Immobilier : les 10 villes où investir en 2020

1. Nantes

Nantes conserve une place privilégiée dans le classement des villes où investir. Sur le podium depuis plusieurs années, la cité des Ducs a fait son entrée en tête de liste en 2019, et se maintient en pole position pour cette nouvelle année !

Labélisée Capitale Verte Européenne, c’est surtout une commune avec une qualité de vie indéniable. Notamment grâce à son emplacement idéal dans l’hexagone : à proximité de la Capitale et de l’Océan !

Berceau de l’histoire, patrimoine culturel hors norme, ville étudiante par excellence, Nantes est une commune qui est de plus en plus recherchée par les investisseurs, notamment portée par des grands projets d’aménagement urbain qui font d’elle une ville d’avenir.

Et avec une croissance démographique positive sur ces dernières années, le dynamisme de la belle endormie des pays de la Loire n’est pas prêt de s’essouffler ! La preuve en est, c’est que Nantes ne cesse d’attirer une population d’étudiants et de cadres supérieurs.

L’évolution constante des prix au mètre carré des appartements, couplée à un rendement locatif moyen qui avoisine 5%, la dynamique locale demeure bel et bien positive. Outre cette augmentation, il est intéressant d’analyser les délais de vente qui fondent comme neige au soleil : moins d’un mois pour vendre un bien.

Le marché immobilier nantais est aussi favorable à un investissement locatif en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) que dans l’ancien, et vous pouvez judicieusement optimiser cet investissement en utilisant certains leviers fiscaux comme la loi PINEL, mais aussi dans le centre historique avec le régime du Déficit foncier et de la loi Malraux.

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Qu'est-ce que le dispositif Pinel ?

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2. Rennes

Comme pour sa grande sœur Nantaise, Rennes est l’étoile montante dans les classements des 10 communes où investir. Cette ville ne cesse de s’affirmer au fil des années, et n’a rien à envier aux autres communes de ce classement.

À moins d’1h30 de Paris, l’emplacement est stratégique entre plages et sites touristiques emblématiques (le Mont Saint-Michel, Saint-Malo etc.).

L’hebdomadaire l’Express l’a élue « Première des villes francophones où il fait bon vivre » et en seconde place dans le classement des endroits où il fait bon travailler (derrière Nantes tout de même !)

Outre le fait que Rennes bénéficie d’un cadre de vie apprécié, elle dispose surtout d’un bassin d’emploi attractif.

Labélisée French Tech, elle concentre de nombreuses entreprises du numérique, dont certaines start-ups que l’on ne présente plus (Regionsjob, Kelbillet ou Aladom), mais aussi un grand nombre de sièges sociaux comme ceux d’Ubisoft Entertainment, de la gouvernance France 3 ou bien encore une usine du groupe PSA.

On y trouve également l’un des principaux sites en Europe de R&D (Recherche et Développement) principalement dans les domaines de l’agroalimentaire, de la biologie et de la santé.

C’est donc tout naturellement que Rennes dispose d’un grand nombre de campus universitaires, d’écoles de commerce et d’enseignement supérieur. En bref, une vraie opportunité pour les investisseurs séduits par le statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Et les perspectives de développement sont alléchantes, avec de grands projets d’aménagement urbain comme celui de la Courrouze (réaménagement en quartier urbain à caractéristiques écologiques modernes, ce n’est pas moins de 10 000 habitants et la création de 3 000 emplois qui sont attendus à terme) et le projet ViaSilva (développement urbain d’une surface de plus de 600m2 au nord-est de Rennes dans le prolongement d’une ligne de métro, c’est près de 6 000 logements qui sont prévus et un bassin d’emploi conséquent grâce aux commerces).

Finissons en beauté avec le projet EuroRennes qui consiste en la profonde rénovation du secteur de la gare SNCF et à faire sortir de terre pas moins de 125 000 m2 de bureaux et 30 000 m2 de commerces et services, afin d’accueillir plus de 1 400 habitations.

Il convient également de souligner que Rennes est localisée en zone B1 de la loi PINEL, ce qui en fait une zone particulièrement intéressante pour les investisseurs, avec des prix modérés et une demande locative importante.

3. Toulouse

L’énergie du marché immobilier toulousain ne faiblit pas. Capitale européenne de l’industrie spatiale et aéronautique, 4ème commune française en nombre d’habitants, Toulouse est en constante évolution pour rajeunir une partie de son parc immobilier vieillissant.

Ce n’est pas moins de 60 000 personnes qui ont rejoint la commune de Toulouse au cours de ces dix dernières années, et cette tendance démographique ne s’essouffle pas : la capitale du rugby est en passe de détrôner Lyon sur l’année 2020 en atteignant les 500 000 habitants.

Et pompon (sur la Garonne), contrairement à ses consœurs Lyon, Paris ou Marseille, Toulouse ne manque pas de place et est actuellement la commune la plus vaste du territoire.

Bassin d’emploi très actif sur des secteurs de pointe, Toulouse a développé une offre universitaire de qualité pour satisfaire la demande de main d’œuvre qualifiée, et c’est plus de 100 000 étudiants qui y ont élu résidence.

Ville étudiante par excellence et tarifs raisonnables, le tout combiné à des taux d’emprunt faibles, vous comprendrez aisément que les investisseurs soient attirés en masse par la Ville rose.

D’autant plus qu’elle est toujours dans le viseur du dispositif PINEL, et qu’il est donc tout à fait possible de réaliser un investissement locatif neuf tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt.

4. Angers

Angers, c’est la ville qui caracole en tête de tous les classements.

« Première ville la plus attractive de France » selon l’hebdomadaire L’Express, c’est indéniablement une commune très prisée des étudiants, et où il fait bon vivre dans un cadre de vie très apprécié de la population Angevine.

Labélisée « Ville Verte de France » (et parmi les meilleures élèves de l’Hexagone), Angers accumule les récompenses depuis quelques années, ce qui n’a pas échappé aux investisseurs avertis : après tout, la Villes des Fleurs est à moins de 2h de la gare Paris Montparnasse.

Au-delà d’être un pôle attractif pour la population étudiante, qui représente tout de même près de 20% de la population, c’est surtout l’un des principaux centres économiques de la région Ouest, notamment grâce à son pôle de compétitivité à vocation mondiale.

Mais c’est aussi un bassin industriel actif, un savoir faire reconnu dans le domaine de l’horticulture et de nombreuses activités de congrès, se traduisant par un nombre croissant de créations d’emploi.

L’économie angevine offre donc un paysage diversifié, s’appuyant notamment sur une solide filière de l’industrie électronique avec Lea Valley (Loire Electronic Applications Valley) qui compte plus de 400 entreprises. L’industrie agroalimentaire n’est pas en reste non plus : Brioche Pasquier, Cointreau, ou Giffard.

Le secteur tertiaire d’Angers Loire Métropole se développe avec le renforcement des services aux entreprises, de l’éducation et de la santé, de la Recherche et du Développement (R&D) avec la forte concentration des laboratoires de recherche et un haut niveau d’études supérieures et de formation.

Nous ne pouvons pas conclure à propos d’Angers sans mentionner la richesse de son capital historique et culturel, inscrit d’ailleurs au Patrimoine Mondial de l’Humanité par l’Unesco. Châteaux de charme, vignobles renommés et gastronomie font que ce joyau de la culture française attire chaque année de plus en plus de visiteurs.

5. Bordeaux

On ne la présente plus, elle est depuis quelques années la ville la plus plébiscitée par les investisseurs immobiliers.

On le répète assez souvent, inutile donc de souligner son cadre de vie idéal, avec un emplacement stratégique au milieu des vignes, entre océan et montagne, qui font de cette ville l’emblème de l’art de vivre à la française.

Est-il également nécessaire d’évoquer la beauté de l’architecture typique bordelaise ? Ou de rappeler sa proximité avec la capitale, à 2 heures depuis la mise en place récente de la LGV (Ligne à Grande Vitesse) ?

Rappelons tout de même que Bordeaux bénéficie d’un dynamisme démographique considérable, de projets urbains de grande ampleur et que son rayonnement bénéficie à l’ensemble de Bordeaux Métropole (communauté urbaine de bordeaux) avec ses 28 communes et son million d’habitants attendu d’ici une petite quinzaine d’années.

La « Belle Endormie » a également la cote auprès des étudiants, toujours plus nombreux à prendre place dans la capitale girondine.

Toutefois, force est de constater que le coût d’acquisition du foncier y est plutôt élevé, atteignant même des records dans son Triangle d’Or (près de 10 000 € le mètre dans le quartier prisé du Jardin Public).

Quoiqu’il arrive, Bordeaux demeure l’un des emplacements premium pour l’acquéreur désireux de réaliser un investissement patrimonial. Et pour parfaire le tout, vous pouvez vous faire financer par Bercy une partie de cette acquisition avec le bénéfice de la loi PINEL, ou bien de la loi MALRAUX et du Déficit foncier sur de l’immobilier patrimonial en cœur de ville.

6. Strasbourg

Et si la poule aux œufs d’or se trouvait dans la capitale de Noël ?

Emblème de la construction européenne, site touristique incontournable (le centre-ville est intégralement inscrit au Patrimoine Mondial de l’Humanité par l’UNESCO) et ville étudiante à dimension internationale, Strasbourg est une ville d’avenir plongée dans d’importants projets d’aménagement.

A vélo ou en transports en commun, il est très agréable de découvrir cette ville aux mille et un charmes. Jardins botaniques et espaces verts familiaux, quais aménagés et édifices remarquables (Palais de Rohan, Cathédrale Notre-Dame, Hôtellerie du Corbeau etc.), c’est le parfait équilibre entre l’énergie des grandes métropoles et la quiétude de nos paisibles provinces.

Strasbourg concentre également de nombreux sièges sociaux, dont un grand nombre de filiales de grands groupes allemands, et un pôle financier majeur avec la plupart des salles de marchés des banques.

La raison de cette attractivité ? Son emplacement stratégique dans l’hexagone : c’est un carrefour incontournable, limitrophe de l’Allemagne et à proximité de la frontière suisse.

Dernier atout (et pas des moindres), les prix restent encore très abordables pour une ville de cette ampleur !

7. Lille

Si Lille n’est pas vraiment renommée pour la douceur de son climat, les prix de l’immobilier ont tendance quant à eux à se réchauffer depuis quelques temps : +20% en dix ans !

À tout juste une heure de Paris (avec pas moins d’un train toutes les 30 minutes aux heures de pointe), mais également proche de Londres et de Bruxelles, la métropole lilloise est un carrefour stratégique au cœur de l’Europe.

Elle a conquis au fil des années une population estudiantine de plus en plus importante, et développé un bon niveau en matière d’emploi et d’amélioration du pouvoir d’achat.

Et bien évidement, la capitale des Hauts-de-France dispose d’une offre culturelle riche et d’une magnifique architecture qui lui est propre.

Tous les signaux sont donc au vert pour investir à Lille, d’autant plus que l’encadrement des loyers est désormais supprimé et que la carence locative est faible.

Cerise sur le gâteau : près de 75% des lillois sont locataires … une aubaine pour les acquéreurs qui souhaitent investir dans le neuf pour louer grâce à la loi PINEL !

8. Lyon

A équidistance de la Capitale et de Genève (et le tout en moins de 2h montre en main), et à proximité des frontières italiennes, Lyon bénéficie elle aussi d’un emplacement stratégique dans l’Hexagone.

Deuxième région après l’Ile-de-France en matière de PIB (Produit Intérieur Brut, indicateur économique permettant de mesurer la production de richesse), la ville des Lumières dispose d’une réelle attractivité économique, dans des secteurs de pointe comme les nouvelles technologies.

En effet, Lyon est dans les startingblocks des villes françaises les plus concurrentielles dans des domaines tels que de la Bio santé, la chimie environnementale ou les loisirs numériques. Dans cette logique, c’est près de 1 500 pôles de décision de sociétés comme Sanofi, BioMérieux ou encore Renault Trucks et de nombreux sièges sociaux qui se sont installés au cœur de la cité. Et Lyon Métropole, c’est aussi la région française qui accueille le plus grand nombre de sociétés internationales.

Elle dispose d’un centre universitaire de renom, et c’est la deuxième ville étudiante de France. Avec près de 150 000 étudiants, c’est un excellent indicateur pour les investisseurs soucieux de trouver un rendement locatif élevé.

L’évolution des prix est constante (environ +5% sur ces dernières années) et cette dynamique n’a aucune raison de s’essouffler.

Les acquéreurs sont naturellement attirés par les remarquables habitations du XIXème siècle entourant la place Bellecour, mais un grand nombre d’entre eux sont de plus en plus séduit par les opportunités offertes par l’investissement dans le neuf.

9. Clermont-Ferrand

Porte d’entrée de l’Auvergne, la ville de Clermont-Ferrand a intégré le classement du top 10 des villes où investir depuis quelques années déjà et continue de s’y maintenir.

Sa démographie est positive, son économie dynamique, ses universités sont renommées et sa localisation privilégiée : au cœur d’un ancien volcan, avec des vues fabuleuses sur le Puy-de-Dôme et la chaine des Puys (plus grande chaîne de volcans endormis d’Europe).

Un indicateur particulièrement intéressant concernant Clermont-Ferrand : son taux de chômage est en dessous de la moyenne nationale, notamment par l’implantation de l’entreprise Michelin.

Mais aussi par le bénéfice de sociétés spécialisées dans des domaines de pointe, comme les biotechnologies, l’information ou les pôles de compétitivité.

C’est donc l’assurance d’un tissu économique dense, et de bon augure pour l’employabilité ; de quoi rassurer et séduire les investisseurs.

Clermont-Ferrand c’est aussi un centre-ville disposant d’un patrimoine architectural remarquable (dont une partie est inscrit au patrimoine mondial de l’UNESCO), où l’art de vivre à la française est respecté : bonnes tables et terrasses animées sont au rendez-vous !

10. Tours

Ancienne cité gallo-romaine, Tours, qui est la principale ville de l’ancienne Province de Touraine, abrite la Préfecture de l’Indre-et-Loire et bénéficie d’une situation géographique idéale à mi-chemin entre Paris, Nantes et Bordeaux (Lignes LGV).

Surnommée « La ville Blanche et Bleue » (en rapport à l’usage récurrent du tuffeau pour la construction et de l’ardoise utilisée pour les toitures des hôtels particuliers et des maisons bourgeoises), Tours est un écrin d’Histoire ouvert sur la découverte des Châteaux de la Loire.

Son patrimoine architectural spécifique s’illustre par un grand nombre d’édifices remarquables, à l’instar de la Cathédrale Saint-Gatien et de la Basilique Saint-Martin.

C’est donc tout naturellement que son cœur historique est inscrit au Patrimoine de l’Unesco, mais c’est aussi et surtout l’un des centres villes les plus dynamiques de l’Hexagone !

Dynamique par sa jeunesse, la ville de Tours regroupe près de 30 000 étudiants inscrits, principalement à l’Université de Tours qui bénéficie également de plusieurs unités de recherche et de formation. C’est ainsi qu’elle figure depuis de longues années dans le TOP 30 des villes où il fait bon étudier, et cela s’explique notamment par la qualité de vie locale et un budget relativement maitrisé pour les étudiants.

Dynamique par son bassin d’emploi, faisant entrer Tours dans le cercle des 22 métropoles françaises en 2017. Tours Métropole Val de Loire s’affiche comme un acteur actif dans le développement de l’offre de formation et de la recherche, de l’investissement dans l’innovation et dans le financement des acteurs du numérique au sein de la French Tech Loire Valley (un écosystème riche de 3 400 entreprises implantées pour environ 20 000 emplois).

Dynamique par son emplacement, à moins d’une heure de la plupart des châteaux de la Loire, au cœur d’un réseau ferroviaire, autoroutier et aérien et à 1h de Paris, Tours s’impose naturellement comme le lien entre la capitale et le Grand Ouest.

Et c’est aussi tout naturellement que « la Ville Blanche et Bleue » s’est imposée au fil du temps comme une destination touristique incontournable de l’Hexagone, offrant ainsi des opportunités d’investissement en location saisonnière.

Conclusion

Nous tentons de vous apporter toutes les clés nécessaires pour que vous puissiez vous lancer cette année sereinement dans votre investissement immobilier.

Il ne faut pas perdre de vue qu’un bon placement immobilier n’est pas une acquisition « coup de cœur » dans un secteur qui a votre préférence sur la base de critères subjectifs.

Ce guide a été pensé avec un examen complet du potentiel des plus grandes villes françaises sur un certain nombre de critères comme l’employabilité, le dynamisme démographique, la population estudiantine, le marché locatif ou encore les tarifs.

Pour autant, la règle d’or pour réaliser un investissement immobilier locatif ne repose pas que sur ce critère d’emplacement : il faut également étudier de près vos objectifs et besoins propres, les aspects fiscaux qui en découleraient et évidemment établir un bon plan de financement.

Nos conseillers Netinvestissement sont à votre disposition pour échanger avec vous et vous accompagner dans votre projet d’investissement, n’hésitez pas à nous contacter !