Immobilier : les 10 villes où investir en 2019

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Par Karl Toussaint du Wast
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L’article « Immobilier : les 10 villes où investir en 2019 » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Placer son argent dans la pierre n’a jamais été aussi présent dans l’esprit des investisseurs français. Véritable gage de sécurité pour certains, c’est indéniablement l’un des piliers d’une constitution de patrimoine.

Rempart contre l’inflation, perception de revenus complémentaires réguliers, protection de la cellule familiale, solution de capitalisation pour sa retraite … autant d’intérêts à réaliser cet investissement.

D’autant plus que, parlant d’intérêts, les taux d’emprunt sont encore historiquement bas. C’est donc l’alignement parfait des planètes : utiliser l’effet de levier du crédit pour investir de l’argent que l’on se fait prêter, et qui plus est, qui ne coûte pas cher.

Vous êtes déjà convaincu, alors pourquoi attendre ? Peut-être parce qu’il reste à déterminer où réaliser cet investissement ? Nous vous proposons donc au travers de ce guide de partager avec vous nos convictions pour l’année 2019, avec ce tour d’horizon des 10 villes où investir. Et 2019 sera un très bon cru.

C’est parti !

Sommaire



1. Nantes

Nantes c’est l’étoile montante des classements des villes où investir. Sur le podium depuis plusieurs années, la cité des Ducs fait son entrée en tête de liste pour l’année 2019.

Labélisée Capitale Verte Européenne, c’est avant tout une ville où il fait bon vivre. Et son emplacement dans l’hexagone y est pour beaucoup : à distance raisonnable de la Capitale et à proximité de l’Océan !

Patrimoine historique et culturel hors norme, ville étudiante par excellence, elle est de plus en plus plébiscitée notamment grâce à de grands projets d’aménagement urbain qui vont faire de Nantes une ville d’avenir.

Et cette dynamique est alimentée par une croissance démographique constamment positive depuis des années, faisant de la belle endormie des pays de la Loire un véritable aimant pour les cadres supérieurs et les étudiants.

Avec une augmentation des prix au mètre carré des appartements de +11,7% en 6 mois et un rendement locatif moyen proche de 5%, la dynamique locale demeure positive car, outre cette évolution des prix, ce sont les délais de vente qui se réduisent comme peau de chagrin : moins d’un mois pour vendre un bien.

Le marché immobilier nantais est aussi propice à une acquisition dans le neuf que dans l’ancien, et vous pouvez judicieusement optimiser cet investissement en utilisant certains leviers fiscaux comme la loi PINEL, mais aussi dans le centre historique avec le régime du Déficit foncier et de la loi Malraux.

N’hésitez pas à vous rapprocher d’un conseiller Netinvestissement pour faire le point sur les opportunités en cours ou à venir !

Nos préconisations :

Plusieurs quartiers sont à étudier de près pour réaliser un investissement immobilier, en gardant toujours à l’esprit la nécessité d’une proximité avec les transports en commun.

Bien évidemment, le centre-ville nantais est l’un des quartiers à favoriser. Secteur de prédilection des étudiants et des jeunes cadres qui recherchent l’énergie des ruelles animées, des restaurants, et aussi des bars et emplacements culturels. N’envisagez pas moins de 4 000 € le mètre carré pour une petite surface dans le neuf.

En s’éloignant très légèrement de l’hyper centre-ville, les prix au mètre carré diminuent, ce qui permet d’augmenter le rendement locatif comme par exemple dans les quartiers Saint-Félix ou Hauts-Pavés, très bien desservis par les transports et à proximité du pôle universitaire et des grandes écoles. Idéal pour un investissement dans une petite surface destinée aux étudiants.

Comptez environ 3 000 € à 3 500 € le mètre carré, pour une rentabilité attendue supérieure à 5%.

Et d’autres quartiers sont à investiguer. De nombreux programmes sont en cours de construction sur l’Ile de Beaulieu, quartier idéalement situé sur le cours de la Loire, et qui regroupe notamment centre commercial, palais des sports et espaces verts... Ce n’est pas moins de 30 000 habitants qui sont attendus d’ici 2020.


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2. Toulouse

La dynamique du marché immobilier toulousain continue. Capitale européenne de l’industrie spatiale et aéronautique, 4ème commune française en nombre d’habitants, Toulouse est en perpétuelle transformation pour rajeunir une partie de son parc immobilier vieillissant.

Sur les dix dernières années, Toulouse a accueilli pas moins de 60 000 personnes, et cette tendance démographique n’est pas près de s’essouffler. La Capitale du rugby est en passe de détrôner Lyon à horizon 2020 en atteignant les 500 000 habitants. Et contrairement à ses consœurs Lyon, Paris ou Marseille, Toulouse n’est pas à l’étroit et est actuellement la commune la plus vaste du territoire.

Bassin d’emploi très actif sur des secteurs de pointe, Toulouse a développé une offre universitaire de qualité pour satisfaire la demande de main d’œuvre qualifiée, et c’est plus de 100 000 étudiants qui y ont élu résidence.

La contrepartie est un marché immobilier un peu tendu, car la demande est supérieure à l’offre. Pourtant, de belles opportunités sont encore à saisir.

Ville étudiante par excellence et tarifs raisonnables, le tout combiné à des taux d’emprunt faibles, on comprend aisément que les investisseurs soient attirés en masse par la Ville rose.

D’autant plus qu’elle est toujours dans le viseur du dispositif PINEL, et qu’il est donc tout à fait possible de réaliser un investissement locatif neuf tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt.

Nos préconisations :

Pour réaliser un investissement locatif les yeux fermés, sélectionnez des secteurs prisés à commencer par le centre historique, le quartier des Carmes ou de Saint Etienne, et autour du Capitole. Ces quartiers sont les plus chers de Toulouse, les prix avoisinant facilement 4 500 € à 5 000 € le mètre carré, et les rendements locatifs oscillant entre 3% à 3,5%.

D’autres secteurs, plus accessibles, méritent le coup d’œil.

C’est le cas de Saint Cyprien, quartier bobo populaire en pleine transformation, à proximité de l’aéroport Toulouse-Blagnac qui attire les cadres travaillant dans le secteur de l’aéronautique. Les dernières transactions font apparaitre un prix au mètre carré de l’ordre de 3 400 €, idéal pour réaliser un investissement locatif (rendement supérieur à 4%).

Accueillant l’un des plus grands centres scientifiques européens (CNES, CNRS, INSERM…) et un pôle universitaire avec plus de 30 000 étudiants, le quartier de Rangueil mérite aussi le détour. On se déplace très facilement (et rapidement) jusqu’au centre de Toulouse par le métro mais également en bus. C’est l’une des adresses toulousaines très recherchées et appréciées pour son cadre de vie urbain (commerces, services de proximité…). En bref, parfait pour y réaliser un investissement immobilier. Dans le neuf, un 60m2 se monnaie en moyenne à 300 000 €.

Et en s’éloignant à une vingtaine de minutes du centre toulousain, au sud-ouest de la rocade, le quartier paisible Saint-Simon, adapté aux familles avec de jeunes enfants en recherche d’une vie locale agréable. Les prix sont plus doux, avec des T2 neufs en dessous de 200 000 €.


3. Rennes

Comme pour la ville de Nantes, Rennes remonte d’une place dans le classement des 10 villes où investir en 2019. En effet, et cela se confirme d’années en années, la ville ne cesse de se métamorphoser et n’a rien à envier aux autres villes de ce classement.

A moins d’1h30 de Paris, la ville de Rennes est un emplacement de choix, entre plages et sites touristiques emblématiques (le Mont Saint-Michel, Saint-Malo etc.).

Le magazine l’Express l’a élue « première des villes francophones où il fait bon vivre et en seconde place dans le classement des villes où il fait bon travailler (derrière Nantes tout de même !)

Et oui, car Rennes ce n’est pas seulement un cadre de vie agréable, c’est aussi un véritable bassin d’emploi. Labélisée French Tech, elle attire de nombreuses entreprises du numérique, dont certaines start-ups que l’on ne présente plus (Regionsjob, Kelbillet, Aladom…), mais aussi d’importants sièges sociaux comme ceux d’Ubisoft Entertainment, de la gouvernance France 3, d’une usine du groupe PSA…

Et c’est également l’un des sites majeurs en Europe de R&D (recherche et développement) dans les domaines de l’agroalimentaire, la biologie et la santé.

C’est donc tout naturellement que Rennes dispose d’un grand nombre de campus universitaires, d’écoles de commerce et d’enseignement supérieur. En bref, une vraie opportunité pour les investisseurs séduits par le statut du loueur en meublé non professionnelle (LMNP).

Et c’est aussi de belles prévisions avec de nouveaux projets d’aménagement urbain comme celui de la Courrouze (réaménagement en quartier urbain à caractéristiques écologiques modernes, ce n’est pas moins de 10 000 habitants et la création de 3 000 emplois qui sont attendus à terme) et le projet ViaSilva (développement urbain d’une surface de plus de 600m2 au nord-est de Rennes dans le prolongement d’une ligne de métro, c’est près de 6 000 logements qui sont prévus et un bassin d’emploi grâce aux commerces).

Pour finir, et pas le moindre, le projet EuroRennes qui prévoit la réhabilitation du quartier de la gare SNCF de Rennes et la sortie de terre de 125 000 m2 de bureaux, 30 000 m2 de commerces et services et plus de 1 400 habitations.

Il convient également de souligner que Rennes est localisée en zone B1 de la loi PINEL, ce qui en fait une zone particulièrement intéressante pour les investisseurs, avec des prix modérés et une demande locative importante.

Nos préconisations :

Privilégier le Quartier « Beaulieu » pour un investissement locatif sur des petites surfaces à destination des étudiants, qui représentent plus d’un tiers des habitants de ce quartier dynamique.

Les acquisitions se monnaient en moyenne sur la base de 3 000 € minimum le mètre carré. C’est l’assurance d’un rendement locatif supérieur à 5%.

Afin de bénéficier des retombées du projet EuroRennes, le quartier réaménagé de la gare TGV, pas loin d’être le quartier le plus prisé de Rennes, est incontournable. Le coût d’acquisition reste abordable - même si le prix moyen a déjà sensiblement augmenté (comptez environ 2 500 € le mètre carré pour un appartement et 3 400 € pour une maison) avec de belles perspectives d’évolution à la hausse compte tenu de l’ampleur de ce projet urbain.

Bien évidemment, les amateurs de vieilles pierres se tourneront vers le centre historique de Rennes, qui offre de belles opportunités notamment avec la loi Malraux. Ici les prix varient et peuvent grimper jusqu’à 4 000 € le mètre carré. Avec un prix moyen de la location à plus de 12 €, le rendement sera également au rendez-vous.

Pour des tarifs plus raisonnables, il faut se tourner un peu plus au nord, vers le quartier Villejean-Beauregard où le prix moyen au mètre carré est d’environ 2 250 €.


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4. Bordeaux

Inutile de faire les présentations, elle a été récemment la ville la plus plébiscitée par les investisseurs immobiliers.

On l’a déjà assez répété, inutile donc de reparler de son emplacement idéal, au milieu des vignes et entre océan et montagne, qui font de cette ville le symbole de l’art de vivre à la française.

Pas besoin non plus de remettre une couche sur la beauté de l’architecture bordelaise, ni de souligner sa proximité avec Paris à 2 heures depuis la mise en place récente de la LGV (Ligne à Grande Vitesse).

Ne nous attardons pas sur le dynamisme démographique et l’ampleur des projets urbains, du rayonnement de Bordeaux Métropole (ancienne Communauté Urbaine de Bordeaux) avec ses 28 communes et son million d’habitants attendus d’ici une quinzaine d’années.

Laissons également de côté son attractivité auprès des étudiants, toujours plus nombreux à prendre place dans la capitale girondine.

Il est vrai que le coût d’acquisition du foncier y est élevé, et a même atteint des records dans certain quartier (près de 10 000 € le mètre dans le quartier prisé du Jardin Public).

Quoiqu’il arrive, Bordeaux reste et restera un des emplacements premium pour l’acquéreur désireux de réaliser un investissement patrimonial. Et pour parfaire le tout, vous pouvez vous faire financer par Bercy une partie de cette acquisition avec le bénéfice de la loi PINEL, ou bien de la loi Malraux et du Déficit foncier sur de l’immobilier patrimonial en cœur de ville.

Nos préconisations :

Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, on évitera le centre historique et son fameux triangle d’or : les prix y sont très élevés, et immanquablement le rendement locatif trop faible. Cet emplacement, certes exceptionnel, est souvent destiné à l’achat de jouissance « coup de cœur » (résidence principale ou secondaire).

D’autres quartiers méritent toute votre attention. C’est le cas du quartier Bastide-Niel, qui se réinvente comme prolongement du centre-ville sur l’autre rive de la Garonne. De la place de la Bourse avec son célèbre miroir d’eau jusqu’à la place des Quinconces, c’est de loin la plus belle vue de Bordeaux.

Plus accessible que l’hyper centre, bien que certains logements atteignent déjà près de 6 000 € le mètre carré. Il faut miser sur le potentiel de valorisation, à noter qu’un troisième point va relier les deux rives d’ici quelques années, ce qui sera de nature à fluidifier les échanges.

C’est aussi le cas du quartier Saint-Michel, anciennement le quartier populaire de Bordeaux. Idéalement situé entre la gare et la place des Quinconces, c’est un quartier vivant notamment avec le célèbre marché des Capucins et le marché aux puces place de la cathédrale, lieux de passage obligés lors de la balade bordelaise dominicale.

D’aucuns imaginent que Saint Michel sera le nouveau Chartrons de Bordeaux (quartier très prisé par une clientèle de franciliens), et les prix ont déjà pris ce chemin (pas moins de 6 000 € le mètre carré pour un appartement rénové à neuf).

Pour les investisseurs désireux de se tourner vers des locations à destination des étudiants, il est conseillé de se rapprocher des quartiers de la Victoire ou de la place Saint-Pierre.

Pour finir, l’un des plus grands chantiers de la ville de Bordeaux, celui du quartier Bassin à flot qui attend l’arrivée de plus de 5 000 logements ! Dans le prolongement du fameux quartier des Chartrons, c’est l’alliance entre proximité avec le centre-ville et les bords de la Garonne et prix attractifs. Ce qui fut les anciens docks de la ville laissent place aujourd’hui à une vie de quartier animée (Cité du Vin, Halles de Bacalan, expositions culturelles à la Base Sous-Marine). Une belle opportunité pour les investisseurs, d’autant plus que cette zone est propice à l’investissement PINEL.


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5. Strasbourg

Et si la poule aux œufs d’or se trouvait dans la capitale de Noël ?

Emblème de la construction européenne, site touristique incontournable (le centre-ville est intégralement inscrit au patrimoine mondial de l’humanité par l’UNESCO) et ville étudiante à dimension internationale, Strasbourg est une ville d’avenir plongée dans d’importants projets d’aménagement.

A vélo ou en transports en commun, il est très agréable de découvrir cette ville aux mille et un charmes. Jardins botaniques et espaces verts familiaux, quais aménagés et édifices remarquables (Palais des Rohan, Cathédrale Notre-Dame, Hôtellerie du Corbeau …), c’est le parfait équilibre entre l’énergie des grandes métropoles et la quiétude de nos paisibles provinces.

Car Strasbourg c’est aussi le fief d’un grand nombre de sièges sociaux, parmi lesquels des filiales de grands groupes allemands, mais c’est aussi un pôle financier majeur, la grande majorité des banques y ont installé leurs salles de marchés.

Et son emplacement stratégique y est pour beaucoup : c’est le carrefour inévitable à proximité de l’Allemagne et de la frontière suisse, ce qui lui confère une véritable attractivité.

Et dernier atout, les prix restent encore très abordables pour une ville de cette ampleur !

Nos préconisations :

Il est important de souligner qu’environ la moitié du marché locatif strasbourgeois est composé de petites surfaces.

La logique reste la même pour chacune des villes de ce classement, l’hypercentre est toujours une zone à privilégier pour son investissement immobilier. Très prisé par les locaux, ce quartier dynamique est un concentré du charme strasbourgeois : vieilles pierres, ruelles étroites, maisons à colombages…

Il faut prévoir de 3 000 € à 5 000 € le mètre carré pour l’acquisition d’un logement dans ces quartiers historiques (Petite-France, Cathédrale…). Le rendement attendu sera certes plus faible que dans d’autres secteurs (inférieur à 4%), mais c’est l’assurance d’un investissement patrimonial, qui peut être judicieusement optimiser avec le bénéfice de la loi Malraux.

Pour des prix plus doux, se tourner vers l’Ouest pour le quartier de l’Esplanade, plébiscité par les primo-accédants et les étudiants. Comptez en moyenne entre 2 000 € à 3 300 € le mètre carré. Emplacement idéal pour réaliser un investissement locatif sur des petites surfaces, destinées à la location étudiante. Avec un prix de location moyen au mètre carré de l’ordre de 13€, le rendement locatif avoisine les 6% dans ce secteur.


6. Floirac

Nous l’avons dit (et assez répété !), Bordeaux est la deuxième ville française la plus prisée après la capitale. C’est donc tout naturellement que cet engouement immobilier touche également les agglomérations de son proche périmètre.

Il est vrai qu’avec la flambée des prix du foncier à Bordeaux, il devenait urgent de trouver des alternatives. Et la Rive Droite a su tirer son épingle du jeu.

Exit l’éternel clivage rive droite VS rive gauche, car même si délaissé jusque-là par les bordelais, l’autre côté de la Garonne - avec la ville de Floirac en tête de peloton – a connu de profondes transformations et tend à devenir « the place to be ».

Et avec les enjeux de Bordeaux Métropole (rappelons-le : 28 communes et le million d’habitants attendu à horizon 2030 ) c’est tout naturellement que Floirac s’inscrit dans cette logique d’urbanisation.

Reliée à l’ouest bordelais par deux ponts (Pont de Pierre et Saint Jean) et le petit dernier en prévision, « Simone Veil », qui devrait voir le jour dans 2 ans, la 6ème étoile de notre classement est également très bien desservie par les transports en commun, la reliant au cœur de Bordeaux en tout juste une demi-heure (lignes de bus et de TRAM).

Au-delà de sa proximité immédiate avec la « Belle Endormie », Floirac c’est aussi un grand projet d’aménagement des quais, des espaces verts prisés des bordelais (avec le Domaine de la Burthe), une vie culturelle et de loisirs avec l’Arkéa Arena (plus grande salle de spectacle de la région).

Mais Floirac c’est aussi et avant tout le cœur d’un chantier « titanesque » ; au pied du futur pont Simone Veil, c’est tout un nouveau quartier qui va voir le jour.

Profonde réhabilitation de la mairie aux quais, cette ancienne zone industrielle va renaitre de ces cendres pour laisser place à la « ZAC Garonne Eiffel » (Zone d’Aménagement Concertée) qui sera le prolongement du quartier d’Affaires en développement du côté de la gare Saint-Jean.

Ce n’est pas moins de 30 000 emplois qui sont attendus à terme, pour autant d’habitants.

Nos préconisations :

L’emplacement le plus prisé est le haut-Floirac, avec ses quartiers résidentiels et ses grands espaces verts. C’est aussi l’endroit où le marché immobilier est le plus tendu : prix élevés et très peu d’offres.

La fourchette de prix moyen au mètre carré oscille entre 3 000 à 3 600 € et le rendement locatif est de l’ordre de 4%

A contrario, le sud de la ville (bas-Floirac) charme moins les acquéreurs. Pourtant, cette partie de la ville a toutes les infrastructures à offrir et a l’avantage d’être un peu moins cher. D’autant plus qu’avec la pression immobilière sur le nord de la ville, les gens vont se rabattre sur cette partie de la ville.

Le prix moyen au mètre carré avoisine les 2 700 €, ce qui permet d’obtenir un rendement de l’ordre de 5%.

Il est tout à fait possible de bénéficier de la loi PINEL pour un investissement immobilier à Floirac, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un conseiller Netinvestissement pour vous renseigner.


7. Lille

Pas réellement reconnue pour la douceur de son climat, les prix de l’immobilier ont tendance à se réchauffer depuis quelques temps : +20% en dix ans, les chiffres parlent d’eux-mêmes.

À une heure de Paris (avec un train toutes les demi-heures en période de pointe !), mais aussi à proximité de Londres et de Bruxelles, la métropole lilloise est un carrefour stratégique et un emplacement au cœur de l’Europe.

Population estudiantine très importante, bon niveau en matière d’emploi et amélioration du pouvoir d’achat, Lille est également une ville culturelle incontournable et possède une belle architecture qui lui est propre.

Et avec l’annulation de l’encadrement des loyers et une carence locative faible tous les signaux sont au vert pour réaliser un investissement immobilier dans la capitale des Hauts-de-France.

Rajoutons une couche : près de ¾ des lillois sont locataires …une aubaine pour les acquéreurs qui souhaitent investir dans le neuf pour louer grâce à la loi PINEL !

Nos préconisations :

Viser l’hyper centre ou la proximité avec les facultés de l’Université Catholique (plus de 30 000 étudiants) où les rendements attendus sont supérieurs à 5%. Il peut être judicieux d’avoir alors recours à la location meublée.

Un autre quartier qui attire les étudiants : Bois blanc, avec 40% des habitants qui se situent sous la barre des 25 ans. Baptisé « l’Ile de Lille », il est situé à proximité du centre-ville et offre des tarifs plus accessibles : comptez 2 700 € en moyenne le mètre carré.

Les prix grimpent dans les quartiers du Vieux Lille ou de la Grande Place et les rendements sont par conséquents plus faibles, mais c’est l’assurance de réaliser un investissement patrimonial.

Les prix varient fortement, de 2 900 € en moyenne jusqu’à 5 000 € le mètre carré selon les endroits, et le secteur offre de belles opportunités avec le régime du Déficit foncier ou de la loi Malraux.

Virage au sud pour trouver le plus de logements neufs. Quartier anciennement populaire de Lille, le Sud regroupe une population plus jeune et plus dynamique, qui a poussé à la rénovation de ses rues.

Véritable fer de lance du changement urbain, un grand nombre de projets y voient le jour.

Un T2 vaut en moyenne de 2 000 € à 2 500 € le mètre carré, et se loue environ entre 380 € et 420 €, soit une rentabilité supérieure à 7 %, mais le risque locatif est plus important.


8. Lyon

Investir à Lyon, c’est presque une évidence. A distance équivalente de Paris et de Genève (2h montre en main) et proche de l’Italie, Lyon c’est un emplacement stratégique sur le territoire.

Seconde région après l’Ile-de-France en matière de PIB (Produit Intérieur Brut), la ville des Lumières dispose d’une réelle attractivité économique, dans des secteurs spécialisés comme les nouvelles technologies.

En effet, Lyon est dans les startingblocks des villes françaises les plus concurrentielles dans des domaines tels que de la Bio santé, la chimie environnementale, les loisirs numériques … Dans cette logique, c’est près de 1 500 pôles de décision de sociétés comme Sanofi, BioMérieux ou encore Renault Trucks et de nombreux sièges sociaux qui se sont installés au cœur de la cité. Et Lyon Métropole, c’est aussi la région française qui accueille le plus grand nombre de sociétés internationales.

C’est également un centre universitaire d’excellence, en deuxième position des villes estudiantines françaises. Avec près de 150 000 étudiants, c’est un excellent indicateur pour les investisseurs soucieux de trouver un rendement locatif élevé.

Preuve en est : avec une évolution des prix d’environ 5% en deux ans, l’énergie du marché immobilier lyonnais ne s’essouffle pas.

Si les investisseurs sont toujours séduits par les remarquables habitations du XIXème siècle entourant la place Bellecour, ils sont aussi de plus en plus nombreux à se tourner vers le neuf, qui présente de belles opportunités.

Nos préconisations :

Le quartier récent de la Confluence est l’un des meilleurs spots de Lyon. Il a vu le jour au début des années 2000 à l’extrémité de la presqu’île, et depuis les logements poussent comme des champignons. C’est le parfait compromis entre l’énergie du centre-ville et le charme d’une vie de quartier, moyennant un prix d’acquisition moyen au mètre carré compris entre 4 000 € et 5 500 €.

Pour réaliser un placement, il est plus pertinent de se rapprocher un peu plus au Nord du quartier Sainte-Blandine, qui compte dans son voisinage la gare de Perrache, l’hypercentre et plus récemment de l’Université Catholique. Le prix du mètre carré oscille entre 4 000 à 4 500 €. Comptez en moyenne 500 € de plus pour les constructions récentes avec garages, ascenseurs et balcons.

Ce quartier représente de belles perspectives d’évolution, car ce sera le secteur de repli une fois la Confluence développée.

Investiguez aussi du côté de Gerland, quartier populaire en pleine transformation. Stade de rugby flambant neuf (pouvant accueillir 35 000 personnes), ce secteur a repris du poil de la bête notamment grâce à l’installation du campus Charles Mérieux et de l’Académie Tony Parker. De nature à faire venir encore plus d’étudiants. Les petites surfaces s’acquièrent moyennant un prix de 75 000 €, et se louent pour environ 500 € par mois.


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9. Clermont-Ferrand

Porte d’entrée de l’Auvergne, la ville de Clermont-Ferrand a intégré le classement du top 10 des villes où investir depuis quelques années déjà. Et ce n’est pas un facteur chance.

Démographie positive, dynamisme économique, ville universitaire et emplacement privilégié au cœur d'une chaîne volcanique, avec des vues fabuleuses sur le Puy-de-Dôme et la chaine des Puys (plus grande chaîne de volcans endormis d’Europe).

Le taux de chômage est plus faible que la moyenne nationale, en partie grâce à l’entreprise Michelin, mais aussi avec l’implantation de sociétés spécialisées dans des domaines de pointe, comme les biotechnologies, l’information ou les pôles de compétitivité.

C’est l’assurance d’un tissu économique dense, et de bon augure pour l’employabilité ; de quoi rassurer et séduire les investisseurs.

Clermont Ferrand c’est aussi un centre-ville disposant d’un patrimoine architectural remarquable (dont une partie est inscrit au patrimoine mondial de l’UNESCO), où l’art de vivre à la française est respecté : bonnes tables et terrasses animées sont au rendez-vous !

Nos préconisations :

Regardez du côté du quartier de la République, secteur d’avenir qui s’apprête à accueillir le quartier numérique et qui est en pleine mutation. Les acquisitions se monnaient en moyenne à 2 000 € le mètre carré et le rendement attendu de l’ordre de 6%, c’est le bon moment pour investir !

Une alternative : le quartier chic et animé de Vallières, Poncillon et Salin. Plébiscité par les jeunes cadres dynamiques (qui représentent plus de 60% de la population de ce secteur), les prix peuvent grimper jusqu’à 2 500 € le mètre carré mais le potentiel locatif est assuré.

Comme d’habitude, l’hyper centre-ville est également l’occasion de réaliser un bon investissement. Avec un prix moyen au mètre carré d’environ 2 400 € et un rendement locatif de 5%, c’est un secteur qui ne faut pas négliger.


10. Asnières-sur-Seine

Bénéficiant déjà d’un excellent réseau de transports en commun, la commune d’Asnières sera l’une des villes phares du Grand Paris. Secteur de « repli chic » des parisiens, c’est une ville qui s’embourgeoise.

Bassin d’emploi avec l’implantation de nombreux sièges sociaux de sociétés réputées (Eiffage, l’Oréal, Louis Vuitton…), extrêmement bien desservie par un réseau de transports en commun, Asnières-sur-Seine est aussi une ville familiale par excellence.

Même si les prix affichés sont parfois élevés, ils restent accessibles pour l’ouest de Paris.

Bénéficiant pleinement du projet du Grand Paris, qui devrait voir le jour d’ici 2030, cette ancienne cité industrielle va en effet connaitre un remodelage complet d’ici une quinzaine d’années (un peu à l’image de Boulogne-Billancourt). Un grand nombre de logements neufs voient le jour, et l’embellissement des quais de Seine invite à la promenade.

Avec une grande majorité de locataire combinée avec une attractivité qui n’est pas près de diminuer, Asnières-sur-Seine mérite largement sa place dans le classement des 10 villes où investir en 2019.

Nos préconisations :

Le secteur résidentiel du Bac est très prisé. C’est le lieu de prédilection des cadres qui travaillent à Paris ou à la Défense. Un prix moyen au mètre carré de 6 600 €, pouvant atteindre près de 8 000 € !

Pour des prix un peu plus intéressants, viser le quartier résidentiel et animé de la Gare SNCF avec ses nombreux commerces et les écoles à proximité. Avec un prix moyen au mètre carré d’environ 6 100 €, cela permet, en étant vigilant au prix d’acquisition du foncier, de booster un peu le rendement à environ 4,5%.

Pour des prix encore plus attractifs, envisager le quartier des Philosophes. A proximité des écoles, disposant de nombreux espaces verts et d’un patrimoine architectural riche, c’est l’un des quartiers où il fait bon vivre à Asnières. Le prix moyen d’acquisition s’élève à 5 700 € le mètre carré.

Conclusion

Un bon investissement immobilier, ce n’est pas un achat coup de cœur dans une ville qui a votre préférence sur la base de critères subjectifs.

Ce guide a été pensé suite à un examen complet du potentiel des plus grandes villes françaises sur un certain nombre de critères comme l’employabilité, le dynamisme démographique, la population estudiantine, le marché locatif ou encore les prix.

Vous étiez convaincus par l’opportunité de l’investissement immobilier ? Vous avez maintenant trouvé l’emplacement et il ne vous reste plus qu’à sauter le pas !

Nos conseillers Netinvestissement sont à votre disposition pour échanger avec vous et vous accompagner dans votre projet d’investissement.

À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr. Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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