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Loi Denormandie : les 5 villes où investir en 2020

L’article « Loi Denormandie : les 5 villes où investir en 2020 » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

Ecrit par : Anais Couraud

Conseillère en gestion de patrimoine

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Introduction

Nous nous retrouvons aujourd’hui pour aborder l’un des sujets préférés des français : l’investissement dans la pierre.

Depuis un grand nombre d’années et notamment en période de crise, l’immobilier apparaît comme LA valeur refuge pour les ménages français. Tangible, stable et concret sont les maîtres mots des investisseurs en quête de revenus locatifs, de constitution de patrimoine, de préparation de la retraite ou même encore de défiscalisation.

Chaque gouvernement met la main à la pâte et créé, modifie ou prolonge des dispositifs permettant d’octroyer aux contribuables des avantages en matière d’économie d’impôts. Parmi les nombreux dispositifs fiscaux agissant sur l’immobilier, la loi Denormandie a vu le jour le 1er janvier 2019 en honneur au Ministre de la ville et du logement.

En effet, le sujet du logement est un sujet très important en France et le gouvernement souhaite solutionner cette problématique par des incitations envers les ménages français. A cet effet, le dispositif Denormandie instauré par le Ministre de la ville et du logement n’est en réalité que la continuité du dispositif Pinel ancien déjà en cours depuis septembre 2014 avec tout de même quelques modifications.

Cette loi a pour vocation d’encourager les ménages à rénover des biens existants pour les mettre ensuite en location. A l’origine, le dispositif Denormandie intervient pour les investissements réalisés entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021.

Compte tenu de la demande et du délai nécessaire pour le développement des projets, le temps imparti a semblé être trop court. L’amendement du 14 novembre 2019 propose donc de proroger cette loi fiscale pour une année de plus, à savoir jusqu’au 31 décembre 2022.

Que prévoit le dispositif Denormandie

La contrepartie fiscale donnée pour inciter les ménages français à rénover les cœurs de villes de l’Hexagone est une réduction d’impôt sur le revenu compris entre 12% et 21% de leur investissement en fonction de la durée de location (6, 9 ou 12 ans).

En contrepartie, ils doivent réaliser un montant de travaux représentant au minimum 25% du coût global de l’opération dans la limite de 300 000€. La liste des zones éligibles à ce dispositif est composée de 245 villes, des grandes métropoles aux villes de second rang. Les travaux éligibles sont déterminés par décret et seront moins « drastiques » en ce qui concerne les normes en vigueur (BBC, RT 2012 etc.).

Cependant, il est utile, voire indispensable de vous interroger sur l’intérêt de faire réaliser des travaux de remise aux normes thermiques et énergétiques par des professionnels. De manière générale, un bien moins consommateur en énergie sera moins onéreux sur le long terme à la fois pour vous mais aussi pour votre locataire et bon pour l’environnement.

Comment réussir votre investissement en loi Denormandie ?

Avant de poursuivre ce guide et découvrir quelles villes se hissent en haut du classement de Netinvestissement pour réaliser votre investissement en Denormandie, il est important de rappeler plusieurs points.

Tout d’abord, le choix de la ville doit se faire de façon objective et neutre. La zone dans laquelle vous comptez investir ne doit pas suivre votre affect mais bien répondre à un véritable marché et à la demande la plus large possible grâce à des critères que nous allons évoquer par la suite.

De plus, le choix de la réalisation des travaux par un opérateur spécialisé ou en direct est crucial dans la réussite à long terme de votre projet. En effet, l’investisseur peut faire appel à un professionnel qui a déjà sélectionné des biens immobiliers et qui a également pris en charge la partie travaux, s’assurant que le bien corresponde aux conditions de la loi Denormandie.

L’investisseur se voit donc proposer différents programmes immobiliers, chacun ayant ses spécificités. Pour en savoir davantage et bénéficier de nos conseils pour bien investir en loi Denormandie, c’est par ici !

Nous allons détailler à travers ce guide les villes où il faut investir en loi Denormandie en 2020.

1. La Rochelle

Cette charmante ville attractive de près de 80 000 habitants se situe en Nouvelle-Aquitaine et figure comme un haut lieu de tourisme, tant pour son littoral que pour son patrimoine architectural. Ses rues pavées, ses arcades, ses quartiers pittoresques, ainsi que ses célèbres tours médiévales témoignent de la richesse culturelle de la Capitale de la Charente-Maritime.

Son emplacement idéal, à savoir sur la Côte Atlantique, à 2h50 de Paris en TGV et 2h de Bordeaux en voiture, lui offre de vrais atouts pour séduire et attirer de nouveaux habitants et de nouvelles entreprises.

La Rochelle affiche depuis ces dernières années un dynamisme sans limite grâce notamment à son commerce maritime et son port de plaisance réputé dans le monde entier. Ville attrayante en pleine essor, La Rochelle regroupe à elle seule toutes les qualités nécessaires à un bon investissement locatif en loi Denormandie, à condition toutefois de choisir judicieusement le bon programme et le bon emplacement.

La ville de La Rochelle attire autant les étudiants grâce à son pôle universitaire, que des salariés du secteur nautique ou agroalimentaire et met désormais l’accent sur les technologies de l’information et de la communication comptant quelques 7 000 entreprises pour près de 30 000 salariés.

En outre, La Rochelle est une ville très ensoleillée où il fait bon vivre. Elle jouit d’une image positive et fait partie des agglomérations où la qualité de vie est excellente ce qui conduit bon nombre d’habitants à s’installer dans cette ville du Top 14.

Quelques chiffres

  • Agglomération de 28 communes de 243 000 habitants ;
  • + 23 000 habitants d’ici 2040 ;
  • 5ème plus grosse agglomération de Nouvelle-Aquitaine ;
  • 12 655 entreprises ;
  • 66 200 salariés ;
  • 14 000 étudiants.

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2. Bayonne

Porte d’entrée du Pays Basque, Bayonne rayonne sur tout le département des Pyrénées-Atlantiques. La ville basque de 53 000 habitants se situe à seulement 10 minutes de l’océan et de Biarritz, 30 minutes de l’Espagne et 2h30 de la Capitale Girondine. Son patrimoine, ses colombages, sa culture historique et reconnue à travers le monde entier ne cessent d’attirer les touristes chaque année.

L'aire urbaine de Bayonne, qui intègre Biarritz, est première en connectivité, capital humain et innovation grâce à une double pole position pour l'ouverture à l'international mais aussi le dynamisme démographique et la présence de talents. De plus, elle est en tête de la sous-catégorie cadre environnemental.

Bayonne propose l’offre immobilière la plus variée et fournie du BAB (Bayonne-Anglet-Biarritz), mais également la moins chère au mètre carré, en tout cas bien plus abordable si on la compare aux prix du bord de mer. Important maillon de l'eurocité basque Bayonne - San Sébastian, la ville joue le rôle de capitale économique du bassin de l'Adour. De plus, le secteur tertiaire reste très actif grâce aux grandes enseignes de la distribution et à son port.

Quelques chiffres

  • 288 000 habitants dans l’agglomération de Bayonne (27 communes) ;
  • 2ème plus grosse agglomération de Nouvelle-Aquitaine ;
  • + de 20 000 entreprises dans l’agglomération ;
  • 74 780 salariés dans l’agglomération ;
  • La Côte Basque représente 75% du tourisme des Pyrénées-Atlantiques.

3. Cognac

Labellisée Ville d’Art et d’Histoire en 2014, Cognac est une ville charentaise dont le nom laisse songer aux tons ambrés et aux effluves subtiles de la célèbre eau-de-vie qui traverse les époques et les continents depuis le XVIIe siècle. Forte de son rayonnement mondial, elle se situe à moins de 40km d’Angoulême et moins de 100km de Bordeaux.

La ville compte près de 20 000 habitants et est dotée de nombreux atouts pour toute personne ayant envie d’investir au cœur d’une ville où la culture, le patrimoine et la gastronomie sont les maîtres mots.

La ville de Cognac est très bien desservie puisqu’elle permet de rejoindre Angoulême en seulement 40 minutes de TER et qui donne ensuite accès au réseau TGV reliant Paris, Bordeaux, Lille ou même Strasbourg. Cette ville de campagne dispose d’espaces verts et d’un cadre de vie privilégié avec toutefois la possibilité de se rendre à l’aéroport d’Angoulême à 56km.

Da manière logique, un grand nombre d’entreprises locales sont liées à la filière du cognac et des spiritueux (packaging, verrerie, bois etc.). Ce secteur génère 12 500 emplois directs (viticulteurs, négociants et bouilleurs de profession) et 25 000 emplois indirects sur le territoire de l’AOC (logistique, embouteillage etc.).

De plus, plusieurs entreprises leaders de leur domaine sont également implantées sur le territoire dans la branche de l’industrie, de la mécanique agricole ou de l’emballage. Elles équipent le secteur viticole mais aussi celui de l’agro-alimentaire, du cosmétique ou des entreprises pharmaceutiques.

Quelques chiffres

  • 70 000 habitants dans toute l’agglomération Grand Cognac (62 communes) ;
  • Le CA du Cognac dans le Monde représente 3,4 milliards d’euros ;
  • Exporté dans plus de 150 pays ;
  • 34% de moins de 30 ans ;
  • 50% d’actifs.

4. Avignon

Nous nous retrouvons ici, dans le Sud Est de la France pour faire place à la ville au climat méditerranéen : Avignon. La cité des papes possède de nombreux monuments classés au Patrimoine mondial de l’UNESCO, la présence de remparts, son centre historique avec le Palais des Papes ainsi que son emblématique pont en font une ville à l’environnement unique.

Elle fut pendant longtemps la capitale européenne de la culture et vit encore toute l’année au gré des différentes animations culturelles. Le très célèbre festival de théâtre rassemble des milliers de visiteurs chaque année.

Cette ville de près de 93 000 habitants est en constante urbanisation intra et extra muros et souhaite répondre aux besoins de sa population en proposant un réseau d’infrastructures ferroviaires, aériennes, fluviales et prochainement consolidé par l’arrivée du tramway. La ville accueille plus d’1,2 millions de touristes chaque année sur l’ensemble de l’agglomération avignonnaise.

Etape incontournable sur la N7 en direction des vacances, la ville s’étend de part et d’autre du Rhône entre l’Espagne et l’Italie. À 2h40 de Paris en TGV, à 1h de Marseille (1er port de France), le Grand Avignon occupe une situation stratégique pour les échanges et le commerce des biens et des idées.

Quelques chiffres

  • 196 270 habitants dans toute l’agglomération Grand Avignon (16 communes) ;
  • 87 200 emplois dans l’agglomération ;
  • 7 500 étudiants ;
  • 32 050 entreprises ;
  • 1 566 ha de zones économiques.

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5. Chartres

Située à 1h de la Capitale parisienne via l’A10 et l’A11, la ville de Chartres bénéficie d’un emplacement privilégié et charme de plus en plus de Franciliens.

En effet, la Capitale des lumières ne manque pas d’atouts pour séduire de nouveaux habitants grâce à son centre-ville pittoresque et médiéval. Chartres dessert plusieurs villes et se trouve en plein axe de Paris (à 90km), Orléans (à 80km) et Tours (à 140km). Cette ville de plus de 40 000 habitants attire de nombreux touristes notamment grâce à son emblématique et réputée Cathédrale de Chartres où vous retrouvez plus de 2 600m2 de vitraux.

Chartres rayonne au niveau mondial dans le domaine des soins et du cosmétique et se trouve au cœur de la Comestic Valley qui s’étend du Havre jusqu’à Tours, en passant par Versailles et Rambouillet.

Ce tissu industriel et scientifique dédié aux parfums représente 19 milliards d’euros de chiffre d’affaires pour 830 entreprises et 70 300 salariés. Il s’agit donc d’un réel bassin de l’emploi jonché aux portes de la ville de Chartres. Il est important de noter qu’aujourd’hui un produit cosmétique sur dix dans le monde est fabriqué dans la Cosmetic Valley.

Chartres est aujourd’hui en plein essor et tournée vers l’avenir puisque la ville et la métropole ont décidé de créer des complexes administratifs, culturel et sportif afin de redynamiser la ville et attirer de nouveaux habitants. La capitale beauceronne tire profit de sa situation aux abords de la région parisienne. Avec le projet du Grand Paris qui se profile, il y a fort à parier qu’elle s’en rapproche encore.

Quelques chiffres

  • 135 350 habitants dans l’agglomération de Chartres (66 communes) ;
  • + de 9 000 entreprises ;
  • 60 000 salariés dans l’agglomération ;
  • 400 entreprises liées à l’industrie du soin corporel et du parfum.

Conclusion

Nous vous avons présenté dans ce guide 5 des 245 villes éligibles au dispositif Denormandie qui ont retenu notre attention tant sur le plan démographique, géographique qu’économique. Evidemment, il y a plusieurs autres villes qui suscitent notre intérêt et offrent des perspectives durables pour un investissement de ce type.

Il faut se rappeler qu’un bon placement immobilier n’est pas une acquisition « coup de cœur » mais un projet basé sur des critères précis et objectifs. La règle d’or pour réaliser un investissement immobilier locatif de qualité ne repose pas que sur le critère d’emplacement : il faut également étudier de près vos objectifs et besoins propres, les aspects fiscaux qui en découleraient et évidemment établir un bon plan de financement.

L’ensemble de nos Chefs de Projet Patrimoniaux sont à votre disposition pour vous accompagner dans l’élaboration de votre projet d’investissement. N’hésitez pas à nous contacter !

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A propos de l'auteur

Anais Couraud, Conseillère en gestion de patrimoine

Diplômée d’un Master II en Gestion de Patrimoine et Marchés Immobiliers à l’INSEEC Bordeaux, Anaïs débute sa carrière au sein d’un groupe d’assurance. Forte de son expérience en back-office sur les produits d’assurance-vie, de retraite et de prévoyance, elle décide d’orienter son avenir professionnel vers le conseil et l’expertise patrimoniale tant financière qu'immobilière. Conquise par la vision du métier de Chef de Projet Patrimonial et par les valeurs humaines de Netinvestissement, elle rejoint le cabinet de Bordeaux en 2017.

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