logement Pinel loué serve à la location pour devenir une résidence principale. De ce fait, il convient donc de s’assurer que le bien est loué au titre d’une résidence principale.
  • Le logement doit appliquer les nouvelles réglementations. Depuis la fin des critères RT 2012, la suite a été reprise par les réglementations environnementales qui devront être respectées dans ce logement.
  • Enfin le Pinel est limité sur les montants de l’opération et donc par conséquence de la réduction d’impôt. Premièrement la limite du bien est de 300 000€ ou de 5 500€ par mètre carré. Lorsque ces montants sont dépassés, alors la réduction ne s’applique plus.

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4. Les conditions de la location

Lorsque le propriétaire du Pinel va louer son bien, alors les revenus perçus seront considérés comme des revenus locatifs. Un véritable avantage qui vient de cumuler à la réduction d’impôt et à la stratégie d’investissement dans un logement neuf (appartement ou une maison neuve). Cependant les loyers sont plafonnés à un certain montant afin de s’assurer que les biens se louent rapidement et que les zones sous tension de demande locative puissent enfin soulager les villes sous pression.

Deuxième élément, les villes sont réparties en zones qui permettent ainsi de voir les villes éligibles au dispositif mais aussi de voir le plafond des loyers et de s’assurer des montants.

Dans les petits avantages obtenus sur la loi Pinel, on retrouve notamment la différence avec la Loi Duflot : en l’occurrence il est possible avec le dispositif Pinel de louer à un ascendant ou à un descendant.

En 2022 : connaître les zones éligibles / quartiers prioritaires

Désormais, les zones éligibles au dispositif Pinel sont les zones A, A bis et B1. Les zones qui ont été retirées en 2018 et 2019, à savoir les zones B2 et C, sont donc encore exclus de ce dispositif. Comme les définitions connues dans les projets Pinel sont les suivantes :

  • La zone A comprend l’agglomération de paris majoritairement. Attention toutefois de bien vérifier qu’il ne s’agit pas de la zone A bis. La zone A comprend également la Côte d’Azur, les métropoles et agglomérations telles que Lyon, Lille, Marseille ou encore Montpellier ainsi que les autres zones françaises telles que l’agglomération genevoise et les zones dites de fortes tensions avec un prix des locations très élevés.
  • La Zone A bis englobe Paris et la banlieue. Il prend donc en charge pas moins de 76 communes, incluant à l’intérieur, les Yvelines, les hauts de Seine, ou encore la Seine saint Denis.
  • Enfin pour conclure la Zone B1, quant à elle, va inclure au sein de son dispositif, les grandes agglomérations qui sont considérées par les pouvoirs publics comme étant des zones à fortes demandes de logement, ou la tension est forte. On retrouve la couronne parisienne qui n’est pas inclut dans les zones A et A bis mais aussi les départements d’outre-mer. Cela permet d’assurer une gestion des logements sur l’ensemble du territoire métropolitain mais aussi sur les territoires d’outre-mer.

Exemple : comprendre la défiscalisation Pinel

Prenons l’exemple de l’achat d’un appartement à Montpellier pour une valeur de 159 000€. Cette acquisition, s’accompagne également d’une période de location sur une durée de 9 ans. Le taux comme mentionné initialement sera de 18% si l’achat est réalisé avant le 1er janvier 2023. Le calcul sera donc le suivant : 18% du prix d’achat, soit 2% par an, 3180€ x 9, soir 28 620€ de réduction d’impôt.

Le deuxième exemple peut être un bien situé en région parisienne de 250 000€. Il s’agit là d’une location de 12 ans. Le calcul sera donc le suivant : 2% par année écoulée pendant 9 ans avant de donner 1% pendant 3ans, soit un total de 52 500€ de réduction d’impôt.

5. Loi Pinel : jusqu’à quand et pourquoi ?

Encore une fois, il est bon de rappeler que le dispositif est prolongé sur les réductions d’impôts initialement proposée par la loi jusqu’à la fin de l’année 2022.

À compter du 1er janvier 2023, les réductions seront donc impactées. Si la visibilité est maximale pour les promoteurs puisque le projet est maintenu jusqu’en 2023, prolongé jusqu’en 2024 et qu’une nouvelle loi est en cours d’élaboration, il ne faut pas oublier que les acheteurs ont également besoin d’un maximum de visibilité afin d’anticiper le montage de cet achat (il peut s’agit d’un montage à crédit notamment), mais aussi d’une visibilité sur la loi afin de pouvoir calculer les revenus futurs du ménage et anticiper avec les éventuelles changement au sein de la loi Pinel elle-même.

Attention toutefois de noter cette information majeure : l’Etat permet de conserver les réductions d’impôts de 2021/2022 (donc les réductions de 12% pour 6ans, 18% pour 9 ans et enfin de 21% pour 12ans) si l’achat est réalisé en 2023 et que le bien respecte et présente une performance énergétique supérieur à la norme en vigueur.

L’Etat se réserve encore le droit de donner une norme fixe et elle n’est pas encore connue actuellement mais la note devra être le plus élevé possible afin de s’assurer d’obtenir une note supérieure à la moyenne et afin d’obtenir les réductions d’impôts des années précédentes. Si cela n’est pas encore connue et que les investisseurs souhaitent éviter une mauvaise surprise, il est encore temps d’investir jusqu’à la fin de 2022.

Cet aspect est donc l’une des réformes majeures du gouvernement qui se veut le plus incitatif sur la performance énergétique. Si les nouvelles lois imposent notamment aux propriétaires des normes à F pour pouvoir louer, les propriétaires avec des notes à G ne pourront notamment plus louer leurs biens.

Une bonne note tel que A ou B permet d’avoir de nombreux avantages et notamment de maintenir les réductions si l’achat est réalisé en 2023 mais aussi d’avoir une performance énergétique très bonnes.

L’année 2022 marque un tournant concernant le dispositif Pinel puisqu’il incite désormais les investisseurs à acheter avant la fin de l’année en bénéficiant des réductions d’impôts de la loi ou à partir de 2023 de se concentrer sur des biens à la performance énergétique avec de bonne note pour s’assurer d’en bénéficier.

Si les réductions restent conséquentes et les avantages nombreux comme les loyers, il faudra donc prendre le temps de cibler son bien. 2022 est donc une année cruciale pour trouver les dernières bonnes opportunités.

La loi Pinel s’achève à la fin 2024 et si les conditions ou réductions diminuent et qu’une nouvelle loi pourraient être en cours, il s’agit des dernières années pour que les investisseurs puissent se lancer au sein d’un tel projet.

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A propos de l'auteur Stevan Briand, Chef de Projet Patrimonial | 26 articles en ligne

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Stevan Briand débute sa carrière au sein d’un cabinet de gestion privée où il exercera durant quatre années le métier de conseiller en gestion de patrimoine. Après des débuts réussis et avide de nouveaux challenges, il décide de rejoindre le groupe Quintesens où il exercera durant deux années en tant qu’indépendant.

Convaincu que ce métier est en train d’évoluer et tend à se démocratiser, c’est donc tout naturellement qu’il rejoint, à la rentrée 2018, Netinvestissement à Paris.

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