LMP / LMNP

Ce qu'il faut retenir

  • Revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)
  • Investissement dans une résidence de Services
  • Possibilité de récupérer la TVA (19.6%) sur l’acquisition
  • Le logement doit être loué meublé

Les conseils de net-investissement

  • Privilégiez avant tout la qualité, le sérieux et l’expérience du gestionnaire : gage de la pérennité de votre investissement.
  • Pensez au dispositif Censi Bouvard qui, outre les avantages de la location meublée, vous donne droit à une réduction d’impôts sur l’investissement.
  • Diversifiez vos investissements : ne vous limitez pas qu’à une seule catégorie de résidences (étudiants, senior, tourisme ou affaires).
  • RAPPEL : les intérêts d’emprunt liés à votre acquisition en LMP ou LMNP ne sont déductibles que des revenus de même nature, en l’occurrence BIC (et ne sont donc pas déductibles des revenus fonciers classiques).

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Loueur meublé professionnel / non professionnel

Le statut de loueur meublé concerne une certaine catégorie d’investissements immobiliers qui offre un certain nombre d’avantages ainsi que des conditions à respecter. Avant toute chose, il est important de vous informer sur la définition de location meublée.

Qualification de location meublée : pour être qualifié de logement meublé, un certain nombre d'équipements en état d'usage nécessaires à la vie courante (meubles, literie, gazinière ou plaques chauffantes, réfrigérateur, ustensiles de cuisines...) doivent figurer dans le logement afin de permettre au locataire d'user immédiatement du logement et d'y vivre avec un minimum de confort.

En l'absence de ces équipements, le contrat de location peut être requalifié en bail de location vide et ainsi être soumis à la loi du 6 juillet 1989, plus contraignante pour les propriétaires.

La location meublée regroupe différentes situations :

La location saisonnière, généralement courte (de quelques jours à quelques semaines) et le plus souvent réservées aux étudiants,

La location meublée classique qui regroupe généralement les résidences de services.

Avantages du statut de loueur meublé

► Dans certains cas, possibilité de récupérer la TVA sur le bien (19.6% du prix d’achat)

Abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus BIC si inférieurs à 23.000 € HT par an

Bail de location à l’avantage du propriétaire (par rapport à un bail de location classique)

Possibilité d’amortir la valeur du bien comptablement grâce au principe de l’ARD (amortissement réputé différé).

Spécificités liées à l'amortissement réputé différé (ARD)

L’ARD ou amortissement réputé différé est une notion comptable propre au statut de loueur meublé. En effet, seul le statut de LMNP ou de LMP permet d’utiliser l’ARD.

Principe : comme pour tout investissement immobilier, les intérêts relatifs à l’emprunt bancaire sont déductibles de revenus liés au projet. En d’autres termes, vous ne pouvez déduire les intérêts bancaires de votre prêt pour l’achat d’un bien en meublé… que de revenus tirés de la location meublée, soit des BIC. A cette mécanique simple et largement connue vient se rajouter l’ARD.

Lorsque vous n’avez plus suffisamment d’intérêts d’emprunt à déduire de vos revenus BIC, ceux-ci vont alors devenir imposables mais l’ARD vous permet alors d’amortir chaque année la valeur immobilière (ainsi que la valeur des meubles composant le logement) nécessaire pour ramener vos revenus à 0.

De plus, cet amortissement est autorisé pendant une durée pouvant aller jusqu’à 30 ans pour l’immobilier (7 ans pour les meubles). L’excédent non utilisé sur l’année étant reportable chaque année jusqu’à… 30 ans donc.

Prenons un exemple : vous avez acquis un bien immobilier en meublé d’une valeur immobilière de 100.000 € et des meubles d’une valeur de 5000 €. Votre rentabilité locative est de 5% ce qui vous génère donc 5000 € de revenus BIC par an.

Les premières années de votre opération, les intérêts d’emprunts seront suffisants pour les déduire de vos revenus.

Disons qu’au bout de 8 ans (c’est un exemple), vous n’ayez plus suffisamment d’intérêts à déduire et que vous vous retrouviez alors en fin d’année avec 2000 € de revenus non défiscalisés donc imposables. L’ARD va vous permettre d’aller « piocher » dans une réserve d’amortissement composée de la valeur de l’immobilier (100.000 €) ou des meubles (5000 €) et ce pendant 30 ans. C’est pour cette raison que l’on dit souvent que le LMNP permet d’avoir des revenus défiscalisés pendant longtemps grâce à l’ARD.

Spécificités du LMP

Le statut de loueur en meublé professionnel se distingue de celui du loueur en meublé NON professionnel en plusieurs points. Pour être éligible au statut LMP il faut :

► Etre immatriculé au registre du commerce et des sociétés en tant que Loueur Meublé Professionnel.

► Réaliser des recettes annuelles de plus de 23.000 € TTC et retirer de l'activité au moins 50% du revenu global du foyer fiscal.

► Déclarer les revenus locatifs dans les BIC.

► Tenir une comptabilité avec l’obligation de se soumettre à l'ensemble des obligations déclaratives et comptables relatives aux sociétés. Il convient aussi de s'acquitter des diverses cotisations sociales liées à ce type d'activité.

Les avantages fiscaux du statut LMP

Les avantages fiscaux du statut LMP sont nombreux :

► Possibilités de déduire les frais d'ingénierie sur le revenu global l'année d'acquisition.

► Déduction de l’ensemble des charges d’exploittaion sur le revenu global (charges, intérêts d'emprunts, assurances, etc.).

► Amortissement du mobilier à 100% sur 7 ans.

► Amortissement de l'immobilier (hors terrain) jusqu'à 100% sur 30 ans.

► Possibilité de récupérer la TVA sous certaines conditions.

► Exonération sur la plus-value et sur l'ISF.

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