Loi Pinel

Ce qu'il faut retenir

  • Loi de réduction d'impôts
  • Dispositif d'incitation à l'acquisition d’immobilier neuf
  • Mise en location sur 6, 9 ou 12 ans
  • Plafonnement des loyers et des ressources des locataires

Les conseils de net-investissement

  • Choisir l'emplacement de son bien reste primordial. Cependant, il ne s'agit pas pour autant de se concentrer sur son quartier ou de ne retenir que des localisations que vous connaissez. Le bien doit avant tout être situé dans une grande ville de France, avec un bassin d’emploi porteur et une demande de logements réelle.
  • Préférez les petits programmes dits à « taille humaine ». Les petites copropriétés de 40 à 50 logements maximum ou les maisons individuelles offrent de meilleures perspectives de revente. En effet, il y aura moins de logements équivalents au vôtre à vendre à moyen terme.
  • Faites vous conseiller par un professionnel indépendant du conseil en gestion de patrimoine qui vous assurera de monter le projet le plus judicieusement possible sans rien oublier. En effet, le bon mode de financement (apport, prêt etc.) et les bons choix de stratégie juridique (SCI etc.) ont une importance trop souvent oubliée pour optimiser ce type d'investissement.

Accédez à nos produits Pinel

Loi Pinel : article 199 Novovicies du CGI

La loi Pinel, portée par la ministre du logement Sylvia Pinel est une loi de réduction d’impôts (c'est-à-dire qui agit directement sur l’impôt brut à payer). Il permet aux personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu de réduire le montant de leur impôt en investissant dans l’immobilier neuf entre le 1er Janvier 2013 et le 31 Décembre 2016.

Le taux de réduction d'impôt de la loi Pinel

Le taux de la réduction d’impôt du dispositif « Pinel » est fonction d'une condition de base incontournable : le logement doit répondre au niveau de performance énergétique "label BBC".

Il faut également se soumettre dès la période d’engagement initiale de location, à des contraintes supplémentaires :

  • plafonnement des ressources du locataire,
  • plafonnement de loyer,
  • location permise à un ascendant ou un descendant sous conditions (Nouveauté loi Pinel).

En fonction de la durée de mise en location choisie (6, 9 ou 12 ans), le contribuable bénéficiera d’une réduction d’impôt égale à 12 %, 18% ou 21%.

Calcul de la réduction d’impôt de la loi Pinel

La réduction d’impôt se calcule sur le prix de revient de l’appartement et peut s’appliquer jusqu’à deux logements par an. On entend par prix de revient : le prix d’acquisition du logement majoré des honoraires de notaire, des commissions versées aux intermédiaires, des droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière ; sont donc exclus de la base de calcul les frais de garantie bancaire (frais d’hypothèque ou de cautionnement et frais de dossier bancaire).

Ce prix de revient est retenu dans la limite de 300 000 € par année.

S'applique également un plafond par m² de surface habitable en fonction de la localisation du bien :

Zones de logement

Plafond
A et Abis5 000 €
B14 000 €
B22 100 €

La réduction d’impôt est répartie sur neuf ans à raison d’un neuvième par an. Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement (ou de son acquisition si elle est postérieure). Elle est imputée pour la 1ère fois sur l’impôt sur le revenu dû au titre de la même année (peu importe le mois de livraison il n’y a pas de prorata).

Exemples de réductions d’impôt pour un investissement Pinel réalisé en 2013 et respectant les normes BBC :

Prix de revient de l'investissement

Réduction totale sur 9 ans (18%)Réduction sur 9 ans annuelle
150 000 €27 000 €3 000 €
200 000 €36 000 €4 000 €
300 000 €54 000 €6 000 €
350 000 €54 000 €6 000 €

Si la réduction d’impôt imputable excède l’impôt dû au titre d’une année, l’excédent est imputable de l’impôt sur le revenu des six années suivantes. Ce report au-delà de la période d’engagement de location n’est possible qu’à condition de maintenir le logement en location (il n’est cependant pas nécessaire de continuer à respecter les plafonds de loyers et/ou « ressources Pinel »).

Attention, la réduction d'impôt "Pinel" entre dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an.

Loi Pinel : imputation des déficits fonciers

Les revenus fonciers d’une opération sous le régime Pinel sont imposables selon les règles de droit commun. Par conséquent, les déficits fonciers résultant des dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont imputables sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €.

Attention, l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est définitivement acquise que si l’immeuble est maintenu en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu. Le non-respect de cette condition entraîne la reprise par l’administration fiscale des sommes que le contribuable n’aurait pas dû imputer sur ses revenus des 3 années précédentes.

Cette reprise est sans incidence sur la réduction d’impôt Pinel qui elle demeure acquise sans condition de conservation du bien une fois la période d’engagement de location écoulée.

Les déficits fonciers résultant des dépenses autres que les intérêts d'emprunt sont imputables sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700€

Investissement en indivision ou en SCI : ce que prévoit la loi Pinel

Attention, la base de réduction d’impôt est plafonnée à 300 000 € par logement et non par personne.

Ainsi, en cas d’acquisition en indivision ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’IS, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient (pour un maximum de 300 000 €) correspondant à ses droits dans l’indivision.

Exemple : 2 concubins acquièrent en indivision un logement à 400 000 € ; X détient 60% du logement et Y 40%.

Réduction d’impôt de X : 60% de 300 000 € x 18% Réduction d’impôt de Y : 40% de 300 000 € x 18%

Loi Pinel : les conditions relatives au logement

  • Un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement,
  • L'immeuble doit être achevé dans les 30 mois suivants la déclaration d'ouverture de chantier,
  • Respect de la règlementation thermique en vigueur,
  • Le démembrement de propriété,
  • Le recentrage géographique.

Ce dispositif est essentiellement applicable aux logements situés dans les zones A, A Bis, B1 et B2 définies par les arrêtés du 29 avril 2009 et du 22 décembre 2010 relatifs au classement des communes. (la zone A a été remaniée par un décret n°2010-1601 du 20 décembre 2010 qui créée ainsi la zone A bis.).

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le bien ne doit faire l’objet d’aucun démembrement de propriété.

Loi Pinel : les conditions relatives à la location

  • Le propriétaire doit prendre l’engagement de louer le bien nu à titre de résidence principale pour une durée minimum de 9 ans,
  • L’engagement de location devra prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble (ou la date d’acquisition si elle est postérieure),
  • Respect du plafond de loyer (fonction de la zone du logement),
  • Respect du plafond de ressources du locataire (fonction de la zone du logement),
  • La location ne doit pas être conclue avec un membre du foyer fiscal.

Les plafonds de loyer de la loi Pinel

Le loyer mensuel hors charges doit respecter les plafonds de loyer applicables au dispositif Pinel. A la surface pondérée du logement, il conviendra d’appliquer ces plafonds fixés par décret afin de vérifier le respect de cette condition.

Le décret 2012-1532 du 29 décembre 2012 modifie les plafonds de loyers applicables aux investissements Pinel. La date de réalisation de l’investissement à retenir pour l’application de ces plafonds est la date d’acquisition du bien, c’est-à-dire, la date de signature de l’acte authentique d’achat pour les logements acquis neufs achevés ou en VEFA.

A noter : pour les logements que le contribuable fait construire, la date de réalisation de l’investissement est la date de dépôt de demande de permis de construire.

Les plafonds de loyers applicables dépendent donc de la situation géographique du bien et de la taille du logement.

Plafonds de loyer applicables aux investissements Pinel acquis à compter du 1er janvier 2013

Le décret 2012-1532 du 29/12/2012 défini les plafonds de loyer moyens suivants :

Zones de logement

Pinel
A16,52 €
Abis12,27 €
B19,88 €
B28,52 €

Plafonds de ressources applicables aux investissements acquis à compter du 1er janvier 2013

Le décret 2012-1532 du 29 décembre 2012 défini les plafonds de ressources par situation suivants :

Composition du foyer locataireZone A bisZone A

Zone B1

Zone B2
Célibataire36 502 €36 502 €29 751 €26 776 €
Couple54 554 €54 554 €39 731 €35 757 €
Célibataire ou couple avec 1 personne à charge71 515 €65 579 €47 780 €43 002 €
Célibataire ou couple avec 2 personne à charge85 384 €78 550 €57 681 €51 913 €
Célibataire ou couple avec 3 personne à charge101 589 €92 989 €67 854 €61 069 €
Célibataire ou couple avec 4 personne à charge114 315 €104 642 €76 472 €68 824 €
Majoration au-dessus de 5 personnes à charge+ 12 736 €+ 11 659 €+ 8 531 €+ 7 677 €
J'en profite

Vos coordonnées

Nos conseillers sont disponibles

Du lundi au vendredi
de 9h à 19h

N° Azur : 0811 620 730

Direct tchat

Connectez-vous