Tour de France de l'investissement locatif

1. Les villes les plus intéressantes pour votre investissement

* Source Insee 2012 ** Source Association des maires des grandes villes de France (AMGVF) 2012 *** Source Insee : évolution entre 2006 et 2012 Données communes pour Aix-en-Provence et Marseille pour la population unité urbaine et l'évolution démographique

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2. Pourquoi, comment et où investir en France ?

Pourquoi ? Les raisons d'investir dans l'immobilier neuf.

Investir dans l’immobilier locatif consiste à acheter un appartement (ou une maison) pour le mettre en location et ainsi en retirer des loyers qui viendront compléter vos revenus. Il existe de nombreuses raisons d'investir dans l'immobilier. Voici les principales :

• Créer un complément de revenus : dans le but de préparer votre retraite ou tout simplement pour améliorer vos revenus actuels.
• Utiliser la défiscalisation immobilière : il existe de nombreux dispositifs de défiscalisation vous permettant de réduire vos impôts (citons le très populaire Pinel, le dispositif Censi-Bouvard ou la loi Malraux).
• Construire ou développer votre propre patrimoine : un patrimoine peut-être légué à ses enfants ou revendu pour se constituer un capital.

Il est important de comprendre que chaque investissement est unique et qu'il dépend de votre propre situation (âge, vie professionnelle, vie personnelle, etc.). Ainsi, votre objectif devra être le fruit d'une réflexion prenant en compte l'ensemble de ces paramètres.

Il faut également savoir que placer son argent dans un bien locatif présente un énorme avantage : c'est le seul placement qui vous permettra de vous créer un capital totalement financé à crédit, dont 75% sont pris en charge par votre locataire.

Comment ? Les critères importants à prendre en compte pour choisir votre programme.

Voici une liste non-exhaustive des critères qui vous permettront de sélectionner avec attention votre programme immobilier ainsi que nos conseils :

• Un secteur géographique porteur : il est important de sélectionner une agglomération qui présente un dynamisme économique/démographique. Portez par exemple une attention particulière à l'excédent démographique (qui doit être positif).
• Un marché dynamique : les quartiers en pleine mutation peuvent offrir à terme de belles perspectives.
• Un emplacement pertinent : il est primordial de sélectionner avec soin l'emplacement de son investissement. Ce critère est encore plus important dans les grandes agglomérations où le potentiel du bien peut changer radicalement selon les quartiers.
• Des copropriétaires qui habitent la résidence : évitez autant que possible d'investir dans une résidence constituées exclusivement de copropriétaires réalisant un investissement locatif. En effet, des copropriétaires qui habitent la résidence seront d'autant plus attentifs à la tranquillité et à la propreté des lieux.
• Le nombre d'appartements dans le programme : veillez si possible à sélectionner des programmes dits "à taille humaine" c'est à dire avec un nombre restreint d'appartements.
• La demande locative dans le quartier : c'est la base de tout investissement. Il faut impérativement choisir un secteur où la demande locative est forte.
• Le niveau de qualité de la construction et les travaux à venir : il est essentiel avant de sélectionner un bien, d'étudier les diagnostics techniques et les derniers procès verbaux d’assemblée de copropriétaires.
• L’expertise et la réputation du promoteur : il est important également de prendre en considération ce critère car une construction de mauvaise qualité pourra potentiellement entacher la rentabilité de votre bien et vous causer de multiples problèmes.
• Le prix au mètre carré : la seule référence crédible des prix au m² est le guide des valeurs vénales, document publié par la chambre des notaires de France.
• Le potentiel d'évolution : ne négligez pas le potentiel d’évolution de votre bien d’autant plus s’il s’agit d’un investissement situé dans un quartier en réhabilitation ou à proximité.

Où ? Notre Top 5 des zones à privilégier pour votre placement immobilier.

Fort d'une expérience du marché immobilier de près de 15 ans, nous avons de réelles convictions sur les zones suivantes :

• Les première et deuxième couronnes parisiennes. De grands chantiers d’infrastuctures, en particulier dans les transports, sont engagés et vont améliorer les liens entre la capitale et sa banlieue. Notre sélection : Colombes (92), Asnières sur Seine (92), Le Bourget (93), Saint Denis (93), Romainville (93), Elancourt (78), Poissy (78) ou Argenteuil (95).
• L’axe Bordeaux-Toulouse. Bordeaux renait de ses cendres depuis 15 ans et confirme son développement de jours en jours. Son axe économique avec Toulouse en fait déjà un pôle d’attractivité, les deux villes bénéficiant du secteur de l’aéronautique.
• La métropole rhodanienne. Lyon est aujourd’hui un axe incontournable du commerce avec l’outre-alpes. Le marché immobilier y est d’ailleurs assez dynamique avec des quartiers en transformation qui offrent de belles perspectives.
• Marseille et ses banlieues (en particulier à l’est vers Toulon). La ville s’est beaucoup transformée et continue un long travail de mutation qui porte clairement ses fruits. Ville du sud, elle attire de plus en plus de population et sait profiter du fort potentiel universitaire de sa voisine Aix en Provence.
• La métropole lilloise. Ville étudiante, de plus en plus internationale, Lille offre de belles perspectives d’investissement immobilier. Véritable lien avec le Benelux mais aussi avec la Grande-Bretagne, la métropole lilloise est le berceau d’un grand nombre d’enseignes de la lourde industrie et de la grande distribution.