Où investir en loi Duflot / Pinel en 2014 ?

1. Tout d’abord, se faire accompagner

Il est aujourd’hui très compliqué de monter et gérer une opération en loi Pinel. Nous ne pouvons que vous conseiller de vous faire accompagner dans cette démarche.

Encore faut-il bien choisir le professionnel en question. Malgré toutes ses qualités, votre banquier n’est pas dimensionné pour couvrir la totalité de la démarche. Un agent immobilier, même spécialiste reconnu de l’immobilier neuf n’aura pas les connaissances ou les outils pour appréhender le montage fiscal et financier. Quant à votre éventuel expert-comptable ou à votre notaire de famille (souvent prescripteur de ce genre d’investissement), leurs compétences ne sont pas censées couvrir ce type d’opération même si ils interviennent dans le bon déroulé du processus.

Vous devez donc vous faire accompagner par un spécialiste du conseil patrimonial : soit un Conseiller en Investissement Financier (CIF) soit un Conseiller en Gestion de Patrimoine(CGP). Vous donner un conseil inverse serait surprenant de notre part, n’est-ce pas ?

Mais là encore, vous devez veiller au choix de votre interlocuteur :

• Il doit de préférence être indépendant. Cela implique qu’il ne dépend d’aucun groupe immobilier, bancaire ou assurance. N’hésitez donc pas à lui demander des informations sur son capital social (qui sont les associés) ou sur ses principaux partenaires. Cela vous évitera d’avoir affaire à un commercial chargé de vendre une gamme de produit (bonne ou pas) qui ne serait pas vraiment adaptée à votre profil.
• Il doit posséder l’ensemble des cartes professionnelles et des assurances nécessaires. Bien entendu la carte T, pour Transactions immobilières, qui lui permet par décision préfectorale de vendre des biens immobiliers. Mais également pour le CIF son immatriculation auprès d’une chambre professionnelle agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) ; cette immatriculation lui permet de vous apporter du conseil rémunéré ou non mais l’engageant dans son obligation de moyens. Sans oublier les assurances Responsabilité Civile que doit souscrire tout professionnel du conseil patrimonial et qui couvre les éventuels problèmes qui peuvent survenir sur ce type d’actifs. Ces agréments vous permettent avant tout d’écrêter les professionnels que vous pourriez démarcher (ou qui vous démarcheraient) et qui ne serait pas « couverts » en cas de sinistre.
• Il doit commencer par vous proposer de pratiquer un audit patrimonial, ou relevé d’informations. Cette étape est incontournable pour un bon professionnel du secteur. Sans l’ensemble des éléments vous concernant, il ne doit pas vous orienter vers telle ou telle solution d’investissement. Si ce n’est pas le cas, vous aurez l’entière responsabilité d’un choix mal adapté et peut-être d’être passé à côté d’un levier d’investissement plus en phase avec vos attentes.
• N’hésitez pas à choisir un interlocuteur clair et pédagogue. La transparence ne suffit pas. Des explications claires, en lien direct avec votre situation mais également vos aspirations personnelles sont aujourd’hui nécessaires pour bien appréhender un investissement à long terme comme l’immobilier. C’est primordial de nos jours. Comprendre ce que vous faites est une des clés d’un investissement réussi.
• Soyez vigilant surtout sur l’application de votre conseiller à valider votre profil client en matière de risque. Trop souvent, « la carotte fiscale » vous aveugle un peu et vous fait oublier l’implication d’un investissement locatif, a fortiori si il s’accompagne d’un prêt à long terme. En gardant la « tête froide » vous éliminerez mécaniquement les défiscalisateurs mal intentionnés qui ne basent leur argumentaire que sur l’économie fiscale à réaliser.

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2. Point important : raisonnez en investisseur !

Vous avez sans doute fait des investissements financiers dans votre vie…ou non. Peu importe ! Vous avez sans doute investi déjà dans votre résidence principale, dans une résidence secondaire ou dans un ou plusieurs biens locatifs…ou non. Peu importe !

Investir aujourd’hui en immobilier neuf à but locatif dans le cadre d’un dispositif d’encadrement et d’incitation comme la loi Pinel impose une caractéristique de départ à respecter : soyez pragmatique ! Oubliez tout ce que vous avez déjà fait et prenez vos décisions d’investissement avant tout sur des bases concrètes, tangibles et vérifiables. Ejectez de votre esprit toute notion d’affectif, de projection personnelle ou d’impressions. Il s’agit là de la principale erreur trop souvent commise par un investisseur.

Pour cela, nous vous donnons notre méthode d’analyse d’un projet immobilier avant référencement sur Netinvestissement.fr et basée sur 4 point initiaux :

• La Garantie Financière d’Achèvement (GFA) : la réputation ou l’expérience d’un promoteur immobilier ne suffit plus à garantir que la construction ira à son terme. Le premier point sur lequel vous devez vous pencher est de vérifier si le promoteur du programme immobilier a souscrit une GFA extrinsèque. Cela veut dire qu’il a obtenu d’une banque ou d’une compagnie d’assurance une garantie pour vous, qu’en cas de faillite, un autre professionnel serait mobilisé pour vous livrer le ou les biens finis dans les conditions initiales prévues au contrat. Cette GFA s’obtient sur la base des résultats comptable du constructeur mais également sur l’avancée de la commercialisation du programme concerné. En général, le garant demande que soit « vendu » au moins 50% des biens pour apporter cette assurance. Sans elle, point d’acte notarié. Vous en devez pas passer à côté de cette vérification qui est la base de tout. Cela vous évitera de vous retrouver en cas de sinistre avec un bien à moitié fini, donc non louable, dans une situation financière catastrophique et ayant perdu tout espoir de percevoir l’incitation fiscale Pinel.
• Les assurances construction « Dommages-Ouvrage » : cette vérification vous permet de vérifier que le constructeur est assuré sur la qualité de l’édification du bien et de ses finitions et de leur évolution dans le temps. Pour résumer : vous devez être couvert sur une période de 2 ans (biennale) pour tout ce qui touche aux finitions et consommables du bien comme les prises électriques, les volets-roulants, les placards, les éléments de sanitaires etc. et sur une période de 10 ans pour le gros-œuvre, c’est-à-dire la construction elle –même. Ces assurances vous permettent en cas de sinistres d’être totalement indemnisé. C’est à cette étape que vous devez également vous renseigner sur les risques naturels, industriels et technologiques propres à la zone où sera construit le programme immobilier (inondations, proximité d’une industrie à risques, séismes etc.)
• Le ou les permis de construire : c’est là encore un point déterminant pour vous dans votre choix d’investissement. Le ou les permis nécessaires à l’édification du produit sélectionné sont-ils déposés en mairie ? Ont-ils été validés ? Ont-ils été modifiés et si oui en avez-vous été informé dans le respect de la loi ? Y-a-t-il des recours engagés contre ce ou ces permis ? Autant de questions qui soulèvent de potentiels points bloquants pour une construction neuve et qui peuvent retarder sérieusement la livraison du programme voire l’annuler.
• Le marché locatif et ses besoins nationaux : vous devez avant tout prendre le temps de comprendre à quoi sert un dispositif d’incitation comme la loi Pinel. Ce mécanisme, héritier d’une longue lignée, a pour objet d’inciter l’investisseur privé à choisir d’épargner sur le secteur de l’immobilier neuf et non de l’immobilier ancien. Et ce, dans les zones les plus carencées en matière de logements en location. Vous devez donc vous intéresser à l’ensemble des besoins nationaux et accepter que la ville dans laquelle vous vivez, ou celle dans laquelle vous passez vos vacances voire celle dans laquelle vous pensiez intuitivement investir ne soient pas adaptées pour la cible locative visée. Votre analyse doit donc se baser sur les équilibres démographiques, les infrastructures, les transports et surtout l’attractivité en matière d’activité économique.

3. Sélectionnez les bons critères

Une fois les 4 points de base validés, c’est le moment de vous intéresser plus en détails à la zone géographique, à l’emplacement précis et à la qualité du programme sélectionné.

Mais attention là encore à ne pas vous tromper de critères de sélection ou d’éléments de comparaison.

Une zone géographique se précise par ses besoins avérés mais également par les projets qui vont l’impacter dans le temps.

Il faut s’intéresser en priorité aux zones dont le solde démographique est positif, en particulier si cela est dû à des mouvements volontaires de population. Il faut retenir les zones dont le développement économique actuel mais également à l’avenir est croissant. Et surtout, penser avec 10 ans de plus et non au lendemain. Exemple : investir dans le cœur de Paris est rassurant mais pas du tout cohérent en immobilier neuf pour défiscaliser. Avec une moyenne de prix au m2 au-delà de 11 000 €, vous ne pouvez espérer optimiser votre investissement dans l’avenir (à moins de 15 ans en tout cas). Il est préférable dans l’absolu de choisir la couronne parisienne où tout est encore à faire.

L’emplacement, l’emplacement et encore l’emplacement. Cette maxime répétée en matière d’investissement immobilier reste incontournable mais ne vous y trompez pas. Votre choix doit reposer sur les besoins de votre futur locataire et absolument pas sur les vôtres. La typologie du bien dans lequel vous investissez, la ville retenue, le quartier alentour sont autant de critères influant sur le profil des locataires visés par un programme. Et ce profil peu changer d’un quartier à l’autre d’une ville. Exemple : la proximité d’un tram ou d’un métro si vous investissez dans un T3 ou un T4 situé dans un quartier pavillonnaire où les infrastructures commerciales nécessitent des déplacements motorisés est un critère inutile. En revanche, une ou plusieurs places de parkings sont incontournables. Et le contraire est encore plus vrai. Des places de parking pour un T2 en cœur de ville peuvent s’avérer une dépense inutile si la résidence est à proximité des commerces et des transports en commun.

La qualité du programme est enfin le critère préféré étudié par les investisseurs. Et celui qui entraine le plus souvent de grosses erreurs dans vos choix. En effet, il faut entendre par qualité de la construction et des finitions tout d’abord sa cohérence avec le marché locatif local. Les surfaces sont-elles adaptées à la demande ? Les équipements de base sont-ils présents ? En option ? Cela englobe également les coûts futurs engendrés par tel ou tel choix d’équipement ou de décoration. L’ascenseur par exemple est-il utile ? La piscine ? Ces coûts dont vous ne profitez pas puisque vous n’habitez pas et que vous ne devez pas imaginer habiter ce bien peuvent vite provoquer un déséquilibre dans le montage financier et fragiliser la rentabilité de votre investissement. Choisir un plancher bois est clairement plus confortable et plus esthétique mais le carrelage coute moins cher à l’entretien et évite des coûts de réfection trop importants en cas de changement de locataire. Equiper une cuisine est un plus mais il est inutile pour cela de choisir des équipements trop haut de gamme qui resterez à votre charge en cas de panne. Toutes ces questions, et elles sont nombreuses, doivent-être posées en oubliant vos propres goûts et vos propres habitudes.

4. Les zones attractives en 2014

Notre comité de sélection travaille chaque jour à mettre en ligne plusieurs centaines de programmes immobiliers à votre disposition. Cela implique un gros travail d’analyse et repose sur de vraies convictions que nous assumons. Voici nos 5 préconisations :

• Les premières et deuxièmes couronnes parisiennes : sans foncer aveuglément, il est aujourd’hui possible de faire un bel investissement neuf en loi Pinel sur des villes périphériques de la métropole parisienne. De grands chantiers d’infrastuctures, en particulier dans les transports, sont engagés et vont améliorer les liens entre la capitale et sa banlieue. Notre sélection : Colombes (92), Asnières sur Seine (92), Le Bourget (93), Saint Denis (93), Romainville (93), Elancourt (78), Poissy (78) ou Argenteuil (95).
• L’axe Bordeaux-Toulouse : avec l’arrivée du TGV en 2016/2017 en grande vitesse de Paris à Bordeaux, la capitale de la Gironde se trouvera à 2h05 de Paris (contre 3h15 aujourd’hui). Une révolution ! Ville préférée des français en matière de qualité de vie, seconde métropole française en matière d’attractivité démographique après Paris, Bordeaux renait de ses cendres depuis 15 ans et confirme son développement de jours en jours. Son axe économique avec Toulouse (à 2h) en fait déjà un pôle d’attractivité, les deux villes bénéficiant du secteur de l’aéronautique. Car Toulouse continue son développement avec la croissance incroyable du groupe Airbus. Tant sur le plan estudiantin que pour s’installer dans une carrière professionnelle, la capitale du rugby est une valeur sure d’investissement.
• La métropole rhodanienne : Lyon est aujourd’hui un axe incontournable du commerce avec l’outre-alpes (Suisse, Autriche ou Italie). Elle est également le lien entre le commerce de la péninsule ibérique et de l’est européen. Cette ville très en avance technologiquement, en particulier avec ses liens direct avec la « silicon valley » à la française située en banlieue de Grenoble, est le siège de grands groupes innovants tricolores. Mais l’ancienne capitale des gaules a su maintenir également un lien fort avec son patrimoine historique et reste une ville reconnue pour son bon-vivre. Le marché immobilier y est d’ailleurs assez dynamique avec des quartiers en transformation qui offrent de belles perspectives.
• Malgré une réputation sulfureuse entretenue par les media, la ville de Marseille et ses banlieues (en particulier à l’est vers Toulon) continuent d’être attractive. La ville s’est beaucoup transformée et continue un long travail de mutation qui porte clairement ses fruits. Ville du sud, elle attire de plus en plus de population et sait profiter du fort potentiel universitaire de sa voisine Aix en Provence. Une zone à étudier de près car Marseille et sa région représente une porte avec la méditerranée et son commerce en devenir.
• La métropole lilloise n’a plus besoin d’être mise en avant et pourtant vos réflexes d’investissement immobilier ne se portent pas assez à notre goût vers cette ville. Véritable lien avec le Benelux mais aussi avec la Grande-Bretagne, la métropole lilloise est le berceau d’un grand nombre d’enseignes de la lourde industrie et de la grande distribution. Ce n’est pas un hasard. L’arrêt programmé des mines puis des acieries à partir des années 70 à pousser cette ville à développer des liens avec ses régions ou pays voisins et à mettre en avant des compétences locales. Ville étudiante également, de plus en plus internationale, Lille offre de belles perspectives d’investissement immobilier. Et l’enjeu européen, qui tourne autour de Bruxelles, reste une des cartes principales du jeu lillois pour l’avenir.

Conclusion

En matière de placement immobilier neuf en loi Pinel, vous devez retenir qu’il n’y a pas de vérités. Il vous faut principalement faire preuve de pragmatisme et accepter de déléguer vos choix malgré le risque. Ce guide vous permet avant tout de prendre conscience du lourd travail d’analyse qu’il faut effectuer avant de vous lancer. Mais loin de devoir vous décourager, ces éléments doivent vous rassurer sur le cahier de charges que s’imposera un bon conseiller patrimonial pour vous et avec vous. Retenez surtout que le « mouton à 5 pattes » n’existe pas et fuyez quiconque vous assurera le contraire.